부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경12640 · 서울북부지방법원 · 아파트
철근콘크리트구조 15.79㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회

247,200,000원 2억 4,720만 감정가 309,000,000원

감정가의 80% ▼ 20% 할인

다음 매각기일

08-25

서울북부지방법원 10:00

입찰 보증금

2,472만원

최저가의 10% · 24,720,000원

실거래 대비

▼ 7.9% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 2.68억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 권리 소멸 구조는 명확하지만 임차권 2억원과 시세 부담으로 보수 접근이 필요한 물건입니다.

가격 현재 최저가 247,200,000원은 최근 12개월 평균 206,666,666원의 119.6%로 시세 메리트 부족
권리 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸되나 임차권 보증금 배당 부족 가능성 확인 필요
리스크 임차인 정병무 200,000,000원 임차권 및 관계인 가능성 검토 필요

한 줄 평 권리 순서는 정리 가능하지만, 핵심은 임차권과 가격입니다. 최저가 247,200,000원은 최근 12개월 평균 거래가 206,666,666원보다 높아 단순 저가 매수로 보기 어렵고, 임차권 보증금 200,000,000원의 배당 구조를 확인해야 합니다.

감정가 / 최저가

309,000,000원

1회 유찰 후 80%

실거래 최근12개월

206,666,666원

최근 3건 평균

가격비율

119.6%

최근 시세 대비

매수인 인수

0원

매각 소멸 구조

서울북부지방법원 2025타경12640. 동대문구 이문동 세진빌딩 14층 1401호 아파트입니다. 소유자는 김진이이며, 2020년 설정된 더좋은새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 압류와 경매개시결정, 임차권등기는 매각으로 소멸되는 구조입니다. 다만 임차권자인 정병무의 보증금 200,000,000원이 존재해 배당 부족 가능성과 관계인 여부 확인이 중요합니다.

물건 개요

사건번호	서울북부지방법원 2025타경12640
소재지	서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 14층1401호
용도 / 이용상태	아파트 · 주거용 이용중
소유자	김진이
감정가 / 최저가	309,000,000원 / 247,200,000원
신청채권 / 청구	정병무 / 200,000,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

② 임차인 분석 — 보증금 배당 부족 여부 확인

점유자	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
문수환	1401호 미상	미상	없음	확인 필요	없음
정병무	주거(임차권등기)	200,000,000원	없음	확인 필요	없음

⚠️ 임차권 체크 정병무의 임차권등기는 말소기준권리 이후 설정되어 대항력은 없지만, 보증금 200,000,000원에 대한 배당 부족 가능성이 있습니다. 또한 등기부상 경매 신청채권자와 동일 인물로 확인되어 관계인 여부 검토가 필요합니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다

거래월	면적	층	거래가
2025.12	16.05㎡	3	155,000,000원
2025.08	16.05㎡	5	165,000,000원
2025.06	15.84㎡	7	300,000,000원
최근12개월 평균	-	3건	206,666,666원

전체 평균 거래가는 222,571,428원이지만 최근 거래 흐름을 우선하면 최근 12개월 평균은 206,666,666원입니다. 최근 거래 대비 최저가는 119.6%이며 최근 추세는 -11.9% 하락으로 나타납니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.

배당 분배 (247,200,000원 가정)

감정가·실질취득 vs 거래

최저가는 최근 12개월 평균 및 최신 거래보다 높아 가격 가점 근거가 약합니다.

④ 입지·환금성

입지. 외대앞역 남서측 인근으로 아파트·오피스텔·다세대·업무시설이 혼재합니다.
교통. 지하철1호선 외대앞역과 버스 접근이 가능합니다.
용도. 일반상업지역과 제2종일반주거지역이 혼재한 지역이며 2020년 준공 건물입니다.
환금성. 세진빌딩 99세대 규모로 거래 사례는 있으나 최근 거래 하락 흐름과 가격 부담을 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 정병무 임차보증금 200,000,000원 배당 부족 가능성을 확인하세요.
가격 기준. 최근 12개월 평균 206,666,666원과 최신 거래 155,000,000원을 기준으로 접근해야 합니다.
권리 확인. 말소기준권리인 더좋은새마을금고 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸합니다.
관계인 검토. 임차권자와 경매 신청채권자가 동일 인물인 점을 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격과 임차권이 변수”

이 물건은 말소기준권리 이후 권리가 정리되는 구조라 권리 자체는 복잡하지 않습니다. 그러나 임차권 보증금 200,000,000원과 최근 시세 대비 높은 최저가는 투자 판단의 핵심 변수입니다. 낮은 최저가라는 이유만으로 접근하기보다 배당과 실제 거래 수준을 함께 확인해야 하는 물건입니다.

부동산강제경매

임차권 리스크와 시세 부담이 겹친다 — 동대문구 이문동 세진빌딩 1401호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리 구조

② 임차인 분석 — 보증금 배당 부족 여부 확인

③ 시세 비교 — 최저가가 시세보다 높다

④ 입지·환금성

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 가격과 임차권이 변수”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (15장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	3억 900만원
2	2026-08-25	대기	2억 4,720만원