의정부지방법원 2025타경64443. 파주시 야당동 성동더블유하우스 마동 407호로, 감정상 공동주택인 연립주택으로 이용 중인 전용 59.51㎡ 규모의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 김옥임이며 2020.09.21 매매를 원인으로 2020.09.24 거래가액 252,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 감정가 259,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가는 126,910,000원까지 내려왔습니다.
하지만 이 사건의 핵심은 유찰률이 아니라 말소된 근저당과 선순위 임차권의 관계입니다. 등기부 을구 1번 중소기업은행 근저당 183,600,000원은 2020.09.03 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 이 근저당을 현 경매의 말소기준권리나 배당권자로 계산하면 안 됩니다. 이지희의 전입·점유 개시일도 2020.09.03이고, 2023.01.11 보증금 252,000,000원의 임차권등기가 설정됐습니다. 매각물건명세서에도 이 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있다고 명시돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 146-28 성동더블유하우스 제마동 제4층 제407호 도로명: 경기도 파주시 구름다리길 83-4 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대·연립주택) · 전용 59.51㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 중 4층 |
| 사용승인 / 규모 | 2016.01.04 · 성동W하우스마동 26세대 |
| 소유자 | 김옥임 (2020.09.24 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 126,910,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 말소된 근저당 뒤에 숨은 인수형 임차권
매각물건명세서가 이지희의 을구 3번 임차권등기를 매수인에게 대항 가능한 권리로 명시했으므로, 배당으로 보증금 252,000,000원이 모두 회수되지 않으면 남은 금액은 매수인 부담이 될 수 있습니다. 현재 최저가 126,910,000원에서 집행비용 2,576,740원을 제외하면 배당 가능한 재원은 최대 124,333,260원입니다. 선순위 조세가 없고 이 금액 전부가 보증금 회수에 사용된다고 보더라도 미회수 잔액은 127,666,740원입니다.
따라서 현재 회차에서 단순한 경제적 부담은 최저가 126,910,000원 + 인수 추정 127,666,740원 = 약 254,576,740원입니다. 낙찰가가 더 내려가면 배당액이 줄어드는 만큼 인수 잔액이 늘어나므로, 총 부담은 임차보증금 252,000,000원 부근에 고정되는 구조입니다. 최저가만 내려가는 것이지 실질취득비용이 같은 비율로 내려가는 구조가 아닙니다.
② 점유·임차인 분석
| 성명 / 점유 | 전입·확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 임동현 407호 · 주거 | 전입일 미상 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 미상 | 승계 가능성 미상 |
| 이지희 전유부 전부 · 임차권등기 | 전입·점유 2020.09.03 1차 확정일자 2020.08.13 2차 확정일자 없음 | 252,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2023.01.11 | 미배당 잔액 승계 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 봐야 한다
성동W하우스마동의 유사 면적 실거래는 총 7건입니다. 전체 평균은 230,428,571원이지만 2022년의 250,000,000원·260,000,000원·310,000,000원 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단 기준으로 그대로 쓰기 어렵습니다. 최근 가격을 우선하면 최근 12개월 평균은 183,500,000원, 최신 거래는 2025.04의 167,000,000원이며, 최근 구간은 이전 거래보다 26.4% 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 58.63㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 59.07㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 59.07㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 59.07㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 59.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 58.04㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 63.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 183,500,000원 |
최저가 126,910,000원만 보면 최근 12개월 평균의 69.2%이므로 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이지희의 임차보증금 미배당 잔액을 더한 현재 회차 실질취득 추정액은 254,576,740원입니다. 이는 최근 12개월 평균보다 약 38.7%, 최신 거래 167,000,000원보다 약 52.4% 높습니다. 가격이 하락 중인 소규모 연립주택에서 최근 시세보다 높은 실질취득비용을 부담하는 구조이므로, “감정가 대비 49%”는 투자 메리트의 근거가 될 수 없습니다.
