부동산임의경매

2025타경3456 · 서울북부지방법원 · 근린시설
철골철근콘크리트구조 4.50㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

27,200,000원 2,720만 감정가 34,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

272만원

최저가의 10% · 2,720,000원

실거래 대비

▲ 444.0% 시세보다 비쌈

같은 평형 직전 3건 평균 500만원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리는 정리되지만 근린시설 구분건물로 가격과 환금성을 함께 봐야 합니다.

가격 최저가 27,200,000원은 감정가 34,000,000원의 80%이며 1회 유찰 후 진행
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 2,720,000원
리스크 임차인 인수는 없으나 오픈상가 형태 구분건물로 이용·환금성 확인 필요

한 줄 평 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되어 매수인 인수 부담은 0원입니다. 다만 이 물건은 주거용이 아닌 근린시설 오픈상가 구분건물로, 실사용 현황과 환금성을 확인해야 합니다. 최저가는 감정가 대비 80%까지 내려왔지만, 상가형 물건은 가격만으로 판단하기보다 실제 이용성과 수요 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

34,000,000원

최저 27,200,000원

실질취득

27,200,000원

인수 0원 기준

매수인 인수

0원

임차인 인수 없음

핵심지표

근린시설

환금성 확인 필요

서울북부지방법원 2025타경3456. 동대문구 제기동 불로장생타워 1층 1-85호 근린시설입니다. 말소기준권리는 2007년 5월 31일 설정된 국민은행 근저당권이며, 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경3456
소재지	서울특별시 동대문구 제기동 1140-5 불로장생타워 1층1-85호
물건종류	근린시설 · 오픈상가 형태 구분건물
소유자	김채린
감정가 / 최저가	34,000,000원 / 27,200,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	국민은행 / 74,881,139원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

임차인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준권리인 국민은행 근저당 이후 설정된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 현황상 제이알마트 일부로 이용 중이며, 매각물건명세서에는 오픈상가 형태 구분건물로 특정 가능하다고 판단되어 매각 진행됩니다.

② 권리 분석 핵심

✅ 권리 안전성 2007년 국민은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 신용보증기금 가압류와 임의경매는 매각으로 소멸되어 매수인 인수액은 0원입니다.

⚠️ 가격보다 중요한 부분 근린시설 구분건물은 아파트처럼 동일평형 실거래 비교가 어렵습니다. 제기동역 인근 상업지역 입지와 현재 이용상태(제이알마트 일부 이용)를 기준으로 실제 수익성과 매수 수요를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 27,200,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	889,600원
국민은행 근저당	130,000,000원	26,310,400원
신용보증기금 가압류	10,589,937원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 최저매각가

현재 1회 유찰 후 감정가의 80%에서 진행됩니다.

④ 입지·이용 현황

입지. 제기동역(지하철 1호선) 북동측 인근으로 시장, 업무시설, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입 가능하며 인근 버스정류장과 제기동역이 위치합니다.
이용상태. 제이알마트 일부로 이용 중입니다.
건물. 철골철근콘크리트구조 지상14층 건물의 1층 구분건물이며 위생·급배수·승강기·소방설비 등이 구비되어 있습니다.
용도지역. 일반상업지역, 특정개발진흥지구 등으로 지정되어 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

상가 수요 확인. 오픈상가 형태이므로 실제 영업 가능성·공실 위험을 확인해야 합니다.
권리 확인. 등기상 인수권리는 없지만 현장 점유 및 운영 상태 확인이 필요합니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 하락했으나 근린시설은 동일 기준 시세 비교가 어렵습니다.
원본 대조. 등기부·현황조사서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 상가성”

이 물건은 권리분석 측면에서는 단순합니다. 국민은행 근저당을 기준으로 후순위 권리는 정리되고, 임차인 인수 부담도 없습니다. 다만 근린시설 경매는 권리보다 얼마나 잘 사용할 수 있는가가 핵심입니다. 제기동역 인근 상권이라는 장점과 함께 현재 이용 상태, 공실 가능성, 향후 매수 수요를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 것이 적절합니다.

부동산임의경매

권리는 정리됐지만, 오픈상가 환금성을 봐야 한다 — 불로장생타워 1층 1-85호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 권리는 없다

② 권리 분석 핵심

③ 예상배당표 (매각가 27,200,000원 가정)

④ 입지·이용 현황

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗, 승부는 상가성”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (16장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3,400만원
2	2026-08-25	대기	2,720만원