149,800,000원
의정부지방법원 2025타경64683. 고양시 일산서구 탄현동 ‘탄현마을(부영7)’ 705동 202호, 전용 59.86㎡ 아파트입니다. 감정가 214,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가는 149,800,000원입니다. 소유자 이시복은 2022.08.31. 거래가 270,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 주택에는 이충환의 보증금 250,000,000원 주택임차권이 등기돼 있습니다.
임차인은 2022.08.31. 전입과 점유를 시작했고 확정일자는 2022.08.08.입니다. 말소기준으로 제시된 2023.11.30. 국세 압류보다 앞서므로 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 선순위 임차인입니다. 확약이 없다면 최저가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘어, 싸게 낙찰받아도 총 취득부담이 보증금 수준에서 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64683 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 탄현동 1480 탄현마을아파트 제705동 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.86㎡ · 지상 11층 중 2층 |
| 소유자 | 이시복 (2022.08.31. 거래가 270,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 214,000,000원 / 149,800,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 단지 | 탄현마을(부영7) · 726세대 · 1995.05.03. 준공 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
등기부에는 1999년부터 이어진 근저당·가압류·경매 기록이 다수 보이지만, 과거 권리 상당수는 이미 말소됐습니다. 1999년 한국주택은행 근저당 2건과 2001~2003년 가압류·경매 기록은 2004.06.29. 매각으로 정리됐고, 2004년 신한은행 근저당은 2015.08.05., 2015년 국민은행 근저당 2건은 2019.10.31., 2019년 국민은행 근저당은 2022.08.31. 각각 말소됐습니다.
현재 분석의 기준은 2023.11.30. 인천세무서장 압류입니다. 이후 인천광역시 압류 2건과 2025.11.10. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 국세·지방세 3건의 구체적인 세액과 당해세 해당 여부는 확인되지 않아, 당해세라면 임차보증금보다 먼저 매각대금에서 차감될 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이충환 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 전입 2022.08.31. 확정 2022.08.08. 배당요구 2024.01.18. | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실제 임차인 | HUG 확약 적용* |
③ 시세 비교 — 하락 추세지만 확약상 취득가는 낮다
같은 단지 전용 59.86㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균 213,616,666원에는 과거 거래가 포함돼 있으므로 가격 판단은 최근 12개월 평균 209,340,000원과 최신 거래 205,000,000원을 우선했습니다. 최근 거래군은 이전 거래군보다 -3.4% 낮아 하락 추세가 확인됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 59.86㎡ | 15 | 205,000,000원 |
| 2026.02 | 59.86㎡ | 10 | 210,000,000원 |
| 2026.01 | 59.86㎡ | 6 | 215,000,000원 |
| 2025.12 | 59.86㎡ | 10 | 208,000,000원 |
| 2025.08 | 59.86㎡ | 5 | 208,700,000원 |
| 2025.06 | 59.86㎡ | 1 | 210,000,000원 |
| 2025.06 | 59.86㎡ | 14 | 210,000,000원 |
| 2025.04 | 59.86㎡ | 10 | 225,000,000원 |
| 2025.02 | 59.86㎡ | 11 | 220,000,000원 |
| 2025.02 | 59.86㎡ | 6 | 213,000,000원 |
| 2024.11 | 59.86㎡ | 11 | 230,000,000원 |
| 2024.07 | 59.86㎡ | 5 | 208,700,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.86㎡ | 5건 | 209,340,000원 |
| 전체 평균 | 59.86㎡ | 12건 | 213,616,666원 |
최신 거래는 2026.07. 15층 205,000,000원이고, 최근 12개월 평균은 209,340,000원입니다. 확약이 적용된 실질취득 149,800,000원은 최근 평균의 71.6%입니다. 시장은 -3.4% 하락 중이지만 최저가와 최근 실거래 사이에는 여전히 차이가 있습니다. 단, 이 가격 메리트는 인수 0원 확약이 유효하다는 전제에서만 성립합니다.
④ 예상배당표 (매각가 149,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,897,200원 | - |
| 1. 임차인 이충환 보증금 | 250,000,000원 | 146,902,800원 | 103,097,200원 |
| 후순위 배당 | - | 0원 | 발생 |
| 소유자 교부 | - | 0원 | - |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 103,097,200원이지만, 2026.05.21.자 확약이 유효하게 적용되면 해당 부족분의 매수인 인수는 실질 0원입니다. 국세·지방세 중 당해세가 있으면 임차보증금 배당액은 더 줄어들 수 있으나, 확약에는 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소한다는 내용이 포함돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 철근콘크리트조 평슬래브 지상 11층 건물의 2층 202호이며, 아파트로 이용 중입니다. 개별난방·위생·급배수·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 입지. 황룡초등학교 남동측 인근으로, 주변은 유사 아파트단지와 각급 학교 등 교육시설이 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 단지. 탄현마을(부영7)은 726세대, 1995.05.03. 준공 단지입니다. 동일 전용면적 거래가 이어지고 있으나 최근 거래 추세는 -3.4%입니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·토지거래계약 허가구역에 포함되며 공시지가는 1,923,000원/㎡입니다.
- 현황 확인. 공부와의 차이와 위반건축물은 없으나, 현장조사 당시 폐문부재로 내부 출입이 이뤄지지 않아 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
입찰 체크리스트
- 확약서 원본. 2026.05.21.자 인수조건변경확약서의 제출 여부, 적용 대상, 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 확약 적용 전제. 실질취득 149,800,000원과 인수 0원 판단은 확약이 매각절차에 그대로 적용될 때만 유효합니다.
- 국세·지방세. 국세 1건과 지방세 압류 2건의 세액 및 당해세 여부를 확인해야 합니다. 당해세면 임차인 배당액보다 먼저 차감될 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기가 존재하고 임대관계 현황은 미상입니다. 실제 점유자, 퇴거 여부, 열쇠 인도 조건을 현장에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 감정 당시 폐문부재로 내부 확인이 이뤄지지 않았으므로 수리비와 사용 상태를 보수적으로 산정해야 합니다.
- 관리비 체납. 공용부분 체납관리비가 매수인에게 청구될 수 있으므로 관리사무소 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서·세금 관련 서류를 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “가격 메리트는 확약 한 장에 달렸다”
표면만 보면 감정가 214,000,000원짜리 아파트가 149,800,000원까지 내려와 최근 12개월 평균의 71.6%에 나온 물건입니다. 그러나 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차권을 빼놓고는 이 할인율을 해석할 수 없습니다. 확약이 없다면 인수액 103,097,200원이 더해져 실질취득은 252,897,200원이 되고, 최근 시세보다 오히려 부담이 커집니다.
반대로 주택도시보증공사의 2026.05.21.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 유효하다면 인수는 실질 0원*, 실질취득은 149,800,000원으로 내려옵니다. 시장이 -3.4% 하락 중이라는 점, 1995년 준공·2층·내부 미확인이라는 요소를 감안해도 가격 차이는 존재합니다. 결론은 명확합니다. 확약 원본과 적용 여부가 확인되면 검토 가능, 확인되지 않으면 입찰 금지. 권리와 가격의 평가가 확약 한 장으로 완전히 뒤집히는 조건부 물건입니다.
* 실질 인수 0원은 신청채권자 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 인수조건변경확약서가 유효하고 매각절차에 그대로 반영되는 것을 전제로 합니다. 확약을 적용하지 않으면 현재 회차의 규칙상 미배당 인수액은 103,097,200원이며, 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 252,897,200원입니다.