④ 예상배당·인수표 (현재 최저가 126,910,000원 가정)
| 항목 | 채권·기준액 | 예상배당·부담 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 추정 | - | 2,576,740원 |
| 1. 임차보증금 배당 가능 재원 | 252,000,000원 | 최대 124,333,260원 |
| 2. 임차보증금 미배당 잔액 | 252,000,000원 | 최소 127,666,740원 |
| 3. 현재 회차 실질취득 추정 | 126,910,000원 + 인수 | 약 254,576,740원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 외 선순위 조세·최우선변제금은 반영하지 않은 단순 추정입니다. 파주시 압류의 세목과 법정기일에 따라 임차보증금 배당액이 줄면 매수인 인수액은 더 늘 수 있습니다. 주택도시보증공사의 신청채권과 이지희 임차보증금 사이의 대위·승계관계 및 실제 배당 명의는 배당요구서와 대위변제 서류를 대조해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도·규모. 2016.01.04 사용승인된 26세대 소규모 연립주택으로, 전용 59.51㎡의 4층 407호입니다. 대단지 아파트보다 거래 표본과 매수층이 제한될 수 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 남서측 도로에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역은 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 단독주택·다가구주택· 아파트·연립주택·다세대주택을 대상으로 기재돼 있습니다.
- 가격 추세. 최신 거래는 167,000,000원, 최근 12개월 평균은 183,500,000원이며 이전 거래 대비 최근 추세는 -26.4%입니다. 전체 평균 230,428,571원보다 최신 가격 흐름을 우선해야 합니다.
- 환금성. 26세대 소규모 단지이고 확인된 실거래는 7건입니다. 최근 거래가 하락한 상태에서 실질취득비용이 최근 시세를 웃돌아 재매각 여건이 불리합니다.
⑥ 현황 차이와 입찰 체크리스트
- 건물 동 표기. 공부상 “마동”이지만 현황 건물에는 “5동”으로 표시돼 있습니다. 현장 출입구·관리번호·전유부 위치를 대조해야 합니다.
- 지하 창고. 공부상 지하층은 기재돼 있지 않지만 현황에는 지하층과 호별 구분 창고가 있는 것으로 조사됐습니다. 407호의 개별 이용권과 전유·공용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 다락. 내부계단으로 출입 가능한 다락이 있는 것으로 조사됐습니다. 구조·면적·적법성 및 실제 사용 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 임동현 점유. 전입일·보증금이 미상입니다. 주민등록 전입세대 열람, 임대차계약서, 점유자 진술을 통해 이지희 임차권과의 관계 및 별도 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 이지희 임차권. 보증금 252,000,000원의 배당액과 미배당 인수액을 반드시 계산해야 합니다. 주택도시보증공사의 대위변제·채권승계 서류와 배당요구 내용을 함께 대조해야 합니다.
- 파주시 압류. 세목·법정기일·당해세 여부에 따라 임차인 배당과 매수인 인수액이 달라질 수 있으므로 체납세액을 확인해야 합니다.
- 주소 불일치. 감정요항표의 위치 문구에는 고양시 일산서구 탄현동이 기재돼 있어 등기상 파주시 야당동 주소와 일치하지 않습니다. 감정서 표지·물건목록·사진의 동일 물건 여부를 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 최저가가 아니라 임차보증금 인수를 포함한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다. 현재 구조에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래보다 높은 부담이 예상됩니다.
맺으며 — “49% 최저가”는 할인율이 아니라 착시다
이 물건은 감정가 259,000,000원에서 두 차례 유찰돼 126,910,000원까지 내려왔습니다. 표면상으로는 최근 12개월 실거래 평균의 69.2%에 불과하지만, 이미 말소된 중소기업은행 근저당을 살아 있는 권리처럼 계산해서는 안 됩니다. 실제 핵심은 그보다 앞선 임차관계를 보전한 이지희의 보증금 252,000,000원 임차권입니다.
현재 최저가에서 배당 가능한 재원을 최대한 인정해도 미배당 잔액은 약 127,666,740원이고, 최저가와 합친 실질취득은 약 254,576,740원입니다. 최근 12개월 평균 183,500,000원과 최신 거래 167,000,000원을 모두 크게 웃도는 데다, 최근 가격 추세는 -26.4%입니다. 여기에 임동현의 대항력 가능·미상 점유, 파주시 압류의 세금 우선순위, 동 표기·지하 창고·다락 현황 차이도 남습니다. 권리와 가격 모두 보수적으로 접근해야 하는 D등급 물건이며, 결론은 “최저가가 싸다”가 아니라 “임차보증금 인수 때문에 최근 시세보다 비싸질 수 있다”입니다.
