158,200,000원
* 신청채권자 주택도시보증공사의 2026.06.29.자 인수조건변경확약서 적용을 전제로 한 금액입니다. 해당 임차권의 원래 보증금은 130,000,000원입니다. 별도 점유자의 권리 및 실제 인수금액은 확인되지 않았으므로 전체 인수액 0원을 보장하지 않습니다.
의정부지방법원 2025타경64545. 파주시 법원읍 법원리 671-3에 소재한 제2동 502호 다세대주택입니다. 소유자 김춘향은 2022년 7월 22일 매매를 원인으로 소유권을 취득했고, 당시 등기에 기재된 거래가액은 200,000,000원입니다. 이후 2024년 김소영 명의의 주택임차권등기가 설정되었으며, 2025년 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
이 물건의 핵심은 단순히 감정가 대비 최저가가 낮아졌다는 사실이 아닙니다. 선순위 임차권의 인수조건변경확약서와 별도 점유자들의 권리관계를 구분하는 것입니다. 확약으로 해소되는 보증금 위험을 다른 점유자에게까지 확대 적용하면 실제 매수인이 부담할 금액을 과소평가할 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 제2동 제5층 제502호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 법원읍 샘재로 100 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 구조 · 콘크리트지붕 · 돌붙임 외벽마감 · 새시창 |
| 소유자 | 김춘향 (2022.07.22. 소유권이전 · 당시 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 | 226,000,000원 |
| 최저매각가 | 158,200,000원 (3회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.30 |
| 선순위 임차권 | 김소영 · 보증금 130,000,000원 · 2024.06.04. 등기 |
| 확약서 | 2026.06.29. 인수조건변경확약서 · 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약을 함께 봐야 한다
김소영은 2022.07.22. 전입·점유를 시작했고 같은 날 확정일자를 받았습니다. 주택임차권은 2024.06.04. 등기되었습니다. 이는 2025.10.27. 강제경매개시결정보다 앞선 권리로, 확약이 없었다면 미배당 보증금의 인수 여부를 반드시 검토해야 하는 구조입니다.
확약 대상 인수액: 실질 0원*
* 원래 보증금 130,000,000원. 확약의 권리자 및 적용 범위는 원본과 말소 절차를 최종 대조해야 합니다.
등기부의 신탁 관련 등기는 이미 말소되어 있으며, 고양시 압류도 2025.10.31. 말소되었습니다. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 등기권리의 말소와 미상 점유자의 임대차보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 대상 3명, 권리 확정은 별개
김소영은 등기된 임차권자로 보증금과 날짜가 확인됩니다. 나머지 2명은 점유 및 전입 관련 사실은 확인되지만 보증금과 실제 임대차관계가 불명확합니다. 주택도시보증공사는 별도 임차인으로 추가 집계하지 않는 신청채권자입니다.
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 김소영 건물 전부 · 주택임차권등기 | 전입 2022.07.22 확정 2022.07.22 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제권 있음 확약에 따른 대항력 포기 | 실질 0원* 2026.06.29. 확약 적용 전제 |
| JIN CHUNYU 현황조사 | 전입 2025.09.11 확정 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확정 별도 권리 확인 필요 |
| JIN CHUNXIANG 현황조사 · 매각물건명세서 | 전입 2025.08.25 확정 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 | 미확정 별도 권리 확인 필요 |
* 김소영의 보증금은 등기상 130,000,000원입니다. 확약은 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 것으로, 해당 임차권과의 권리 연결 및 효력 범위를 원본에서 확인하는 조건으로 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
하지만 실제 임대차계약, 주택 인도, 점유관계, 보증금, 확정일자 등이 확인되지 않았으므로 대항력 있음으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 분류합니다. 두 사람이 각각 독립된 임차인인지, 소유자와 어떤 관계인지도 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 70%와 시세 할인은 다르다
감정가는 226,000,000원, 현재 최저매각가는 158,200,000원입니다. 현재 3회 유찰된 상태이며 최저가는 감정가의 70%입니다.
그러나 이 물건의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수 여부나 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
| 구분 | 금액 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 226,000,000원 | 감정평가 기준가격 |
| 소유권 취득 당시 거래가 | 200,000,000원 | 2022.07.22. 등기 기재 거래가액 · 현재 시세 아님 |
| 현재 최저매각가 | 158,200,000원 | 3회 유찰 · 감정가 70% |
| 확약 대상 인수 | 실질 0원* | 130,000,000원 보증금 관련 확약 적용 전제 |
| 별도 점유자 인수 | 미확정 | 보증금·대항력 확인 필요 |
| 현재 실질취득 | 158,200,000원+α | 낙찰가에 미확정 인수액 및 부대비용 추가 가능 |
| 최근 실거래 시세 | 미확인 | 가격 메리트 판정 보류 |
현재는 시세와 미상 점유자의 인수액이 모두 확정되지 않아 가격상 유리하다는 결론을 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 김소영 보증금(우선변제) | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 경매신청채권자 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 25,185,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제공된 배당 추정표의 항목과 금액을 표시했습니다. 집행비용 3,014,800원, 김소영 보증금 배당 130,000,000원, 신청채권자 배당 25,185,200원으로 총 158,200,000원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 대비 미배당 추정액은 104,814,800원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
따라서 두 금액을 서로 독립된 임차보증금 채권이라고 단정하거나 실제 보증금 위험이 260,000,000원이라고 합산해서는 안 됩니다. 위 표는 제공된 계산 결과의 표시이며, 실제 배당에서는 채권 귀속 및 승계관계에 따른 중복 배당 여부를 확인해야 합니다.
