158,200,000원
의정부지방법원 2025타경64545. 파주시 법원읍 법원리 샘재로 100, 제2동 제5층 제502호의 다세대주택입니다. 소유자 김춘향은 2022.07.22. 매매를 원인으로 거래가액 200,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부상 근저당은 없고, 본 사건의 권리 선후 기준은 2025.10.24. 고양시 압류입니다. 문제는 이보다 앞선 2024.06.04. 설정된 김소영의 주택임차권과, 2025.08.25.·2025.09.11. 전입한 두 명의 점유자입니다.
김소영은 2022.07.22. 임대차계약·전입·점유·확정일자를 모두 갖추고, 건물 전부에 대해 보증금 130,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 현재 최저가 158,200,000원을 기준으로 집행비용을 공제한 뒤에도 보증금 전액이 우선 배당되므로, 이 임차권에서 발생하는 계산상 인수액은 0원입니다.
다만 현황조사와 매각물건명세서에 나타난 JIN CHUNYU와 JIN CHUNXIANG은 모두 기준일 전에 전입했지만 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 두 사람을 단순히 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도, 인수액이 없다고 단정할 수도 없습니다. 정확한 표현은 “대항력 가능·미상”이며, 이 미상 위험은 김소영의 전액배당과 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64545 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 법원읍 법원리 671-3 제2동 제5층 제502호 도로명: 경기도 파주시 법원읍 샘재로 100 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 지상 5층 중 제502호 |
| 소유자 | 김춘향 (2022.07.22. 매매 · 거래가액 200,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 158,200,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 130,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.17 |
| 등기 발행일 | 2026.07.27 |
① 권리 흐름 — 등록임차권과 미상 점유를 분리해서 봐야 한다
말소기준일 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2025.10.24. 고양시 압류는 2025.10.31. 해제로 말소됐지만, 제공된 권리 선후 분석에서는 2025.10.24.이 기준일로 제시돼 있습니다. 김소영의 임차권과 두 전입자는 모두 이 날짜보다 앞섭니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인대상 3명
보증기관의 대위·승계 중복신고는 없으며, 확인해야 할 임차·점유 관계는 김소영과 두 전입자 등 총 3명입니다. 다만 두 전입자는 임대차계약과 보증금이 확인되지 않아 임차인으로 확정하기보다 점유·전입자로 구분해 판단해야 합니다.
| 성명 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|
| 김소영 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.22 확정 2022.07.22 배당요구 2024.06.04 | 130,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 승계 아님 현재 회차 전액배당 가정 |
| JIN CHUNXIANG 현황조사·매각물건명세서 | 2025.08.25 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 기준일 전 전입 · 인수액 미확정 |
| JIN CHUNYU 현황조사 | 2025.09.11 확정일자 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 아님 기준일 전 전입 · 인수액 미확정 |
③ 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 시세 70%는 아니다
동일 물건의 실거래 비교값은 해당 없음입니다. 따라서 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 확정할 수 없으며, 현재 확인 가능한 판단 기준은 감정가·회차별 최저가·등록임차권 인수액입니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 김소영 인수 | 등록임차권 기준 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 감정가 70% | 158,200,000원 | 0원 | 158,200,000원 |
| 2회 유찰 시 감정가 49% | 110,740,000원 | 21,610,360원 | 132,350,360원 |
| 3회 유찰 시 감정가 34.3% | 77,518,000원 | 54,277,324원 | 131,795,324원 |
2회·3회 유찰 시에는 매각가가 김소영의 보증금보다 낮아져 미배당 보증금이 매수인 인수액으로 전환됩니다. 그래서 낙찰가가 110,740,000원 또는 77,518,000원까지 내려가도, 등록임차권만 반영한 실질취득은 각각 132,350,360원과 131,795,324원으로 보증금 130,000,000원 부근에 묶입니다. 낙찰가 하락분을 그대로 할인으로 보면 안 됩니다.
위 실질취득에는 보증금이 확인되지 않은 JIN CHUNYU·JIN CHUNXIANG의 추가 인수 가능성이 포함되지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,014,800원 |
| 1. 임차인 김소영 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 130,000,000원 | 25,185,200원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김소영이 보증금 전액을 배당받고, 신청채권자 주택도시보증공사는 청구액 130,000,000원 중 25,185,200원을 배당받아 104,814,800원이 미배당됩니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.
당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 미상 전입자 2명의 보증금은 배당표에 포함되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 파주시 법원읍 법원리 소재 천현초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 제502호입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 부정형 토지로 공동주택 건부지로 이용 중이며, 도시지역·제1종일반주거지역입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한, 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 전입자 계약 확인. JIN CHUNYU·JIN CHUNXIANG의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 확정일자, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 전입세대 원본 대조. 기준일 전 전입자이므로 전입세대확인서와 매각물건명세서의 최종 내용을 대조해야 합니다.
- 김소영 배당 변동 확인. 당해세·우선채권이 추가되면 김소영의 배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 2회·3회 유찰 시 낙찰가는 낮아지지만 김소영의 미배당 보증금이 인수액으로 전환돼 등록임차권 기준 실질취득은 130,000,000원 부근에 머뭅니다.
- 시세 별도 조사. 확인된 실거래 비교값이 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가 상한을 정하면 안 됩니다.
- 명도 대상 특정. 현재 실제 점유자가 누구인지, 김소영의 임차권등기 후 퇴거 여부와 두 전입자의 점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납과 당해세는 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 내역을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등록임차권 인수 0원”과 “사건 전체 안전”은 다르다
현재 회차만 보면 김소영의 보증금 130,000,000원은 전액 배당되고, 해당 임차권의 인수액은 0원입니다. 그러나 이 결론은 어디까지나 등기된 김소영의 임차권에 대한 계산입니다. 기준일 전에 전입한 JIN CHUNYU와 JIN CHUNXIANG의 보증금·확정일자·임대차관계가 미상인 이상, 사건 전체의 실질취득액은 확정되지 않았습니다.
추가 유찰 때도 낙찰가 하락분의 상당 부분이 김소영의 미배당 보증금 인수로 바뀌어, 등록임차권 기준 실질취득은 약 130,000,000원 수준에서 고정됩니다. 여기에 미상 전입자의 보증금이 더해질 가능성까지 남아 있습니다. 확인된 임차권은 계산 가능하지만, 미상 점유는 계산 불가. 이 사건의 승부처는 낮아진 최저가가 아니라 두 전입자의 실제 임대차관계를 해소하는 데 있습니다.