제주지방법원 2025타경9183. 서귀포시 서귀동 디 아일랜드 블루 호텔 제7층 제705호입니다. 감정평가상 이용상태는 호텔이며, 현재 세안에이앤에이 주식회사가 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 이용하고 있습니다. 권리구조의 중심은 2013.11.27. 설정된 국민은행 근저당권 144,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준이고, 2025.12.01. 임의경매개시결정은 그 뒤에 위치하여 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에는 인수권리와 법정지상권 모두 해당사항 없음으로 기재돼 있습니다.
따라서 등기상 매수인이 추가로 떠안을 금액은 0원입니다. 하지만 이 물건의 판단 포인트는 권리보다 호텔 객실이라는 용도와 가격 검증입니다. 1회 유찰로 최저가는 147,000,000원까지 내려왔지만, 동일·유사 객실의 최근 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가보다 낮은지는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9183 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 서귀포시 서귀동 544-2 디 아일랜드 블루 호텔 제7층 제705호 |
| 도로명주소 | 제주특별자치도 서귀포시 태평로431번길 3(서귀동) |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 호텔로 이용 중 · 지하2층/지상11층 건물 내 제7층 제705호 |
| 소유자 | 이수진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 청구금액 | 129,920,572원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
2013.11.27. 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 144,000,000원, 채무자는 이종순입니다. 이후 이종순에서 이수진으로 소유권이 2024.12.09. 협의분할에 의한 상속으로 이전됐고, 2025.12.01. 국민은행의 승계인 유아이제사십일차유동화전문 유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
② 점유·운영관계 — 임차 신고는 없지만 호텔 위탁운영
| 구분 | 관계 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임차인 | 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 |
| 객실 이용 | 세안에이앤에이 주식회사 · 소유자와 위탁계약 | 임대관계 미상 | 해당 없음 | 해당 없음 |
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가 자료에는 임대관계 미상으로 기재되어 있고, 매각물건명세서 비고에는 세안에이앤에이 주식회사가 소유자와 위탁계약을 맺고 이 객실을 제주디아일랜드블루호텔 객실로 이용 중이라고 적혀 있습니다. 따라서 등기상 인수권리와 별개로, 실제 인도 시점의 위탁운영 계약 종료·객실 인도 절차는 원계약 확인이 필요한 부분입니다.
③ 가격 — 1회 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 210,000,000원, 현재 최저매각가는 147,000,000원으로 감정가의 70%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 70%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 144,000,000원 | 144,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 142,000원 |
현재 최저가 147,000,000원 가정에서는 집행비용 2,858,000원과 국민은행 근저당 144,000,000원이 배당되고 소유자 잔여는 142,000원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당은 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 계산입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 늘어도 매수인 인수는 0
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰(70%) | 147,000,000원 | 144,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(49%) | 102,900,000원 | 100,659,400원 | 43,340,600원 | 0원 |
| 3회 유찰(34%) | 72,030,000원 | 70,333,460원 | 73,666,540원 | 0원 |
유찰이 이어지면 국민은행 근저당 채권최고액 대비 미배당이 증가하지만, 그 미배당액이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재·2회·3회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수 0원입니다. 따라서 권리상 낙찰가가 내려갈수록 별도 인수액이 늘어 실질취득가가 고정되는 대항력 임차인형 물건과는 구조가 다릅니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 호텔로 이용 중입니다. 세안에이앤에이 주식회사가 소유자와 위탁계약을 맺고 객실로 사용 중입니다.
- 입지. 서귀포초등학교 북측 인근이며, 주택·근린생활시설·숙박시설 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 지방도 및 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지하2층/지상11층 건물 내 제7층 제705호이며, 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 10m 내외의 아스콘 포장도로와 접합니다.
- 토지. 일반상업지역이며 공시지가 989,700원/㎡, 토지면적 1,495.0㎡, 상업용으로 이용 중입니다.
- 규제. 고도지구(30m이하), 방화지구, 시가지경관지구(중심), 지하수자원특별관리구역, 건축계획심의대상구역 등 다수의 토지이용계획 제한이 있습니다.
- 현황. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고, 동일 호텔 또는 유사 숙박시설 객실의 실제 거래·수익성을 별도로 확인해야 합니다.
- 위탁운영 확인. 세안에이앤에이 주식회사와 소유자 사이 위탁계약의 기간·해지·인도 조건을 확인해 낙찰 후 객실 인도 절차를 점검해야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서 원본과 실제 점유 현황을 대조해야 합니다.
- 권리 원본 대조. 말소기준 국민은행 근저당 144,000,000원과 경매개시결정, 매각물건명세서상 인수권리 없음 여부를 최신 원본으로 재확인해야 합니다.
- 비용 확인. 관리비·운영비 등 객실 보유에 수반되는 비용의 체납 여부와 정산 기준을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 합격, 가격은 확인 필요
이 사건은 등기상 구조만 보면 비교적 단순합니다. 2013년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 소멸하며 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없습니다. 현재 최저가 147,000,000원에서 매수인 인수액은 0원입니다.
하지만 물건은 호텔 객실이고, 위탁운영 중이며 임대관계는 미상입니다. 무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 1회 유찰·감정가 70%라는 숫자만으로 가격 경쟁력을 입증할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 “권리는 단순하지만, 가격과 운영관계 확인이 선행되어야 하는 물건”입니다. 권리 안전성만 보고 등급을 높게 주기보다는 호텔이라는 용도와 시세 검증 부재를 함께 반영하는 편이 타당합니다.
