겉으로는 감정가 9,000만원짜리 오피스텔이 5회 유찰되어 최저가가 1,512.6만원까지 내려온 초저가 물건입니다. 하지만 핵심은 가격이 아니라 2021.01.18 전입한 임차인 이정은입니다. 보증금과 확정일자가 데이터에 없으므로, 이 물건은 대항력 가능·보증금 미상 인수형으로 봐야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인 실질취득가는 낙찰가가 아니라 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
인천지방법원 2024타경561902. 남동구 논현동 논현유호엔시티1단지 104동 14층 오피스텔 1404호입니다. 감정가 9,000만원 물건이 5회 유찰되어 최저매각가가 15,126,000원까지 내려왔습니다. 표면 할인율만 보면 강하게 끌리지만, 이 사건은 최저가를 기준으로 싸다/비싸다를 말하면 안 됩니다. 임차인 이정은의 전입일이 2021.01.18이고, 말소기준으로 잡힌 갑구 7번 가압류의 접수일은 2023.07.05입니다. 즉 전입이 말소기준보다 빠릅니다.
다만 보증금과 확정일자가 데이터에 없습니다. 따라서 “대항력 있음”이라고 단정하기보다, 대항력 가능·보증금 미상으로 보수적으로 봐야 합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 내려갈수록 인수할 미배당 보증금이 늘어, 매수인 실질취득가는 결국 보증금 수준으로 고정됩니다. 이 사건은 보증금이 얼마인지 알 수 없으므로, 1,512.6만원이라는 최저가 자체는 투자 판단의 기준이 될 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경561902 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 포구로 35, 104동 14층오피스텔1404호 (논현동, 논현유호엔시티1단지) |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 팔방건설주식회사 (2016.11.11. 거래가액 111,278,425원) |
| 감정가 / 최저가 | 90,000,000원 / 15,126,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 근로복지공단 / 88,897,640원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심
등기 흐름만 보면 말소기준은 2023.07.05 갑구 7번 가압류 · 홍종봉 32,121,600원으로 정리됩니다. 그 이후의 근로복지공단, 김영미, 전문건설공제조합, 전북은행, 서울보증보험, 국민건강보험공단, 국, 남동구 등의 가압류·압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부의 후순위 권리가 아니라 등기부 밖 임차인입니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 1명, 승계·보증기관 중복신고 아님
| 성명 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정은 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 요구 2024.10.10 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이 사건의 실제 임차인은 1명입니다. tenants 데이터상 보증기관 승계나 대위신고(is_subrogation/is_guarantor)는 없으므로 보증금 중복신고를 합산할 사안은 아닙니다. 그러나 보증금 자체가 미상이라, 인수액 산정이 불가능합니다. 이 점이 이 물건의 가장 큰 감점 요인입니다.
③ 시세 비교 — 최저가 17.6%는 ‘인수 제외 숫자’일 뿐
비교 표본은 유호엔시티101-103동, 전용 31.7~33.3㎡대 최근 실거래 12건입니다. 평균은 85,750,000원, 최저는 75,000,000원, 최고는 90,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.12 | 33.3㎡ | 7 | 80,000,000원 |
| 2025.10 | 33.3㎡ | 6 | 88,000,000원 |
| 2025.04 | 33.3㎡ | 10 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 33.3㎡ | 9 | 84,000,000원 |
| 2025.01 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 12 | 90,000,000원 |
| 2024.12 | 31.7㎡ | 7 | 75,000,000원 |
| 2024.07 | 33.3㎡ | 11 | 90,000,000원 |
| 2024.03 | 31.7㎡ | 6 | 90,000,000원 |
| 2024.02 | 33.3㎡ | 8 | 90,000,000원 |
| 2023.11 | 33.3㎡ | 13 | 84,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 85,750,000원 |
최저가 15,126,000원은 실거래 평균 85,750,000원의 17.6%입니다. 그러나 이 비율은 인수할 임차보증금을 0원으로 놓았을 때의 숫자입니다. 현재 데이터로는 보증금이 미상이라 실질취득가를 계산할 수 없고, 보증금이 낙찰가를 초과하면 시세 비교 대상은 최저가가 아니라 낙찰가 + 미배당 인수액입니다.
