의정부지방법원 2025타경64658. 경기도 파주시 목동동에 있는 해솔마을2단지월드메르디앙 205동 1508호 아파트입니다. 동일 평형 실거래 비교 기준 전용면적은 59.99㎡이며, 대상 호수는 17층 건물의 15층에 위치합니다. 현재 소유자는 김미자로, 2024년 3월 20일 거래가액 250,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 우리은행 앞으로 채권최고액 192,500,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

그 후 파주시의 압류가 2건 등기됐고, 2025년 11월 6일 인동장씨 태상경공파 철익종중을 채권자로 하는 강제경매가 개시됐습니다. 신청채권자의 청구금액은 23,431,902원입니다. 권리순위상 우리은행 근저당권이 말소기준권리이므로 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 임대관계가 미상이고 세금채권 배당순위에 따라 실제 배당은 달라질 수 있다는 점을 구분해 봐야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

권리관계의 중심은 2024년 3월 20일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 을구 11번, 채권최고액 192,500,000원이며 이 권리가 말소기준입니다. 이후 등기된 파주시 압류 2건과 인동장씨 태상경공파 철익종중의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

과거에 설정된 한국주택은행·한미은행·인천축산업협동조합·국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 근저당권은 우리은행 을구 11번입니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 시세의 110.8%

비교 대상은 해솔마을2단지월드메르디앙(2-117)의 전용 59.99㎡ 실거래입니다. 단지는 1,507세대이며 사용승인일은 2001년 4월 13일입니다. 다음은 동일 평형 실거래 12건입니다.

전체 12건 평균은 247,708,333원이지만, 가격 판단에서 더 중요한 최근 12개월 11건 평균은 247,318,181원입니다. 현재 최저매각가 274,000,000원은 최근 12개월 평균보다 26,681,819원 높습니다. 최근 시세 대비 110.8%에 해당합니다.

2026년 10월 최신 거래가는 240,000,000원입니다. 신건 최저가와의 차이는 34,000,000원으로, 감정가가 최신 거래가보다도 높습니다. 전체 실거래 12건의 최고가인 270,000,000원보다 신건 최저가가 4,000,000원 높다는 점도 주목할 부분입니다.

③ 예상배당표 (매각가 274,000,000원 가정)

우리은행은 채권최고액 기준, 신청채권자는 청구금액 기준으로 계산한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용은 추정액입니다. 파주시 압류 관련 조세채권과 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당순위와 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 채권최고액은 실제 채권 잔액과 동일하지 않을 수 있습니다.

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 채권자 배당 총액이 215,931,902원, 소유자 잔여액이 53,432,098원으로 계산됩니다. 채권자 미배당액은 0원으로 추산됩니다. 다만 미배당액이 생기더라도 그것이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

유찰 회차별 가격·배당 변화

1회 유찰 시 가정 최저가는 219,200,000원, 2회 유찰 시에는 175,360,000원입니다. 두 가격 모두 현재 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가보다 낮습니다. 다만 향후 시세가 계속 하락하거나 실제 낙찰가가 최저가보다 높아질 수 있으므로 이 가격에 도달한다는 이유만으로 안전한 매수가격이 확정되는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대상물건은 경기도 파주시 목동동 소재 해솔중학교 서측 인근입니다. 주변에 아파트와 근린생활시설 등이 분포하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 및 서측 단지 내 도로가 외곽 공도와 연결됩니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 경사지붕 17층 건물로, 해당 호수는 15층입니다. 2001년 4월 13일 사용승인을 받았으며 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 1,597,000원/㎡입니다. 교육환경보호구역 관련 제한이 있고, 토지거래허가구역 관련 기재도 있으므로 적용 대상과 현행 효력은 관할기관에 재확인할 필요가 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 수선 상태와 시설 노후도는 별도 현장 확인 대상입니다.
• 환금성. 1,507세대 아파트 단지로 동일 평형 거래 표본은 확보되지만, 확인된 거래가격은 225,000,000원에서 270,000,000원까지 차이가 있습니다. 최근 거래 추세는 -1.9%로 하락해 매도가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 고가 입찰 경계. 현재 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 평균 247,318,181원보다 26,681,819원 높습니다. 신건 최저가를 시세보다 저렴한 가격으로 판단하면 안 됩니다.
• 최신 거래 우선 확인. 가장 최근 확인된 2026년 10월 실거래는 240,000,000원입니다. 현재 최저가가 이 거래보다 34,000,000원 높다는 점을 응찰가 산정에 반영해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -1.9%를 감안해 과거 고가 거래만을 기준으로 응찰가를 높이지 않도록 주의해야 합니다.
• 유찰 후 재평가. 단지 평균 유찰 1.1회를 참고하고, 1회 유찰 219,200,000원·2회 유찰 175,360,000원 시나리오에서 최신 실거래와 실제 매수비용을 다시 비교해야 합니다.
• 점유자·임차관계. 임대관계가 미상입니다. 현황조사, 전입세대, 임대차관계 및 실제 점유자를 확인하고, 대항력 가능성이 있는 점유자가 발견되면 권리분석을 다시 해야 합니다.
• 파주시 압류. 2024년 12월 16일과 2025년 5월 9일의 압류 2건에 대해 체납세액 및 법정기일을 확인해야 합니다. 조세채권의 배당 우선순위는 단순한 등기 접수일 순서와 다를 수 있습니다.
• 실제 근저당 채권액. 우리은행 192,500,000원은 채권최고액입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구 내용을 확인해야 배당표의 정확도를 높일 수 있습니다.
• 관리비·명도비용. 공용부분 체납 관리비, 실제 점유자의 인도 여부, 내부 보수 필요성을 확인해야 합니다. 매수인 인수권리 0원이라는 계산이 부대비용 0원을 의미하지는 않습니다.
• 입찰기일 및 보증금. 매각기일은 2026.11.04이며, 최저가의 10%로 계산한 입찰보증금은 27,400,000원입니다. 실제 입찰 전 법원 공고와 특별매각조건을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 최종 확인한 뒤 응찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만 가격은 아직 아니다”

파주 해솔마을2단지월드메르디앙 205동 1508호는 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원으로, 등기 권리만 보면 비교적 단순합니다. 하지만 임대관계가 미상이고 파주시 압류가 2건 존재하므로 입찰 전 점유 및 세금채권 확인을 마쳐야 합니다.

가격 측면은 더욱 분명합니다. 신건 최저가 274,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 247,318,181원의 110.8%입니다. 최신 거래가는 240,000,000원이고 최근 거래 추세는 -1.9%입니다. 따라서 신건에는 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 1회 유찰 시 가정 최저가 219,200,000원은 현재 확인된 최근 시세보다 낮지만, 그때도 거래 추세와 실제 점유·관리비·세금 문제를 다시 확인해야 합니다. 결론은 “권리 인수 부담은 낮게 추산되지만, 신건 가격은 높다. 유찰 후 재검토가 적절하다.”입니다.