부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경10020 · 제주지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 80.10㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

87,500,000원 8,750만 감정가 125,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

제주지방법원 10:00

입찰 보증금

875만원

최저가의 10% · 8,750,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 1.25억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차인 보증금 미상으로 인수 가능성을 확인해야 하는 물건. 유찰로 가격은 낮아졌지만 권리 확인이 핵심입니다.

가격 최저가 87,500,000원 = 감정가 125,000,000원의 70% (1회 유찰)
자금 입찰보증금 약 8,750만원의 10% 수준 · 배당 미배당 채권 존재
리스크 전입일이 가압류보다 빠른 임차인 존재, 보증금 미상으로 매수인 인수 가능성 확인 필요

한 줄 평 최저가는 감정가 대비 70%까지 내려왔습니다. 다만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 임차인 리스크입니다. 전입일이 말소기준권리보다 앞선 임차인이 확인되고 보증금이 미상이라, 낙찰 후 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

125,000,000원

87,500,000원 · 1회 유찰

실질취득 검토

보증금 확인 필요

대항력 가능 임차인 존재

최저가 비율

70%

감정가 대비

매수인 인수

확인 필요

임차인 보증금 미상

제주지방법원 2026타경10020. 제주시 조천읍 신촌리 동신빌라 502호 다세대 물건입니다. 감정가는 1억2,500만원이며 1회 유찰 후 최저가는 8,750만원까지 내려왔습니다. 그러나 등기 흐름보다 더 중요한 부분은 점유 관계입니다. 전입신고일이 2025.01.07인 임차인이 확인되고, 가압류 접수일은 2025.09.11로 이후입니다. 따라서 임차인의 대항력 여부와 보증금 확인이 낙찰 전 핵심입니다.

물건 개요

사건번호	제주지방법원 2026타경10020
소재지	제주특별자치도 제주시 조천읍 신촌리 1970-1 4층 502호
물건종류 / 이용	다세대 · 다세대주택 등으로 이용중
소유자	이순욱
감정가 / 최저가	125,000,000원 / 87,500,000원
신청채권자 / 청구	윤소영 / 1,000,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 전입일이 빠른 임차인은 별도 검토 대상입니다. 임차인 안정미는 2025.01.07 전입했고, 보증금은 확인되지 않았습니다. 보증금 확인 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.

② 임차인 분석

임차인	점유	전입	대항력	보증금	승계
안정미	502호 주거	2025.01.07	有	미상	확인 필요

⚠️ 대항력 임차인 가능성 전입신고가 말소기준권리 이전이면 매수인 인수 가능성이 있습니다. 현재 보증금이 확인되지 않아 최저가만 보고 안전한 물건으로 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	1,975,000원
가압류 · 윤소영	200,000,000원	85,525,000원
경매개시결정 · 윤소영	1,000,000,000원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분 (8,750만원)

감정가 vs 최저가

1회 유찰 후 가격은 낮아졌지만 임차인 인수 가능성 확인이 필요합니다.

✅ 권리상 소멸 구조 후순위 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

⛔ 가장 큰 리스크 대항력 있는 임차인의 보증금이 미상입니다. 낙찰 전에 보증금·배당요구 여부를 확인하지 않으면 예상하지 못한 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 신촌초등학교 북동측 인근 해안 주택지대로 공동주택·단독주택·농경지가 혼재합니다.
교통. 차량 출입 가능하며 인근 노선버스 정류장과 간선도로가 있습니다.
건물. 1992.11.14 사용승인된 철근콘크리트조 다세대주택입니다.
환금성. 동신빌라는 총 8세대 규모로 거래량 확인이 제한적입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 보증금 미상 임차인의 배당요구 및 권리관계를 확인하세요.
인수금 계산. 대항력 임차인 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 실질취득금액 기준으로 판단해야 합니다.
등기 확인. 가압류 이후 권리는 소멸하더라도 임차권은 별도 검토가 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 가격 매력이 있습니다. 하지만 대항력 가능 임차인이 존재하는 만큼 단순히 8,750만원이라는 숫자만 보고 접근하면 안 됩니다. 보증금 확인 후 인수 위험을 제거할 수 있을 때 비로소 가격 메리트를 판단할 수 있는 물건입니다.

부동산강제경매

가격은 내려왔지만, 임차인 인수 가능성을 확인해야 한다 — 제주 조천읍 동신빌라 502호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차인 확인이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (매각가 87,500,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (9장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 2,500만원
2	2026-08-25	대기	8,750만원