59,290,000원
의정부지방법원 2025타경64424. 화정역 남측 인근 화정건영캐스빌플러스 13층 1310호입니다. 사건상 용도는 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 업무시설(오피스텔) 1개호입니다. 소유자 안창범은 2015년 3월 25일 거래가 95,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 임차권자 이용숙이 청구액 120,000,000원으로 신청한 강제경매입니다.
권리의 핵심은 감정가나 유찰 횟수가 아니라 2022년 6월부터 성립한 임차인의 대항력입니다. 이용숙은 2022년 6월 15일 점유를 시작하고 2022년 6월 16일 전입신고와 확정일자를 갖췄습니다. 말소기준권리인 2023년 12월 19일 동고양세무서 압류보다 앞서므로 매수인에게 대항할 수 있습니다. 2025년 9월 2일 설정된 임차권등기는 형식상 말소기준권리 이후 등기지만, 그 이전에 취득한 대항력과 보증금 반환채권까지 없어지는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64424 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 화정동 1000-1 화정건영캐스빌플러스 13층 1310호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 화신로 259 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 업무시설(오피스텔) 1개호 · 철근콘크리트구조 14층 중 13층 |
| 소유자 | 안창범 (2015.03.25. 거래가 95,000,000원에 취득, 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 59,290,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 이용숙 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력
말소기준권리는 2023.12.19. 동고양세무서장 압류입니다. 그보다 앞서 등기됐던 신한은행 근저당, 동양생명보험 근저당과 여러 압류는 각각 해지·해제되어 이미 말소됐습니다. 말소기준권리 이후 설정된 카드사·저축은행 가압류, 국민건강보험공단 및 국세·지방세 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
그러나 이용숙의 주택임차권은 별도로 봐야 합니다. 임차권등기일은 2025.09.02.이지만, 점유·전입·확정일자가 모두 말소기준권리보다 앞선 2022년입니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수할 수 있음이 명시돼 있습니다. 후순위 등기들이 지워진다고 해서 이 임차보증금 부족분까지 사라지는 구조가 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 범위 | 계약·점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계신고 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이용숙 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 계약 2022.05.17. 점유 2022.06.15. 전입·확정 2022.06.16. | 120,000,000원 | 대항력 있음 | 배당요구 완료 | 해당 없음 |
③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면 인수액이 오른다
| 회차 | 매각가 | 임차인 예상배당 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 2회 유찰 · 감정가 49% | 59,290,000원 | 57,822,780원 | 62,177,220원 | 121,467,220원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34% | 41,503,000원 | 40,355,946원 | 79,644,054원 | 121,147,054원 |
| 4회 유찰 시 감정가 24% | 29,052,100원 | 28,129,162원 | 91,870,838원 | 120,922,938원 |
3회 유찰 시 최저가는 41,503,000원으로 내려가지만 인수액이 79,644,054원으로 증가해 실질취득은 121,147,054원입니다. 4회 유찰 시에도 매각가 29,052,100원과 인수액 91,870,838원을 합치면 120,922,938원입니다. 즉 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어 총액은 약 121,000,000원 부근에 고정됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 59,290,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,467,220원 |
| 1. 임차인 이용숙 보증금 | 120,000,000원 | 57,822,780원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 129,600,000원 | 0원 |
| 3. 동양생명보험 근저당 | 88,400,000원 | 0원 |
| 4. 삼성카드 가압류 | 11,795,260원 | 0원 |
| 5. 우리카드 가압류 | 6,599,862원 | 0원 |
| 6. 한국투자저축은행 가압류 | 39,045,641원 | 0원 |
| 7. 애큐온저축은행 가압류 | 24,005,515원 | 0원 |
| 8. 다날엔터테인먼트 가압류 | 66,940,067원 | 0원 |
| 9. 경매신청채권자 이용숙 | 120,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 추정에서는 임차보증금 부족분 62,177,220원이 매수인 인수액입니다. 국세·지방세 중 당해세가 선순위로 배당되면 임차인 배당액이 감소하고 매수인 인수액은 더 증가할 수 있습니다. 후순위 채권의 미배당액은 원칙적으로 매수인의 개인채무로 승계되지 않지만, 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금은 별도입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화정역 남측 인근에 위치하며 업무시설, 오피스텔, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 상업지대입니다.
- 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 버스정류장과 지하철 3호선 화정역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 14층 건물의 13층 1310호이며 위생·급배수, 소화전, 화재경보, 승강기, 난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 정방형 토지로 업무시설·오피스텔·근린생활시설 건부지로 이용 중이며 북측으로 왕복 4차로 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 중심상업지역·화정능곡택지개발 지구단위계획구역·과밀억제권역이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 응찰가에 임차보증금 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 현재 기준 총액은 121,467,220원입니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 이력이 10건입니다. 당해세 금액과 법정기일에 따라 임차인 배당과 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 임대차 실체 확인. 임차인과 경매신청채권자가 이용숙으로 동일하므로 계약서, 보증금 지급 내역, 점유 및 반환채권의 실체를 대조해야 합니다.
- 이용상태 확인. 감정평가상 업무시설(오피스텔), 임차인 기록상 주거로 표시돼 실제 사용과 행정상 용도를 현장에서 확인해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 실질취득액과 비교할 최신 동일 건물·유사 호실 실거래 및 매물 가격을 별도로 확인하기 전에는 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.
- 매각서류 재확인. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구와 세금 관련 원본을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “유찰될수록 싸지는 사건”이 아니다
이 물건은 감정가 121,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 59,290,000원까지 내려왔습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 120,000,000원이고, 현재 회차 배당 후 남는 62,177,220원을 매수인이 인수할 수 있습니다. 결과적으로 실질취득은 121,467,220원입니다.
3회 유찰 시 실질취득은 121,147,054원, 4회 유찰 시에도 120,922,938원입니다. 낙찰가 하락분만큼 보증금 인수액이 늘어나므로 총액은 거의 고정됩니다. 따라서 이 사건의 승부처는 낮은 최저가가 아니라 임대차의 진정성, 당해세로 인한 배당 변동, 실제 이용상태와 최신 시세를 확인한 뒤 실질취득액이 적정한지 판단하는 것입니다. 최저가만 보면 할인형이지만, 권리와 자금까지 합치면 대항력 임차보증금 인수형입니다.