신청채권자의 미배당 추정액 104,814,800원은 매수인 인수액을 의미하지 않습니다. 확약이 적용되는 보증금 채권의 대항력은 포기되기 때문입니다. 실제 배당순위와 확약의 적용 범위는 원본 서류 및 배당 절차에서 최종 확인해야 합니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려가는 것은 아니다
추가 유찰 시 최저매각가는 더 낮아지지만, 확약 이전의 원래 임차보증금 인수 계산과 확약 적용 후 실제 부담은 구분해야 합니다. 아래 인수 추정액은 확약이 없는 경우의 보증금 잔액 계산을 보여주는 참고 수치이며, 확약의 효력이 확인되는 권리에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 평가합니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 인수 추정 | 실질 인수 판정 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 (70%) | 158,200,000원 | 0원 | 확약 대상 0원* 별도 점유자 미확정 |
| 4회 유찰 (56%) | 126,560,000원 | 6,011,840원 | 확약 대상 0원* 별도 점유자 미확정 |
| 5회 유찰 (44.8%) | 101,248,000원 | 30,969,472원 | 확약 대상 0원* 별도 점유자 미확정 |
5회 유찰 시에는 최저가 101,248,000원에 인수 추정액 30,969,472원을 더한 132,217,472원입니다.
낙찰가가 내려가면서 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 130,000,000원 부근에 머무는 대항력 인수형의 특징을 보여줍니다. 집행비용 추정치를 포함한 배당 계산 때문에 합계에는 차이가 있습니다.
다만 이 사건은 확약이 제출되어 있으므로 위 합계를 실제 인수액으로 적용하지 않습니다. 확약 밖 점유자 2명의 인수 위험은 별도로 남습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 파주시 법원읍 법원리 천현초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설이 소재하는 주택지대로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조의 지상 5층 건물 중 5층 502호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 부정형 토지의 공동주택 건부지이며 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 도시계획. 도시지역·제1종일반주거지역이며 소로1류에 접합니다. 군사시설 관련 제한보호구역 등 토지이용 규제가 기재되어 있어 세부 이용 제한 확인이 필요합니다.
- 토지거래허가. 외국인 등의 주택 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26.~2026.08.25.로 기재되어 있습니다. 매각기일은 그 이후이므로 적용되는 최신 지정 및 허가 요건을 별도로 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 실제 내부 상태와 하자 여부는 별도 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 다세대주택이며 최근 비교 실거래가격이 확인되지 않았습니다. 3회 유찰 사실만으로 환금성이 좋거나 나쁘다고 확정할 수 없으며, 향후 매각 가능가격과 거래량을 검증해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.29.자 인수조건변경확약서의 제출 주체, 대상 채권, 대항력 포기 범위, 임차권등기 말소 동의 내용을 대조해야 합니다.
- 임차권의 권리 귀속 확인. 김소영의 임차보증금 130,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 130,000,000원이 어떤 관계인지 확인하고 중복 채권으로 계산하지 않아야 합니다.
- JIN CHUNYU 확인. 2025.09.11. 전입 관련 인물의 실제 거주, 계약관계, 보증금, 확정일자, 임차인 지위를 확인해야 합니다.
- JIN CHUNXIANG 확인. 2025.08.25. 전입 관련 인물의 점유관계와 임대차계약 내용을 확인해야 합니다. 특히 소유자 김춘향과의 관계 및 독립된 임차인 여부를 단정해서는 안 됩니다.
- 인수액 재산정. 확약 대상 보증금은 실질 인수 0원으로 처리하되, 다른 점유자에게 독립된 대항력이 확인되면 그 보증금의 미배당액을 별도로 산정해야 합니다.
- 배당표 검증. 우선변제 순위와 채권 승계관계, 신청채권자의 배당액, 집행비용, 당해세 및 최우선변제 항목을 실제 배당 절차에 맞춰 다시 확인해야 합니다.
- 최근 실거래 확보. 법원읍 및 인근의 유사 다세대 거래를 조사하고 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세를 기준으로 매수가격을 평가해야 합니다.
- 명도 조사. 점유자 2명의 실제 거주 여부 및 권원에 따라 인도 절차와 비용이 달라질 수 있습니다. 현장조사와 점유관계 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금. 미납 관리비 중 매수인에게 부담이 발생할 수 있는 부분, 체납세금 및 기타 매각조건을 확인해야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.09.30. 매각기일의 진행 여부와 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서를 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 전체 위험 0원”
이 사건의 중요한 변화는 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출했다는 점입니다. 원래 130,000,000원의 선순위 임차보증금은 낙찰가격이 내려갈 경우 인수 위험으로 이어질 수 있지만, 확약이 적용되는 권리에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 평가할 수 있습니다.
그러나 이것만으로 전체 권리관계가 정리된 것은 아닙니다. JIN CHUNYU와 JIN CHUNXIANG이라는 별도 점유 관련 인물 2명의 보증금·임대차계약·대항력은 확인되지 않았습니다. 이들의 권리에 대해서는 주택도시보증공사의 확약이 자동으로 적용되지 않습니다.
감정가 226,000,000원에 비해 최저매각가가 158,200,000원으로 낮아졌지만, 최근 실거래가 없어 실제 가격 경쟁력도 판단할 수 없습니다. 현재의 결론은 주된 임차권 인수는 확약으로 해소되는 반면, 별도 점유자 인수 위험과 시세 불확실성이 남아 있다는 것입니다. 미상 점유자의 권리 확인과 시세 검증이 완료되어야 실질취득비용을 확정할 수 있습니다.
