제주지방법원 2025타경9325. 제주시 건입동 ‘골드트리’ 제7층 제702호 아파트입니다. 등기부상 현재 소유자는 강인진·고윤미가 각 2분의 1씩 공유하고 있습니다. 2021.12.17. 매매로 소유권이 이전됐고 당시 거래가액은 380,000,000원입니다. 같은 날 주식회사신한은행 근저당권이 채권최고액 235,400,000원으로 설정됐으며, 이 권리가 말소기준권리입니다.
그 뒤 2024.11.08. 강인진 지분에 제주신용보증재단의 72,000,000원 가압류가 들어왔고, 2025.12.24. 유아이제사십차유동화전문유한회사가 임의경매개시결정을 받았습니다. 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 별도로 매수인이 떠안을 권리와 법정지상권은 해당 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 제주지방법원 2025타경9325 |
|---|---|
| 소재지 | 제주특별자치도 제주시 건입동 1226-2 제7층 제702호 |
| 도로명 | 제주특별자치도 제주시 공덕길 1 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 동일평형 실거래 비교면적 72.18㎡ · 지하1층/지상9층 중 7층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 강인진 2분의 1 · 고윤미 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 258,000,000원 / 180,600,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 222,608,833원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
임차인 신고 내역은 없습니다. 감정평가 당시 현장조사에서는 이해관계인이 부재해 내부 확인이 곤란했고 임대관계도 미상이지만, 현재 제공된 권리자료상 매수인에게 승계되는 임차보증금은 없으며 예상 인수액은 0원입니다. 말소기준권리는 2021.12.17. 주식회사신한은행 근저당권이고, 이후 제주신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세보다 아래
골드트리 동일평형 실거래는 총 12건이고 전체 평균은 268,095,000원입니다. 다만 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균보다 최근 흐름을 우선해 보면, 최근 12개월 6건 평균은 243,166,666원, 최신 거래는 2026.03. 270,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 72.18㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2025.11 | 72.18㎡ | 6 | 222,000,000원 |
| 2025.11 | 72.18㎡ | 6 | 222,000,000원 |
| 2025.08 | 72.18㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2025.06 | 72.18㎡ | 9 | 225,000,000원 |
| 2025.04 | 74.22㎡ | 9 | 260,000,000원 |
| 2024.07 | 74.22㎡ | 7 | 252,140,000원 |
| 2024.01 | 74.22㎡ | 7 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 72.18㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.12 | 74.22㎡ | 3 | 295,000,000원 |
| 2021.12 | 74.22㎡ | 6 | 318,000,000원 |
| 2021.12 | 67.15㎡ | 7 | 320,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 6건 | 243,166,666원 |
현재 최저매각가 180,600,000원은 최근 12개월 평균의 74.3%입니다. 감정가 258,000,000원에서 한 차례 유찰되며 가격 부담이 상당 부분 내려온 상태입니다. 다만 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세가 -17.0%이므로, 전체 평균 268,095,000원을 그대로 시세 기준으로 삼아 가격 메리트를 과대평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 180,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,328,400원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 235,400,000원 | 177,271,600원 |
| 2. 가압류 · 제주신용보증재단 | 72,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액은 307,400,000원, 예상 배당액은 177,271,600원이며 미배당은 130,128,400원입니다. 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다. 실제 배당은 당해세·최우선변제 등 절차상 요소에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 더 내려가지만 채권 미배당 확대
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 180,600,000원 | 177,271,600원 | 130,128,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 126,419,999원 | 123,850,119원 | 183,549,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 88,493,999원 | 86,501,107원 | 220,898,893원 | 0원 |
유찰이 더 진행되면 채권자의 미배당은 커지지만, 이 미배당 채권을 매수인이 떠안는 구조는 아닙니다. 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 일관되게 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 제주동초등학교 서측 인근으로 단독주택·공동주택·근린생활시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층/지상9층 건물의 제7층 제702호이며, 사용승인일은 2020.12.09.입니다.
- 설비. 기본위생설비·급배수설비·난방설비·승강기설비·소화전설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스콘포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·고도지구(35M이하)·방화지구 등에 해당하며, 장애물제한표면구역·상대보호구역·역사문화환경보존지역·지하수자원특별관리구역·하수처리구역 등의 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 단지 규모. 골드트리 총 27세대로, 동일평형 실거래 표본은 12건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균보다 최근 12개월 평균 243,166,666원과 최신 거래 270,000,000원을 기준으로 가격을 판단하세요.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -17.0%이므로 과거 고가 거래를 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정 당시 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란해 유사건물·공부·외부관찰 등을 토대로 평가됐습니다.
- 임대관계 확인. 현장 감정에서는 임대관계가 미상으로 조사됐으므로 입찰 전 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조하세요.
- 공유자 소유. 강인진·고윤미가 각 2분의 1 지분을 소유하고 있으므로 명도 및 인도 과정의 실제 점유자를 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 안전, 현재 가격은 시세 아래
이 사건은 권리구조와 가격을 분리해서 보면 판단이 선명합니다. 권리 쪽은 말소기준 이후 권리 소멸·임차인 신고 없음·매수인 인수 0원으로 깔끔합니다. 가격 쪽은 1회 유찰로 최저가가 180,600,000원까지 내려와 최근 12개월 실거래 평균 243,166,666원의 74.3%입니다.
따라서 현재 회차는 신건 감정가에 비해 가격 메리트가 생긴 구간으로 볼 수 있습니다. 다만 최근 시세 추세가 -17.0%인 만큼 “과거 평균보다 싸다”만으로 낙관할 물건은 아닙니다. 권리는 합격, 가격도 할인 구간. 다만 최근 하락 흐름과 내부 상태 확인이 최종 변수입니다.
