7,412,000원
인천지방법원 2024타경561902. 소래포구역 인근 논현유호엔시티1단지 104동 14층 오피스텔입니다. 감정가 90,000,000원에서 7회 유찰돼 최저매각가는 7,412,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 극단적인 할인처럼 보이지만, 이 사건의 핵심은 가격표가 아니라 임차관계입니다. 이정은의 전입일은 2021.01.18로 말소기준인 2023.07.05 홍종봉 가압류보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이를 곧바로 확정적 대항력 임차인으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
이정은은 2024.10.10 배당요구를 했지만 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 따라서 배당 후 얼마가 남아 매수인에게 승계될지 계산할 수 없습니다. 등기상 가압류·압류들은 말소기준 이후라 매각으로 소멸하는 구조지만, 선순위 점유자의 보증금 문제가 등기권리와 별도로 남습니다. 최저가 7,412,000원을 최근 12개월 거래평균 84,250,000원과 바로 비교해 “싸다”고 결론내릴 수 없는 이유입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경561902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 포구로 35, 104동 14층 오피스텔1404호 (논현동, 논현유호엔시티1단지) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용중 · 철근콘크리트구조 18층 건물 내 14층 |
| 면적 비교 기준 | 33.295㎡ |
| 소유자 | 팔방건설주식회사 (2016.11.02 매매 · 2016.11.11 소유권이전 · 거래가액 111,278,425원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 7,412,000원 (7회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 88,897,640원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 선순위 점유자는 별도
말소기준은 2023.07.05 홍종봉 가압류 32,121,600원입니다. 이후 근로복지공단·김영미·전문건설공제조합·전북은행·서울보증보험·신아영 등의 가압류와 국민건강보험공단·국·남동구의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 이보다 앞선 2021.01.18 전입 점유자 이정은입니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 2024.10.10 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능성 |
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자는 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다. 배당요구가 접수됐다는 사실만으로 매수인의 인수 위험이 없어지는 것도 아닙니다.
② 시세 비교 — 8.8%라는 숫자를 그대로 믿으면 안 된다
면적 매칭 시세 표본은 유호엔시티101-103동의 33.3㎡·31.7㎡ 거래입니다. 대상 물건은 104동이므로 동 표기가 다르다는 점도 함께 봐야 합니다. 전체 12건 평균은 85,833,333원이지만, 가격 판단은 최근 거래를 우선하면 최근 12개월 4건 평균 84,250,000원, 최신 거래는 2026.07 85,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -2.7% 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 33.3㎡ | 15 | 85,000,000원 |
| 2026.03 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 33.3㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 33.3㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 33.3㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 33.3㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 31.7㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 33.3㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 84,250,000원 |
최저가 7,412,000원은 최근 12개월 평균의 8.8%에 불과합니다. 하지만 이것은 인수액을 전혀 더하지 않은 입찰가만의 비율입니다. 이정은의 보증금이 확인되지 않아 실질취득가 자체를 계산할 수 없으므로, 8.8%라는 숫자를 근거로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다. 특히 시세도 최근 구간이 -2.7% 하락하고 있어 보수적인 비교가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 7,412,000원 가정)
아래 금액은 확인 가능한 등기채권을 기준으로 한 배당 흐름입니다. 임차인의 보증금·확정일자와 국세·지방세의 당해세 여부가 확정되지 않았으므로 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 533,416원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 홍종봉 | 32,121,600원 | 6,878,584원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 88,997,640원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 가압류 · 김영미 | 47,363,599원 | 0원 |
| 5. 갑구 10번 가압류 · 전문건설공제조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 11번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,820,948원 | 0원 |
| 7. 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 995,520,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 14번 가압류 · 신아영 | 19,371,934원 | 0원 |
| 9. 갑구 16번 강제경매개시결정 · 근로복지공단 | 미상 | 0원 |
| 10. 갑구 12-1번 가압류 변경 | 920,459,452원 | 0원 |
| 11. 갑구 18번 가압류 · 주식회사 케이디이엔지 | 41,221,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
등기채권 기준 총 채권액은 3,162,876,373원, 배당액은 6,878,584원, 미배당액은 3,155,997,789원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세에 해당하면 선순위로 차감될 수 있습니다. 무엇보다 이정은의 보증금이 확인되지 않아 이 표만으로 매수인 인수 0원을 확정할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 8% | 7,412,000원 | 6,878,584원 | 3,155,997,789원 |
| 8회 유찰 시 · 감정가 6% | 5,188,400원 | 4,695,009원 | 3,158,181,364원 |
| 9회 유찰 시 · 감정가 4% | 3,631,880원 | 3,166,506원 | 3,159,709,867원 |
추가 유찰은 입찰가만 낮출 뿐, 보증금 미상 선순위 점유자의 인수 가능성을 없애지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 논현동 소래포구역 동측 인근이며, 주위는 아파트단지·오피스텔·근린생활시설·시장 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 수인분당선 소래포구역이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물의 14층 오피스텔이며, 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 공시지가는 3,333,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 시세 표본은 383세대, 2013.05.09 준공 단지로 최근 거래는 이어지지만, 최근 가격 추세가 -2.7%이고 경매 평균 유찰 횟수는 5.2회, 낙찰률은 0.0%로 나타납니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 이정은 보증금 확인. 현재 가장 중요한 항목입니다. 보증금이 확인되지 않으면 실제 인수액과 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·점유관계 확인. 전입일은 2021.01.18이지만 확정일자가 미상입니다. 실제 점유 여부와 함께 대항력·우선변제 범위를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 내용 확인. 2024.10.10 배당요구가 접수됐으므로 신고된 보증금과 배당요구 범위를 매각물건명세서 및 접수문건에서 대조해야 합니다.
- 최저가를 시세와 바로 비교하지 말 것. 7,412,000원은 최근 12개월 평균 84,250,000원의 8.8%지만, 인수액을 더하지 않은 입찰가일 뿐입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격은 이전 구간보다 -2.7% 하락했습니다. 전체 12건 평균 85,833,333원보다 최근 12개월 평균 84,250,000원과 최신 거래 85,000,000원을 우선해서 봐야 합니다.
- 국세·지방세 확인. 압류 4건 중 당해세가 있으면 배당에서 우선 차감될 수 있으므로 체납세액과 법정기일을 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이미 7회 유찰됐고 비교 경매 평균도 5.2회입니다. 현장 상태·관리비·점유관계·오피스텔 수요를 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “741만원짜리 오피스텔”이 아니라 “인수액 미상 물건”
이 사건에서 가장 위험한 착시는 90,000,000원 감정가가 7,412,000원까지 내려왔다는 숫자입니다. 최근 12개월 거래평균 84,250,000원과 비교하면 입찰가만으로는 8.8%에 불과하지만, 선순위로 전입한 이정은의 보증금이 확인되지 않아 실제 매수인이 부담할 총액은 아직 계산할 수 없습니다. 시세도 최근 구간이 -2.7% 하락하고 있고, 물건은 이미 7회 유찰됐습니다.
말소기준 이후 등기권리가 소멸한다는 점은 분명한 장점이지만, 그것만으로 이 물건을 인수 0원의 안전형으로 분류할 수는 없습니다. 보증금 확인 전에는 실질취득가 미상, 가격 메리트도 미정. 이 물건의 승부처는 더 낮은 최저가가 아니라, 선순위 점유자의 권리와 보증금 규모를 얼마만큼 정확히 확인하느냐입니다.
