의정부지방법원 2025타경64443. 파주시 야당동 성동더블유하우스 마동 4층 407호로, 감정평가상 공동주택(연립주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김옥임은 2020.09.24 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 252,000,000원입니다. 이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며 청구금액 역시 252,000,000원입니다.
권리분석의 핵심은 두 갈래입니다. 첫째, 말소기준은 2024.12.05 파주시 압류인데 이지희의 전입·점유는 2020.09.03, 임차권등기는 2023.01.11로 모두 그보다 앞섭니다. 따라서 확약이 없었다면 매수인 인수 문제가 큰 사건입니다. 둘째, 주택도시보증공사가 2026.09.02 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한다”는 확약서를 제출했습니다. 이 때문에 이지희 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다. 그러나 이 확약은 이지희 관련 권리 문제에만 적용되며, 별도로 조사된 임동현의 미상 권리까지 없애 주는 문서는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64443 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 146-28 성동더블유하우스 마동 4층407호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(연립주택) · 대상면적 59.51㎡ · 4층 407호 |
| 소유자 | 김옥임 (2020.09.24 소유권이전 · 거래가액 252,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 확약으로 정리, 미상 임차인은 남는다
2016.02.29 설정된 중소기업은행 근저당권 183,600,000원은 2020.09.03 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2024.12.05 파주시 압류입니다. 이지희는 2020.09.03 전입·점유를 시작했고 2023.01.11 보증금 252,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤으므로, 말소기준보다 앞선 권리입니다.
실제 임차인으로 확인되는 사람은 2명이며, 보증기관의 중복 임차인 신고로 분류된 사람은 없습니다.
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 입찰 해석 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이지희 | 전유부 전부 · 252,000,000원 전입·점유 2020.09.03 | 대항력 有 | 확인 필요 | 승계 없음 | 말소기준보다 선행하지만 2026.09.02 확약으로 실질 인수 0원 |
| 임동현 | 407호 주거 · 보증금 미상 전입일 미상 | 가능·미상 | 미상 | 승계 없음 | 확약 적용 대상이 아니며 보증금·전입일 확인 전 인수위험을 배제할 수 없음 |
② 시세 비교 — 현재 2.59억은 최근 거래 1.85억의 140%
성동W하우스마동은 26세대, 사용승인일은 2016.01.04입니다. 확인된 실거래 8건의 전체 평균은 224,750,000원이지만, 이 평균에는 2022년 260,000,000원·310,000,000원·250,000,000원 거래가 섞여 있습니다. 최근 가격 판단은 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 59.07㎡ | 1 | 185,000,000원 |
| 2025.04 | 58.63㎡ | 3 | 167,000,000원 |
| 2024.07 | 59.07㎡ | 3 | 200,000,000원 |
| 2022.07 | 59.07㎡ | 1 | 260,000,000원 |
| 2022.07 | 59.07㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2022.04 | 59.07㎡ | 2 | 250,000,000원 |
| 2021.10 | 58.04㎡ | 1 | 215,000,000원 |
| 2021.06 | 63.45㎡ | 3 | 211,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 185,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 8건 | 224,750,000원 |
최신 거래는 2026.08 185,000,000원이고 최근 12개월 평균도 185,000,000원입니다. 표본이 1건이라는 한계는 있지만, 현 최저가 259,000,000원은 이 기준의 140.0%입니다. 전체 평균 224,750,000원과 비교해도 최저가는 115.2%입니다. 더구나 최근 구간은 과거 구간 대비 -19.7%로 하락했습니다. 따라서 현 회차 가격을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 경매신청채권 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,574,000원 |
현재 매각가 가정에서는 주택도시보증공사 청구액 252,000,000원이 전액 배당되고 잔여 2,574,000원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 별도 변동 가능성이 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 부족액 | 이지희 실질 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 259,000,000원 | 252,000,000원 | 0원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 207,200,000원 | 203,499,200원 | 48,500,800원 | 0원* |
| 6회 유찰 시 | 165,760,000원 | 162,639,360원 | 89,360,640원 | 0원* |
* 단순 권리 산정상 각 회차에서 이지희 보증금 252,000,000원을 매수인 인수로 잡는 구조이지만, 2026.09.02 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 이지희 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 임동현의 보증금·전입일은 미상이라 그에 따른 별도 인수위험은 금액 산정에 포함할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도·건물. 공동주택(연립주택)으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 4층 건물의 4층 407호입니다. 사용승인일은 2016.01.04이고 급·배수, 위생, 난방, 승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 편의성은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 공부상 건물 표기는 ‘마동’이지만 현황 건물에는 ‘5동’으로 관리되고 있습니다. 공부상 지하층은 없으나 현황상 지하층과 호별 창고가 조사됐고 개별 이용 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 내부계단으로 출입 가능한 다락도 조사됐습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며 도로에 접하고, 공시지가는 897,600원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역 표기는 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 기재돼 있습니다.
- 환금성. 26세대 소규모 단지이고 확인된 실거래는 8건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수 2.9회, 낙찰률 0.0%로 환금성 판단은 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 위치 서술 확인. 감정요항표의 위치 설명은 고양시 일산서구 탄현동 소재 시설 인근으로 기재되어 있어, 본건 주소인 파주시 야당동과 차이가 있습니다. 입지 판단 전 현장과 감정평가 원문을 대조할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임동현 권리부터 확인. 전입일·보증금이 미상이라 현재는 ‘대항력 가능·미상’입니다. 주민등록·점유관계·계약관계를 확인해 확약 밖 인수금이 생기는지 먼저 확정해야 합니다.
- 확약서 원문 대조. 2026.09.02 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이지희 보증금 252,000,000원에 적용되는지, 실제 말소 절차와 조건을 원문으로 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 현 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 185,000,000원의 140.0%이고 최근 추세도 -19.7%입니다. 전체 과거 평균 224,750,000원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
- 건물 동일성 확인. ‘마동’과 ‘5동’ 표기 차이, 지하층 창고의 개별 이용 가능 여부, 내부계단 다락의 현황을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비, 당해세, 최우선변제 가능 항목은 실제 배당과 취득비용을 바꿀 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 확약서 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리의 큰 산은 넘었지만, 가격과 미상 임차인이 남았다
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 252,000,000원의 선순위 임차권 때문에 매수인이 거액을 떠안을 수 있는 전형적인 인수형처럼 보입니다. 그러나 2026.09.02 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약 때문에 이지희 관련 실질 인수는 0원으로 바뀝니다.
문제는 그 다음입니다. 임동현은 보증금과 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태이고, 이지희 확약의 보호 범위 밖입니다. 동시에 현 최저가 259,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 185,000,000원의 140.0%이며 시장 추세도 -19.7%입니다. 따라서 주된 인수 문제가 해소됐다는 이유만으로 현 회차를 가격상 유리하다고 볼 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 “확약의 효력을 원문으로 확정하고, 임동현의 권리를 확인한 뒤, 최근 시세에 맞는 가격인지 다시 따지는 것”입니다.