④ 예상배당표 (매각가 15,126,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 4.4% 추정) | - | 672,268원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주식회사여다지 | 154,199,414원 | 14,453,732원 |
| 갑구 7번 가압류 · 홍종봉 | 32,121,600원 | 0원 |
| 갑구 8번 가압류 · 근로복지공단 | 88,997,640원 | 0원 |
| 갑구 9번 가압류 · 김영미 | 47,363,599원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 전문건설공제조합 | 1,000,000,000원 | 0원 |
| 갑구 11번 가압류 · 주식회사 전북은행 | 17,820,948원 | 0원 |
| 갑구 12번 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 995,520,000원 | 0원 |
| 갑구 14번 가압류 · - | 19,371,934원 | 0원 |
| 갑구 16번 가압류 · 근로복지공단 | - | 0원 |
| 갑구 12-1번 가압류 · - | 920,459,452원 | 0원 |
| 갑구 18번 가압류 · 주식회사 케이디이엔지 | 41,221,200원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 15,126,000원 가정 시 채권자 총 청구 3,317,075,787원 중 배당은 14,453,732원, 미배당은 3,302,622,055원입니다. 국세·지방세 압류 4건은 당해세 해당 시 0순위로 차감될 수 있으며, 본 표는 당해세·임차인 최우선변제 변수를 반영하지 못합니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 리스크는 사라지지 않는다
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권자 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 15,126,000원 | 14,453,732원 | 3,302,622,055원 | 불충족 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 10,588,200원 | 9,997,612원 | 3,307,078,175원 | 불충족 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 7,411,739원 | 6,878,328원 | 3,310,197,459원 | 불충족 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 10,588,200원, 7,411,739원까지 낮아지는 시나리오가 있습니다. 하지만 낙찰가 하락은 임차인 보증금 미상 리스크를 제거하지 않습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크다면, 낮아진 낙찰가는 미배당 인수액으로 되돌아와 실질취득가에 반영됩니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 남동구 논현동 소재 “소래포구역(수인분당선)” 동측 인근에 위치합니다.
- 주위환경. 주위는 아파트단지, 오피스텔, 근린생활시설, 시장 등으로 형성된 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 수인분당선 소래포구역 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 18층 건물 중 제14층 제오피스텔1404호입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있습니다.
- 토지. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 과밀억제권역이며 토지 형상은 대체로 평탄한 사다리형입니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물 사항도 데이터상 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이정은의 보증금, 확정일자, 점유관계, 배당요구의 구체 내용을 매각물건명세서 원본과 문건접수 내역으로 재확인해야 합니다.
- 실질취득가 계산. 보증금이 낙찰가보다 크면 낙찰가가 아니라 보증금 수준이 실질취득가가 될 수 있습니다. 최저가 15,126,000원만 기준으로 응찰하면 안 됩니다.
- 당해세·압류 확인. notes 데이터에 국세·지방세 압류 4건이 기재되어 있습니다. 당해세 해당 시 배당순위와 미배당 규모가 달라질 수 있습니다.
- 명도 난도. 실제 임차인이 있는 물건입니다. 보증금 미상 상태에서는 명도 협의 비용과 기간도 보수적으로 봐야 합니다.
- 다회유찰 원인 점검. 이미 5회 유찰된 물건입니다. 단순 저가 기회가 아니라, 임차인·압류·환금성 문제가 가격을 누른 것인지 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 본 분석은 제공 데이터 기준입니다. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구종기 관련 문건, 세금 체납 여부를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 1,512만원”은 결론이 아니라 질문이다
이 물건의 숫자는 매우 자극적입니다. 감정가 9,000만원, 최저가 1,512.6만원, 실거래 평균 대비 17.6%. 하지만 법원경매에서 싸다는 말은 낙찰가만 낮을 때가 아니라 인수까지 더한 실질취득가가 낮을 때 성립합니다. 이 사건은 말소기준보다 빠른 전입 임차인이 있고, 보증금과 확정일자가 미상입니다. 따라서 최저가만 보고 들어가는 물건이 아니라, 보증금을 확인하지 못하면 입찰가를 정할 수 없는 물건입니다. 권리 소멸보다 임차인 인수 리스크가 우선입니다.