의정부지방법원 2025타경64299. 경기도 파주시 교하동 486 소재 근린생활시설 및 토지에 대한 강제경매입니다. 토지면적은 752㎡이며, 건물은 일반철골구조 경사판넬지붕 2층입니다. 감정평가상 근린생활시설과 주택으로 이용되고 있고, 매각물건명세서에는 2층이 현황상 주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 일괄매각이며 제시외 건물도 포함됩니다.

권리관계의 핵심은 등기부상 근저당권보다 먼저 전입한 임차인입니다. 임차인 류용식의 전입일은 2023.04.24이고, 말소기준권리인 송포농업협동조합 근저당권 설정일은 2024.12.19입니다. 배당계산에서는 임차보증금 30,000,000원에 대한 배당이 0원으로 산정되어 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 등기된 후순위 권리가 소멸한다고 해서 매수인이 부담할 금액도 사라지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 인수

등기부의 말소기준권리는 2024.12.19 설정된 송포농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 650,000,000원이며, 토지 교하동 486을 공동담보로 하는 권리입니다. 이후 설정된 양동수의 근저당권 60,000,000원과 2025.09.25 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

과거 우리은행 근저당권 240,000,000원, 송포농업협동조합 근저당권 348,000,000원, 김진성·김윤정 명의의 각 82,550,000원 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 이현진의 사해행위취소에 기한 소유권이전등기말소청구권을 피보전권리로 하는 가처분 역시 2025.09.01 말소되었습니다. 이들 이미 말소된 권리를 현재의 추가 인수금액으로 계산하지 않습니다.

선순위 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

1층 임차인 류용식이 확인됩니다. 보증금은 30,000,000원, 월차임은 800,000원이며, 2026.01.13 배당요구를 했습니다. 확정일자는 확인되지 않고, 현재 배당계산상 우선변제에 의한 배당액은 0원입니다. 보증기관의 대위변제나 중복 승계신고가 아닌 실제 임차인 1명으로 계산합니다.

② 가격 분석 — 감정가 49%와 실질취득금액의 차이

이 사건은 2회 유찰되면서 감정가 1,046,230,000원 대비 최저매각가가 512,653,000원으로 내려왔습니다. 그러나 대항력 임차인 보증금을 인수하기 때문에 매수인이 실제로 부담할 취득금액은 최저매각가보다 커집니다.

실질취득금액은 감정가의 약 51.9% 수준입니다. 이는 감정가와 비교한 수치일 뿐, 현재 거래시장에서 해당 부동산을 저렴하게 취득한다는 의미는 아닙니다. 특히 근린생활시설과 주택이 혼합된 건물, 토지 752㎡, 생산관리지역이라는 조건을 반영한 실제 거래가격과 환금성 검증이 필요합니다.

회차별 취득 시나리오

각 회차의 최저매각가로 낙찰되고, 현재 예상배당과 동일하게 임차보증금 30,000,000원이 전액 인수된다는 가정입니다. 실제 낙찰가가 최저가보다 높으면 실질취득금액도 증가합니다. 후속 회차는 유찰 시의 조건부 시나리오입니다.

이 사건은 낙찰가가 내려가면 인수보증금도 같이 줄어드는 구조가 아닙니다. 인수보증금 30,000,000원은 각 회차에서 동일하게 반영됩니다. 따라서 저가 낙찰을 기대하더라도 보증금과 점유 관련 부담을 별도로 계산해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 512,653,000원 가정)

현재 최저매각가 낙찰을 가정한 추정 배당입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액과 신청채권자 청구금액 기준이며, 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 임차인 인수보증금은 매각대금에서 배당하는 금액이 아니므로 배당분배 차트의 합계에 포함하지 않습니다.

