부동산강제경매

한 줄 평 임차인 인수금은 원칙적으로 0원인 구조입니다. 다만 이 물건은 단순 토지 경매가 아니라 주상용 건물로 사용 중이고, 여러 임차권등기와 보증금 미상 점유자가 섞여 있어 명도·점유 확인이 핵심입니다.

감정가 / 최저가

778,668,800원

545,068,000원(1회 유찰)

실질취득

545,068,000원

인수금 0원 기준

임차권등기 보증금

215,000,000원

등기상 확인분

핵심지표

주상용

기타+토지

의정부지방법원 2026타경38. 경기도 동두천시 송내동 678-2 소재 주상건물 및 토지입니다. 감정 이용상태는 주상건물의 부지로 이용 중이며, 2017년 6월 사용승인된 철근콘크리트구조 3층 건물입니다. 말소기준권리는 2017년 7월 25일 설정된 양주축산업협동조합 근저당권이며 이후 강제경매개시결정과 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 주의할 부분은 권리의 소멸 여부와 실제 점유 정리가 별개라는 점입니다. 등기상 임차권등기권자가 다수 존재하고, 현황조사상 보증금 미상 점유자도 확인됩니다. 매수인은 인수금 부담은 없지만 실제 인도 과정은 별도 검토가 필요합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경38 (강제경매)
소재지	경기도 동두천시 송내동 678-2
용도 / 이용상태	기타 + 토지 · 주상건물의 부지로 이용 중
소유자	노재웅
감정가 / 최저가	778,668,800원 / 545,068,000원
신청채권자 / 청구	육지수 / 43,840,000원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 인수금은 없지만 점유 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 인수형은 아님

확인된 임차인 중 대항력 있음으로 판정되는 임차인은 없습니다. 전입이 말소기준권리 이후인 임차인은 대항력이 없으며, 일부는 전입일 미상으로 대항력 판정이 불가능합니다. 임차권등기권자는 매각으로 소멸하는 권리이나 실제 점유 관계 확인은 필요합니다.

임차인	점유	보증금	판정
이대엽	1층 전체	20,000,000원	대항력 없음
권주리	3층 일부	35,000,000원	임차권등기 · 소멸
이신복	204호	35,000,000원	임차권등기 · 소멸
조정희	302호	40,000,000원	임차권등기 · 소멸
육지수	301호	40,000,000원	임차권등기 · 가장임차인 의심 메모
박재준	203호	5,000,000원	대항력 판정 불가
박생록	202호	40,000,000원	임차권등기 · 소멸

⚠️ 임차권등기 핵심 임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 점유자가 실제 거주 중이면 명도 과정이 필요합니다. 특히 육지수 임차인은 등기부상 권리자와 채권자가 동일하여 가장임차인 또는 관계인 가능성 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 545,068,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	7,850,680원
양주축산업협동조합 근저당	253,500,000원	253,500,000원
경매개시결정 · 육지수	43,840,000원	43,840,000원
소유자 교부	-	239,877,320원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

현재 회차는 감정가 70% 수준. 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 배당 부족 가능성이 발생합니다.

✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며 매수인 인수금은 0원입니다. 근저당과 경매개시결정 채권은 현재 매각가 기준 전액 배당 가능합니다.

⛔ 주의 관점 다수 임차권등기와 보증금 미상 점유자가 존재합니다. 인수금 부담은 없지만 실제 점유 정리와 임차관계 확인 없이 단순 권리 안전형으로 판단하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 동두천터미널 북측 인근 주상지대로 제반 주위환경은 무난합니다.
교통. 차량 접근 가능하며 노선버스정류장 및 전철 1호선 지행역이 소재합니다.
토지. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 접합 토지입니다.
환금성. 아파트와 달리 주상용 건물은 매수층이 제한될 수 있어 용도별 수요 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

점유 확인. 임차권등기권자와 현황조사상 점유자의 실제 관계를 확인하세요.
임차권 검토. 보증금 미상 점유자는 대항력 여부를 단정하지 말고 자료 보완이 필요합니다.
배당 확인. 현재 매각가에서는 주요 채권이 전액 배당되지만 당해세 등은 별도 확인해야 합니다.
가격 전략. 현재 최저가는 545,068,000원이며 추가 유찰 시 가격과 환금성을 함께 검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 없음과 명도 없음은 다르다”

이 사건은 권리분석상 말소 구조는 명확합니다. 하지만 주상용 건물 특성상 임차권등기와 점유 문제가 핵심 변수입니다. 매수인이 떠안을 금액은 없지만, 실제 낙찰 후에는 점유 확인과 명도 계획이 필요합니다. 권리는 정리되지만, 운영과 환금성 검토가 필요한 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	7억 7,866만원
2	2026-08-25	대기	5억 4,506만원

부동산강제경매

권리는 소멸 구조지만, 다수 임차권등기가 변수 — 동두천 송내동 678-2

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수금은 없지만 점유 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 인수형은 아님

③ 예상배당표 (매각가 545,068,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “인수 없음과 명도 없음은 다르다”

사건 개요

물건 전체 내역 (2)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (22장)

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