의정부지방법원 2026타경154. 사건 용도는 기타 + 토지이고, 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중입니다. 벽돌조 기와지붕 1층 건물로 사용승인일은 1980년이며, 상하수도시설과 위생설비가 갖춰져 있습니다. 현재 최저매각가는 감정가 708,496,000원에서 한 차례 유찰된 495,947,000원입니다.
등기만 보면 구조는 비교적 분명합니다. 말소기준권리는 2022년 설정된 동국제강주식회사 근저당 438,000,000원이고, 그 뒤 2022.07.28. 설정된 김은주 근저당 600,000,000원과 2026.03.25. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 말소기준보다 훨씬 앞선 전입신고가 두 건 있어, 권리분석의 초점은 등기부가 아니라 점유관계 확인에 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경154 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 연천군 전곡읍 양원리 818-11 |
| 등기상 건물 | 경기도 연천군 전곡읍 양원리 818-14 · 경기도 연천군 전곡읍 양연로 898 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 벽돌조 기와지붕 1층 · 사용승인일 1980 · 상하수도시설 및 위생설비 |
| 소유자 | 남기환 (단독소유) |
| 토지 | 198㎡ · 대 · 계획관리지역 · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 감정가 / 최저가 | 708,496,000원 / 495,947,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 동국제강 주식회사 / 362,222,454원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지상 조경수·담장·대문 등 토지에 포함하여 평가 |
① 권리 흐름 — 등기보다 앞선 전입이 핵심
말소기준권리는 2022.03.24. 을구 11번 동국제강주식회사 근저당권 438,000,000원입니다. 2022.07.28. 김은주가 설정한 후순위 근저당 600,000,000원과 2026.03.25. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023.08.17.에는 회사분할을 원인으로 11번 근저당권 이전등기가 기록돼 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 실질취득액을 아직 고정할 수 없다
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 남기환 | 1982.02.06 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 윤다영 | 2003.04.19 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고자는 아닙니다. 따라서 별도 중복신고로 제거할 항목은 없지만, 각 보증금 자체가 확인되지 않아 현재 최저가 495,947,000원에 얼마를 더 부담하게 되는지는 계산할 수 없습니다. 이 사건에서는 최저가만 보고 “감정가의 70%라 싸다”고 판단해서는 안 됩니다.
③ 가격 구조 — 70%까지 내려왔지만 권리 불확실성이 먼저다
현재 회차 최저매각가는 495,947,000원으로 감정가의 70% 회차입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 347,162,900원, 3회 유찰 시 시나리오는 243,014,029원입니다. 그러나 이 사건은 단순히 유찰 횟수만 보고 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다. 전입자 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 등기상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 495,947,000원 | 488,587,530원 | 549,412,470원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 347,162,900원 | 341,502,619원 | 696,497,381원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 243,014,029원 | 238,811,833원 | 799,188,167원 | 0원 |
위 0원은 배당 시뮬레이션상 등기권리 인수액입니다. 보증금이 확인되지 않은 전입자 2명의 임대차 인수 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 495,947,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,359,470원 |
| 2. 을구 11번 근저당 · 동국제강주식회사 | 438,000,000원 | 438,000,000원 |
| 3. 을구 12번 근저당 · 김은주 | 600,000,000원 | 50,587,530원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 7,359,470원을 제외한 뒤 동국제강주식회사 근저당에 438,000,000원, 김은주 근저당에 50,587,530원이 배당되는 시뮬레이션입니다. 총 채권최고액 1,038,000,000원 중 488,587,530원이 배당되고 549,412,470원이 미배당으로 남습니다.
동국제강의 경매 신청청구액은 362,222,454원이고, 배당 시뮬레이션은 근저당 채권최고액 438,000,000원을 기준으로 작성돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 토지·현황 체크 — 일괄매각과 규제 확인
- 이용상태. 감정평가상 건물은 단독주택으로 이용 중이며 벽돌조 기와지붕 1층 건물입니다.
- 일괄매각. 제시외 건물이 포함되고, 지상 조경수·담장·대문 등은 토지에 포함해 평가됐습니다.
- 토지. 198㎡, 지목 대, 계획관리지역, 평지·사다리형, 소로한면 조건입니다.
- 규제. 가축사육제한구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역에 포함되고 접도구역에 저촉됩니다.
- 현황 차이. 감정평가에서는 일부 토지의 공부상 지목과 실제 이용이 다르며, 일부는 전 및 주차장 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 접도구역. 토지이용계획상 접도구역 저촉 여부 등은 별도 확인이 필요하다는 매각조건이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 150,000원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 남기환 점유 성격 확인. 현재 소유자와 전입자 이름이 동일합니다. 소유자 점유인지 실제 임대차가 별도로 있는지 확인해야 합니다.
- 윤다영 임대차 원문 확인. 2003.04.19. 전입의 실제 점유 여부, 보증금, 계약관계, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 보증금이 확인되기 전에는 최저가 495,947,000원을 최종 취득원가로 사용하지 마십시오.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치·용도·현황을 현장에서 대조해야 합니다.
- 토지 규제 확인. 접도구역·제한보호구역·배출시설설치제한지역 등 이용 제한이 실제 활용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 공부와 현황 차이 확인. 일부 토지가 공부상 대지와 달리 전·주차장 등으로 이용 중인 점을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 배당은 채권최고액 기준 시뮬레이션이며 당해세·임차인 최우선변제는 별도 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 먼저 볼 것은 보증금”
이 사건은 감정가 708,496,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 495,947,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 동국제강 근저당이 말소기준이고 후순위 김은주 근저당도 소멸하므로 단순해 보입니다. 그러나 1982.02.06. 전입 남기환, 2003.04.19. 전입 윤다영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태에서는 결론이 달라집니다.
특히 남기환은 현재 소유자와 동일인이므로 임차인성부터 확인해야 하고, 윤다영은 말소기준보다 장기간 앞선 전입자입니다. 두 사람 모두 현재 자료만으로는 대항력 가능·미상이며, 미배당 보증금이 생길 경우 매수인 부담이 발생할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸관계는 명확하지만 실질취득액은 아직 미확정”인 사건입니다. 가격보다 먼저 임대차 원문과 점유관계를 확인하는 것이 입찰의 선결조건입니다.
