의정부지방법원 2026타경154. 사건 표기 소재지는 경기도 연천군 전곡읍 양원리 818-11이고, 등기사항전부증명서의 건물 표기는 양원리 818-14, 도로명주소는 양연로 898입니다. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며, 토지를 함께 매각하는 사건입니다. 비고에는 일괄매각·제시외 건물 포함, 지상 조경수·담장·대문 등을 토지에 포함하여 평가한다고 기재돼 있습니다.
가격은 크게 내려왔습니다. 감정가 708,496,000원에서 2회 유찰돼 현 최저가는 347,163,000원, 감정가의 49%입니다. 다만 이 사건의 핵심은 할인율보다 점유관계와 인수 가능성입니다. 남기환은 1982.02.06, 윤다영은 2003.04.19 전입한 것으로 조사됐고, 두 날짜 모두 2022.03.24 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “최저가만 내면 끝”이라고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경154 |
|---|---|
| 사건 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 양원리 818-11 |
| 등기부 건물 표기 | 경기도 연천군 전곡읍 양원리 818-14 · 경기도 연천군 전곡읍 양연로 898 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용중 |
| 토지 | 198.0㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 남기환 |
| 감정가 / 최저가 | 708,496,000원 / 347,163,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 동국제강주식회사 / 362,222,454원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유자는 별도 확인
말소기준권리는 2022.03.24 동국제강주식회사 근저당권 (채권최고액 438,000,000원)입니다. 이후 2022.07.28 설정된 김은주 근저당권 (채권최고액 600,000,000원)과 2026.03.25 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 나타난 1999년·2005년·2011년의 기존 근저당과 압류는 이미 말소된 이력입니다.
② 점유·임차관계 — 보증금 미상이 가장 큰 변수
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 남기환 | 1982.02.06 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 윤다영 | 2003.04.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
남기환은 등기부상 소유자와 이름이 같아 소유자 본인 또는 관계인일 가능성이 함께 검토돼야 합니다. 조사기록에도 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 표시되어 있습니다. 다만 이것만으로 임차관계를 배제할 수는 없으므로, 보증금이 확인되기 전까지는 인수액을 0원으로 단정하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,163,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,660,282원 |
| 2. 근저당 · 동국제강주식회사 | 438,000,000원 | 341,502,718원 |
| 3. 근저당 · 김은주 | 600,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,038,000,000원 중 예상배당은 341,502,718원으로, 미배당은 696,497,282원입니다. 이 배당계산상 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 점유자 2명의 보증금과 임대차관계가 확인되지 않았으므로 실제 권리분석에서는 이를 확정값으로 보지 않습니다.
④ 토지·건물 및 환금성 메모 (감정평가 기준)
- 이용상태. 건물은 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 기와지붕 1층, 사용승인일은 1980년입니다.
- 주위환경. 감정평가상 파주시 적성면 적암리 ‘아마니고개삼거리’ 남동측 인근으로, 근린생활시설·단독주택·농경지가 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지. 198.0㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·사다리형·소로한면입니다. 공시지가는 150,000원/㎡입니다.
- 규제. 제한보호구역·배출시설설치제한지역·가축사육제한구역·계획관리지역에 포함되고, 접도구역 저촉 및 도로구역·준보전산지 접함 사항이 표시돼 있습니다.
- 현황 차이. 일부 토지는 공부상 대지이나 현황은 일부 전, 또는 전 및 주차장 등으로 이용 중인 것으로 평가됐습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함해 일괄매각하며 지상 조경수·담장·대문 등도 토지에 포함하여 평가했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금부터 확인. 남기환·윤다영의 임대차계약 존재 여부, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 소유자와 점유자 관계 확인. 남기환은 등기부상 소유자와 동일한 이름이므로 실제 임차인인지, 소유자 본인 점유인지 관계 확인이 필요합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차보증금이 확인되면 최저가 347,163,000원이 아니라 낙찰가와 인수액을 합한 금액으로 판단해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 제시외 건물, 조경수, 담장, 대문과 각 토지의 현황·경계를 현장에서 확인하는 것이 필요합니다.
- 접도·규제 확인. 접도구역 저촉 여부와 도로구역·제한보호구역 등 토지이용 제한이 실제 사용·증개축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 대조. 일부 토지가 공부상 대지와 달리 전·주차장 등으로 이용 중이므로 지목·현황·경계 상태를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장을 직접 대조한 뒤 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — 할인율보다 먼저 볼 것은 ‘인수 가능성’
이 사건은 감정가 708,496,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 347,163,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 등기부상 후순위 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 남기환·윤다영의 전입이 말소기준권리보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 특히 배당표의 매수인 인수액 0원은 임대차 보증금이 확인되지 않은 상황에서 최종 안전판이 될 수 없습니다. 따라서 이 물건은 낮아진 최저가보다 점유자 2명의 임대차 실체와 보증금을 먼저 확인해야 하는 사건입니다.
