서울북부지방법원 2023타경4165. 미아동 유경쉐르빌3 가동 2층 201호, 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 조윤주이고, 말소기준권리는 2023.03.17 홍인숙 근저당권 150,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 김윤철 근저당권 75,000,000원, 현재 사건의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단·서울특별시·강북구 압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 이혜원은 가동 201호에 2020.10.07 전입했고, 이는 말소기준일보다 훨씬 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 이 리포트에서는 대항력 있음으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 배당요구는 2023.12.04 접수됐지만, 실제 보증금과 배당 가능액을 알 수 없으므로 매수인에게 남을 미배당 보증금 역시 현재는 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2023타경4165 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 인수봉로20나길 38, 가동 2층201호 (미아동,유경쉐르빌3) |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 56.49㎡ · 철근콘크리트구조 6층건 중 2층 201호 |
| 소유자 | 조윤주 |
| 감정가 / 최저가 | 335,000,000원 / 335,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 함동근 / 12,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
| 사용승인 / 규모 | 2019.02.26 · 2개동 20세대 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 핵심
| 점유자 | 전입 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이혜원 · 가동201호 | 2020.10.07 | 미상 | 2023.12.04 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고가 아니므로 실제 점유자로 파악되는 사람은 이혜원 1명입니다. 배당요구는 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위 역시 미상입니다. 따라서 매각물건명세서와 임대차계약서, 주민등록 전입·점유 사실을 대조해야 최종 인수액을 계산할 수 있습니다.
② 시세 비교 — 3.35억이 곧 실질취득가는 아니다
유경쉐르빌3 전용 56.49㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 2023.05에 330,000,000원, 2025.11에 345,000,000원에 거래됐습니다. 최근 12개월 평균은 거래 1건 기준 345,000,000원이고, 최근 가격은 이전 거래보다 4.5% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 | 56.49㎡ | 5 | 345,000,000원 |
| 2023.05 | 56.49㎡ | 5 | 330,000,000원 |
| 전체 평균 | 56.49㎡ | 2건 | 337,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 56.49㎡ | 1건 | 345,000,000원 |
최저가 335,000,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균 345,000,000원의 97.1%입니다. 다만 차이는 10,000,000원이고, 선순위 전입 임차인의 보증금이 미상이므로 실질취득 총액은 아직 모릅니다. 미배당 보증금이 존재하면 3.35억에 그 금액이 더해질 수 있기 때문에 이 단계에서는 “최근 시세보다 싸다”는 결론을 내리지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 335,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,490,000원 |
| 2. 근저당 · 홍인숙 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 3. 근저당 · 김윤철 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 함동근 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 5. 경매개시결정 · 홍인숙 | 12,000,000원 | 12,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 80,510,000원 |
위 배당 시뮬레이션은 매각가 335,000,000원 기준이며, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다. 특히 이혜원의 보증금이 미상이므로 표의 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 · 감정가 100% | 335,000,000원 | 249,000,000원 | 0원 | 80,510,000원 |
| 5회 유찰 · 감정가 80% | 268,000,000원 | 249,000,000원 | 0원 | 14,448,000원 |
| 6회 유찰 · 감정가 64% | 214,400,000원 | 210,598,400원 | 38,401,600원 | 0원 |
채권만 놓고 보면 335,000,000원과 268,000,000원 시나리오에서는 249,000,000원이 전액 배당되지만, 214,400,000원에서는 38,401,600원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 표 역시 이혜원의 미상 보증금을 포함한 임차인 배당을 반영한 확정표가 아니므로, 실제 매수인 부담을 판단하는 기준으로 단독 사용하면 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 삼양초등학교 북측 인근의 고지대 일반주택지로, 다세대주택과 빌라가 밀집해 있습니다. 근거리에는 학교·근린공원·대형마트가 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 시내버스정류장은 도보 약 2-3분, 우이신설선 삼양역은 도보 약 4-5분 거리입니다.
- 건물. 2019.02.26 사용승인, 지하1층부터 지상6층 규모의 2개동 20세대 다세대주택입니다. 승강기·도시가스·상하수도·위생설비가 있습니다.
- 도로. 단지 북측 약 10미터, 동측 약 8미터, 남측 약 5미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역, 고도지구, 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 현장 확인. 현장 방문 당시 폐문 및 관계인 부재로 내부 이용상황은 건축물대장 현황도면과 외관·인근 탐문을 기준으로 조사돼 실제와 다소 다를 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임대차계약 원본. 이혜원의 보증금·계약기간·점유 여부를 확인해야 합니다. 이 금액이 실질취득가를 결정하는 핵심입니다.
- 확정일자·배당순위. 배당요구일 2023.12.04만으로 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 확정일자와 실제 배당액을 확인해야 합니다.
- 실질취득 총액. 최저가 335,000,000원만 시세와 비교하지 말고, 실제 인수할 미배당 보증금이 있으면 이를 더한 총액을 345,000,000원 최근 거래와 비교해야 합니다.
- 세금. 서울특별시·강북구 관련 압류가 있으므로 당해세 해당 여부와 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 환금성. 실거래 표본이 2건이고 건물은 20세대입니다. 평균 유찰 4.0회·매각률 20.0%도 함께 고려해야 합니다.
- 점유·명도. 현재 점유관계와 실제 거주자를 현장에서 재확인하고, 낙찰 후 인도 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
맺으며 — “3.35억”보다 먼저 확인할 숫자는 임차보증금이다
가격표만 보면 최저가 335,000,000원은 2025.11 최신 실거래 345,000,000원보다 낮습니다. 그러나 이 물건은 단순한 최저가 대 시세 비교로 결론 낼 사건이 아닙니다. 이혜원의 2020.10.07 전입이 2023.03.17 말소기준권리보다 먼저이고, 보증금·확정일자가 확인되지 않았기 때문입니다.
따라서 현재 결론은 “시세보다 싸다”가 아니라 “실질취득가 미확정”입니다. 임차보증금이 없거나 배당으로 전액 소진되는 것이 확인돼야 비로소 335,000,000원을 시세와 직접 비교할 수 있습니다. 반대로 미배당 보증금이 남는다면 그 금액까지 합산한 총부담을 기준으로 최근 거래 345,000,000원과 비교해야 합니다. 데이터상 4회 유찰, 건물 평균 유찰 4.0회와 매각률 20.0%까지 감안하면 권리 확인이 끝나기 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다.
