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NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.

명세서 기재 다음 매각예정 2026.11.10 4회 · 최저 73,402,000원
B 매력지수68 유찰 1회

부동산강제경매

2026타경10040 · 제주지방법원 · 다세대
철근콘크리트조 77.6739 ㎡
낙찰가 유찰 1회 후 낙찰
163,870,000원 1억 6,387만 감정가 214,000,000원
감정가의 76% 2026-08-25 낙찰
최저매각가 149,800,000원 최저가 대비 +9%
낙찰일
08-25 낙찰 완료
제주지방법원 1회 유찰 후 낙찰
입찰 보증금
1,498만원
최저가의 10% · 14,980,000원
실거래 대비
▼ 13.8% 싸게 매수
같은 평형 직전 3건 평균 1.90억원 · 낙찰가 기준
최근 결과
1 회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 인수권리 없음·대항력 없는 임차인으로 권리는 정리 가능하지만, 유찰 1회 후 최근 시세 대비 가격 메리트가 생긴 물건입니다.
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매각결과 수집됨 — 지난 회차 유찰. 총 1회 유찰 후 다음 기일 대기. 변경이력 탭에서 가격 하락 흐름을 바로 확인할 수 있습니다.
법원경매 권리분석 · 다세대

유찰 후 가격 메리트가 생긴 제주 내도동 305호

제주지방법원 2026타경10040 · 제주특별자치도 제주시 내도동 172 내도매일조아라연립주택 101동 3층 305호
감정가 2.14억 · 최저매각가 1.498억(1회 유찰) · 매각기일 2026.08.25 · 강제경매
68점
매력지수 B등급 · 유찰 후 시세 대비 가격 메리트와 권리 정리 가능성이 있는 다세대
인수권리 없음과 대항력 없는 임차인으로 권리 위험은 낮지만, 다세대 환금성과 임차관계 확인 필요성을 반영해 B등급
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 인수권리는 없습니다. 임차인 3명이 조사되었지만 전입일이 말소기준권리 이후라 대항력 없음입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균 실거래 대비 74.3% 수준으로 가격 메리트가 있는 구간입니다.
감정가
214,000,000원
최초 감정
최저매각가
149,800,000원
1회 유찰
실거래 평균
200,000,000원
최근 12건
매수인 인수
0원
인수권리 없음

제주지방법원 2026타경10040. 제주시 내도동 내도매일조아라연립주택 101동 305호 다세대 물건입니다. 전용면적은 77.6739㎡이며 방3, 거실, 주방, 화장실·욕실2 구조로 이용 중입니다. 핵심 권리는 2018년 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권이며, 이후 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

물건 개요

사건번호제주지방법원 2026타경10040
소재지제주특별자치도 제주시 내도동 172 내도매일조아라연립주택 101동 3층 305호
물건종류 / 이용상태다세대 · 연립주택 단위세대 · 방3, 거실, 주방, 화장실/욕실2
소유자엄수진
감정가 / 최저가214,000,000원 / 149,800,000원
청구금액21,743,529원
매각기일2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 위험 없음

말소기준권리는 2018.08.30 설정된 삼성생명보험주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 제주신용보증재단 가압류, 신용보증기금 가압류, 소상공인시장진흥공단 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리는 해당사항 없습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음

임차인전입일대항력우선변제승계
황형용2020.01.30없음해당 없음없음
신재인2025.10.14없음해당 없음없음
신용훈2025.10.14없음해당 없음없음

확인된 임차인들은 전입신고일이 말소기준권리인 2018.08.30 이후입니다. 보증금은 확인되지 않았으며, 조사상 대항력 없는 임차인으로 판단됩니다.

③ 시세 비교 — 유찰 후 가격 구간 진입

동일 평형 최근 실거래 12건 기준 평균은 200,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 평균은 201,666,666원, 최신 거래는 2025.02 195,000,000원입니다.

거래월전용층거래가
2025.0277.67㎡2195,000,000원
2024.0577.67㎡3190,000,000원
2024.0477.67㎡4220,000,000원
2023.1077.67㎡4190,000,000원
2023.1077.67㎡1235,000,000원
평균-12건200,000,000원
✅ 가격 메리트 현재 최저매각가 149,800,000원은 최근 12개월 평균 201,666,666원의 약 74.3%입니다. 최신 거래 195,000,000원 대비도 낮은 수준으로 가격 접근성이 있습니다.
배당 분배 (최저가 149,800,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 실거래 평균보다 낮은 구간입니다.

④ 예상배당표

항목채권액예상배당
집행비용-2,897,200원
삼성생명보험주식회사 근저당128,400,000원128,400,000원
삼성생명보험주식회사 근저당1,800,000원1,800,000원
제주신용보증재단 가압류59,623,722원16,702,800원
잔여-0원
⚠️ 확인 포인트 배당 과정에서 가압류 채권 일부는 미배당이 발생합니다. 다만 매수인이 부담하는 인수금액은 0원으로 분석됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

  • 권리. 삼성생명 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수권리 없음.
  • 임차인. 황형용·신재인·신용훈 전입일 모두 말소기준 이후로 대항력 없음.
  • 가격. 최저가는 최근 12개월 평균 실거래 대비 74.3% 수준으로 가격 검토 가치 있음.
  • 환금성. 72세대 규모 다세대이며 거래 표본은 존재하나 대단지 아파트 대비 환금성 확인 필요.
  • 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서와 매각물건명세서 원본 확인 필요.

맺으며 — “권리 정리 + 유찰 가격”

이 물건은 대항력 있는 임차인이나 인수권리가 없어 권리 분석 난도는 낮습니다. 1회 유찰 후 최저가가 형성되면서 최근 12개월 실거래 평균보다 낮은 가격대에 진입했습니다. 다만 다세대 특성상 거래량과 환금성은 별도로 확인해야 하며, 권리보다 실제 매수 가격과 출구 전략이 핵심입니다.

본 리포트는 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 데이터를 기반으로 작성한 분석 의견입니다. 실제 입찰 전 원본 서류 확인이 필요하며, 일부 세금·관리비 등은 반영되지 않을 수 있습니다.

위치 / 로드뷰

제주특별자치도 제주시 내도동 172 내도매일조아라연립주택 101동 3층 305호

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