의정부지방법원 2025타경73592. 경기도 의정부시 의정부동 메트하임의정부 15층 1505호입니다. 용도는 등기상 집합건물이며 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 물건입니다. 권리분석의 핵심은 압류나 경매 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성입니다.
말소기준권리는 2023년 5월 15일 압류(국)이며, 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준 이전 전입·확정일자를 갖춘 노유진 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 배당 부족분이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73592 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 21-10 메트하임의정부 15층 1505호 |
| 용도 / 전용 | 근린시설 · 전용 23.63㎡ |
| 소유자 | 주식회사피엠에스씨개발 |
| 감정가 / 최저가 | 125,000,000원 / 87,500,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 130,522,133원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 노유진 | 120,000,000원 | 有 | 有 | 34,475,000원 가능 |
| 김동규 | 1,000,000원 | 없음 | 해당 없음 | 없음 |
김동규 임차인은 전입일이 말소기준권리 이후로 대항력이 없습니다. 반면 노유진 임차인은 임차권등기까지 완료된 상태로, 보증금 전액 배당이 되지 않는 경우 부족분 인수 구조입니다.
③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다
메트하임의정부 동일 전용 23.63㎡ 최근 거래는 96,000,000원~143,000,000원 범위입니다. 최근 12개월 평균은 103,000,000원이며 최신 거래는 2026.03 기준 96,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 23.63㎡ | 18 | 96,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2025.09 | 23.63㎡ | 19 | 110,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 103,000,000원 |
최저가 87,500,000원은 최근 12개월 평균 대비 85.0% 수준으로 낮아 보입니다. 하지만 대항력 임차보증금 인수 34,475,000원을 더하면 실질취득 약 121,975,000원으로 최근 평균보다 높아집니다. 최근 거래 추세도 이전 거래 대비 -12.6% 하락 흐름입니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,975,000원 |
| 임차인 노유진 보증금 | 120,000,000원 | 85,525,000원 |
| 한국주택금융공사 | 130,522,133원 | 0원 |
| 매수인 인수 가능액 | 34,475,000원 | 34,475,000원 |
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준 판단. 최저가 87,500,000원만 보고 저가 낙찰로 판단하면 안 됩니다. 대항력 임차인 인수분을 포함해야 합니다.
- 임차인 승계 확인. 노유진 임차권등기와 배당요구 여부를 반드시 원본 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 실질취득 약 1.22억원이 최근12개월 평균 1.03억원보다 높은 점을 반영해야 합니다.
- 용도 확인. 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(원룸형주택)으로 확인되므로 근린시설 표기와 실제 이용 상태 차이를 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수금이 먼저다”
이 물건은 유찰로 최저가는 낮아졌지만, 대항력 임차인의 보증금 부족분이 남아 있습니다. 낙찰가는 8,750만원이지만 매수인이 부담할 가능성이 있는 인수금 3,447만원을 합산하면 실질취득은 약 1.22억원입니다. 최근 거래 흐름이 하락세이고 최근 12개월 평균보다 높은 취득원가가 예상되는 만큼, 권리 확인 없이 최저가만 보고 접근하기 어려운 물건입니다.
