부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 임차인 인수 위험이 없고, 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 1회 유찰 후 최저가 1.813억은 최근 12개월 실거래 평균 2.25억 대비 80.6% 수준으로 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 하락(-15.0%) 추세라 낙찰가 판단은 보수적으로 접근해야 합니다.

감정가

259,000,000원

최초 평가액

최저가

181,300,000원

1회 유찰

최근 시세

225,000,000원

최근 12개월 평균

매수인 인수

0원

임차인 없음

의정부지방법원 2025타경6106. 의정부시 가능동 금용아파트 101동 1109호, 전용 84.72㎡ 아파트입니다. 소유자는 이원중이며 2014년 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 가압류·압류 등은 매각으로 소멸되는 구조이고, 임차인 인수 문제도 없어 권리분석 난도는 낮은 편입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경6106 (임의경매)
소재지	경기도 의정부시 가능동 15-25 금용아파트 101동 11층1109호
물건종류 / 전용	아파트 · 전용 84.72㎡ · 23층 건물 내 제11층 제1109호
소유자	이원중
감정가 / 최저가	259,000,000원 / 181,300,000원 (1회 유찰)
신청채권자 / 청구	신한은행 / 118,963,399원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

말소기준권리는 2014.09.05 설정된 을구 13번 신한은행 근저당권(채권최고액 159,600,000원)입니다. 해당 권리 이후 설정된 양주축산업협동조합 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 인수 부담은 확인되지 않아 매수인 부담 권리는 0원입니다.

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

금용아파트 동일 면적(84.72㎡) 거래 기준 최근 12개월 평균은 225,000,000원, 최신 거래는 2026.06 220,000,000원입니다. 최저가 181,300,000원은 최근 12개월 평균 대비 80.6% 수준입니다.

거래월	면적	층	거래가
2026.06	84.72㎡	12	220,000,000원
2026.02	84.72㎡	15	230,000,000원
2024.10	84.72㎡	1	215,000,000원
2024.04	84.72㎡	16	245,000,000원
2024.02	84.72㎡	5	255,000,000원
최근 12개월 평균			225,000,000원

⚠️ 가격 판단 기준 전체 거래 평균 254,750,000원만 보면 할인폭이 커 보일 수 있지만, 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 우선 기준으로 봐야 합니다. 최근 거래 흐름은 이전 거래 대비 15.0% 하락했습니다.

③ 예상배당표 (최저가 181,300,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,338,200원
신한은행 근저당권	159,600,000원	159,600,000원
양주축산업협동조합 가압류	18,005,898원	18,005,898원
잔여 소유자 교부	-	355,902원

매각대금 배분

최저가 vs 최근 시세

최저가는 최근 12개월 평균 대비 80.6% 수준입니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 임차인 인수 위험이 없습니다. 권리 구조는 단순한 편입니다.

⚠️ 가격 관점 최저가는 최근 시세보다 낮지만 최근 거래 흐름은 하락세입니다. 낙찰가는 최신 거래와 단지 상황을 함께 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 배영초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 가능역(1호선), 버스정류장이 인근에 위치합니다.
환경. 제3종일반주거지역, 상대보호구역 등 토지이용 제한사항이 있습니다.
환금성. 금용아파트는 150세대 규모이며 1996년 준공 단지입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

권리 확인. 신한은행 근저당권이 말소기준이며 매각 후 소멸 여부를 확인하세요.
가격 확인. 최근 12개월 평균 225,000,000원과 최신 거래 220,000,000원을 기준으로 입찰가를 판단하세요.
현장 확인. 준공 1996년 단지로 내부 상태와 관리 상태 확인이 필요합니다.
원본 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격은 검토할 만하다”

이 물건은 임차인 인수 부담 없이 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 안전형 경매 물건입니다. 1회 유찰로 최저가가 낮아졌고 최근 12개월 실거래 평균 대비 가격 여지가 있습니다. 다만 최근 거래 추세가 하락 방향이라는 점을 감안해 무리한 추격 입찰보다 최신 거래 수준을 기준으로 접근하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	2억 5,900만원
2	2026-08-25	대기	1억 8,130만원

부동산임의경매

권리는 깨끗하고, 가격은 시세 아래다 — 의정부 금용아파트 1109호

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수할 권리는 없다

② 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트

③ 예상배당표 (최저가 181,300,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 깨끗하고, 가격은 검토할 만하다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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