회차별 채권 회수 전망

유찰이 누적될수록 채권자들에게 배당될 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 다만 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 권리로 분류되므로, 채권자에게 미배당이 발생한다는 이유만으로 그 금액을 매수인의 채무로 합산해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파주시 교하동 소재 교하초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 농경지, 공장 및 창고 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 있으며, 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 구조. 일반철골구조 경사판넬지붕 2층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 등이며, 내부는 벽지·타일·인테리어 마감, 바닥은 비닐계시트·타일·세멘몰탈 등입니다.
• 설비. 위생설비와 급배수설비가 있으며, 2층 부분에는 전기보일러에 의한 난방설비가 있습니다.
• 현황 이용. 근린생활시설 및 주택으로 이용됩니다. 특히 2층은 현황상 주택이므로 근린시설만을 전제로 한 임대수익 및 활용계획은 적절하지 않습니다.
• 토지 특성. 면적 752㎡, 지목 대, 생산관리지역입니다. 완경사·부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)으로 기재되어 있습니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 제한보호구역(전방지역:25km), 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 관련 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있으므로, 매각 시점의 적용 여부와 대상 행위를 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. ㎡당 470,800원으로 기재되어 있습니다. 공시지가는 실제 매매가격과 동일한 개념이 아니므로 이를 곧바로 실거래 시세로 적용해서는 안 됩니다.
• 제시외 시설. 지상에 철거 및 이동이 용이한 파이프조 천막지붕 창고와 목조 견사 등이 소재합니다. 제시외 건물 포함 일괄매각이므로 실제 시설의 범위와 이용 상태를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 표시는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 2층 주택 이용의 적법성과 실제 건축물 용도는 공부 및 인허가 내용과 대조할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린생활시설·주택 복합 이용, 생산관리지역, 주변 농경지·공장·창고 혼재라는 특성상 일반 주거용 아파트와는 매수층이 다를 수 있습니다. 유사 용도의 최근 실거래와 실제 임대수익을 검증한 뒤 환금성을 판단해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실질취득금액 기준으로 입찰가 산정. 현재 최저가 512,653,000원만으로 판단하지 말고 임차보증금 30,000,000원을 더한 542,653,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다. 실제 낙찰가가 높아지면 취득 부담도 증가합니다.
• 류용식 임대차 원본 확인. 전입일 2023.04.24, 보증금 30,000,000원, 월세 800,000원, 배당요구일 2026.01.13을 대조하고, 실제 점유와 임대차계약의 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 확정일자와 배당순위 확인. 예상배당에서는 류용식에게 0원이 배정되어 있지만, 확정일자, 최우선변제 해당 여부 및 배당순위에 따라 최종 인수금액이 달라질 가능성도 점검해야 합니다. 확인 전에는 전액 인수를 기준으로 판단하는 것이 보수적입니다.
• 1층·2층 점유 별도 조사. 1층 임차인 외에 2층 주택 이용에 따른 실제 거주자와 점유 권원을 확인해야 합니다. 인도명령 가능성, 보증금 반환과 명도 시점을 함께 검토해야 합니다.
• 토지·건물 일괄매각 범위 확인. 토지 교하동 486과 공동담보 건물, 제시외 시설의 매각 포함 범위를 매각물건명세서 및 감정평가서 원본과 대조해야 합니다.
• 가격 비교 대상의 적합성. 근린생활시설과 주택을 함께 사용하는 물건이므로 유사 용도, 유사 토지규모 및 입지 조건의 최근 거래를 비교해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가를 결정하면 안 됩니다.
• 규제와 적법한 이용 확인. 생산관리지역, 제한보호구역, 가축사육제한구역, 토지거래허가 관련 제한, 2층 주거 이용의 적법성을 확인해야 합니다.
• 채권액과 배당변동 확인. 송포농업협동조합의 채권최고액 650,000,000원은 실제 채무잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다. 배당순위, 조세채권, 집행비용 및 최우선변제에 따른 금액 변동 가능성을 점검해야 합니다.
• 추가 취득·운영비용 확인. 취득세, 등기비용, 명도비용, 시설 보수비, 미납 관리비와 관련 공과금 등을 조사해야 합니다. 이러한 비용은 실질취득금액 542,653,000원에 포함되지 않은 별도 부담입니다.
• 매각기일과 원본 서류 재확인. 매각기일은 2026.11.03입니다. 입찰 전에 법원 공고, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 최신 상태로 확인해야 합니다.

맺으며 — “반값 유찰”보다 중요한 것은 실제 인수금액

이 물건은 감정가 1,046,230,000원에서 2회 유찰을 거쳐 최저매각가 512,653,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 상당한 가격 조정이 이루어진 것으로 보입니다. 그러나 매수인은 선순위 임차인 류용식의 보증금 30,000,000원을 인수하는 것으로 계산해야 하며, 이에 따른 실질취득금액은 542,653,000원입니다.

후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 과거 가처분도 이미 말소되어 등기 권리관계 자체는 비교적 명확하게 정리되어 있습니다. 하지만 대항력 임차인 인수, 2층의 주거 이용과 점유 확인, 근린시설·주택 복합 용도의 활용성, 토지이용규제는 별도로 검토해야 합니다.

무엇보다 현재 실질취득금액이 유사 부동산의 최근 거래시세보다 낮은지는 확인이 필요합니다. 감정가의 49%라는 수치만으로 가격 경쟁력을 인정하기 어렵고, 근린시설과 토지의 실제 환금성까지 고려해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 범위를 분명하게 계산하면서 시세 검증과 현장조사를 우선해야 하는 물건입니다. 결론은 가격 확신보다 권리·점유·용도 검증이 먼저인 신중 접근형(C등급)입니다.