의정부지방법원 2024타경74362. 녹양힐스테이트 111동 12층 1203호로, 감정 이용상태는 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·보일러실·발코니 등을 갖춘 아파트입니다. 현재 등기상 소유자는 김영아·백성훈이고 각각 2분의 1 지분을 보유합니다. 이 사건 경매개시결정은 김영아 지분에 대해 기입됐으며 매각물건명세서 비고 역시 “지분매각”을 명시합니다. 따라서 낙찰자가 취득하는 것은 1203호 전체가 아니라 김영아의 공유지분입니다.

등기상 권리 흐름의 기준은 2021년 9월 17일 설정된 주식회사국민은행 근저당권 55,000,000원입니다. 그 뒤 우리은행 근저당 2건, 더드림홀딩스대부 근저당, 다수의 가압류와 경매개시결정이 이어지지만 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 사건의 난도는 ‘인수할 권리’가 아니라 공유지분 자체의 구조에서 생깁니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원, 그러나 ‘전체 소유권’도 아니다

말소기준권리는 2021.09.17 국민은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이후 우리은행 근저당 2건, 더드림홀딩스대부 근저당, 롯데카드·디지비캐피탈·신한카드·우리카드· 삼성카드·서울보증보험·신한저축은행·도담자산관리대부·우리은행 등의 가압류와 경매개시결정은 제공된 권리판정상 모두 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있습니다.

확인된 임차인 신고 내용은 없지만 감정평가 기타사항에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 ‘임차인 0명’으로 단정하기보다 실제 점유관계와 임대차 존재 여부를 입찰 전 다시 확인하는 편이 안전합니다.

② 시세 비교 — ‘38% 할인’ 숫자를 그대로 믿으면 안 되는 이유

녹양힐스테이트는 1,196세대, 사용승인일 2006.08.25인 단지입니다. 최근 거래 표본 12건의 평균은 343,833,333원, 최저는 320,000,000원, 최고는 360,000,000원입니다. 최신 거래는 2026년 8월 전용 84.96㎡ 2층 328,000,000원입니다.

표면 지표만 보면 최저가 130,550,000원은 최근 12개월 평균 343,833,333원의 38.0%입니다. 하지만 분모는 아파트 전체호 거래가, 분자는 지분 1/2의 경매 최저가이므로 동일 기준 비교가 아닙니다.

전체호 최근 평균을 2분의 1로 단순 환산하면 약 171,916,667원이고, 최신 거래 328,000,000원의 2분의 1은 164,000,000원입니다. 현재 최저가 130,550,000원은 단순 지분환산 최근 평균의 약 75.9%, 최신 거래의 2분의 1 대비 약 79.6% 수준입니다. 즉 1회 유찰로 감정가 186,500,000원에서 가격은 상당히 내려왔지만, 공유지분은 전체호와 같은 가격·유동성을 기대할 수 없기 때문에 이 수치만으로 ‘싸다’고 결론내릴 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,550,000원 가정)

현재 최저가 130,550,000원 가정 시 채권자 총 청구액은 430,024,021원, 총 배당액은 127,922,300원, 미배당액은 302,101,721원입니다. 집행비용 2,627,700원을 포함하면 매각대금 전액이 소진되며 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.

현재 회차에서는 신청채권자의 청구금액 79,665,226원에 대해 17,922,300원만 배당되는 시나리오이며 전액 만족되지 않습니다. 2회 유찰 시 매각가 91,385,000원, 3회 유찰 시 63,969,499원으로 낮아질 경우 신청채권자 배당은 각각 0원으로 계산돼 있습니다. 그러나 이 미배당 자체가 매수인 인수로 넘어가는 것은 아니며 세 시나리오 모두 매수인 인수액 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 의정부고등학교 북동측 인근으로, 의정부시 중심권 외곽지대에 공동주택·근린생활시설·관공서 등이 형성돼 있으며 주거환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고 서측 인접 도로변에 시내버스정류장이 있어 교통사정은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 단지. 녹양힐스테이트는 1,196세대이며 사용승인일은 2006.08.25입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 금속기와잇기지붕 25층 건물 내 12층 1203호이며 도시가스 개별난방, 승강기, 소화전, 위생·급배수시설, 지하주차장 설비가 있습니다.
• 도로. 단지 서측 2차선 중로 및 북측 소로에 접하고 차량 출입이 용이합니다.
• 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(가능), 과밀억제권역 및 학교 관련 절대·상대보호구역 등이 표시돼 있습니다.
• 토지. 토지면적 41,800.8㎡, 공시지가 1,354,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 평지·사다리형·중로각지입니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 아파트 전체호 거래는 최근에도 이어지고 있으나, 이번 매각대상은 전체호가 아닌 공유지분이므로 단지 자체의 거래량을 지분 환금성으로 그대로 대입하면 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각범위부터 재확인. 이 사건은 지분매각이며 소유관계는 김영아·백성훈 각 2분의 1입니다. 전체호 낙찰로 오인하지 마세요.
• 38.0% 할인 착시 제거. 130,550,000원은 전체호 최근 평균 343,833,333원의 38.0%지만 서로 비교 단위가 다릅니다. 지분 1/2 단순환산 최근 평균 약 171,916,667원과 함께 보세요.
• 공유자 우선매수. 매각물건명세서에 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있다고 명시돼 있으므로 입찰 전략에 반영해야 합니다.
• 점유·임대차 확인. 감정평가에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 실제 점유자와 임대차 존재 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 말소기준 확인. 말소기준은 2021.09.17 주식회사국민은행 근저당권 55,000,000원입니다. 이후 권리의 소멸 여부를 최신 등기와 매각물건명세서 원본으로 다시 대조하세요.
• 배당 부족과 인수를 구분. 현재 시나리오의 채권자 미배당은 302,101,721원이지만 매수인 인수액은 0원입니다. 미배당액을 곧바로 낙찰자 부담으로 합산하면 안 됩니다.
• 공유지분 환금성. 전체호 실거래가가 320,000,000원~360,000,000원 범위에 있다고 해서 지분 1/2도 단순 절반 가격에 즉시 처분된다고 가정하지 마세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 “지분 1/2”

이 사건의 등기상 권리 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준은 국민은행 근저당 55,000,000원이고, 후순위 근저당·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하며 매수인 인수액도 0원입니다.

하지만 그래서 ‘안전한 아파트 저가매수’라고 결론내리면 핵심을 놓칩니다. 매각대상은 김영아의 2분의 1 지분이고 공유자 우선매수신고도 1회 가능합니다. 최저가 130,550,000원이 전체호 최근 평균 343,833,333원의 38.0%라는 숫자는 분모와 분자의 소유권 범위가 다른 비교입니다. 2분의 1 단순환산 최근 평균은 약 171,916,667원, 최신 거래 328,000,000원의 절반은 164,000,000원입니다.

현재 가격은 단순 지분환산액보다 낮아졌지만, 공유지분 특유의 활용·처분 제약과 우선매수 가능성을 감안하면 그 차이를 곧바로 수익으로 볼 수 없습니다. 권리 인수는 0원, 가격은 착시 제거, 승부처는 지분 구조. 이 세 문장으로 정리되는 사건입니다.