의정부지방법원 2026타경165. 양주시 옥정동 ‘힐스테이트양주옥정파티오포레2단지’ 615동 1층12호입니다. 감정평가상 이용상태는 공동주택(도시형생활주택·단지형 연립주택)이며, 1층부터 3층까지 이어지는 복층형으로 방3·거실·다용도실·화장실3 등의 구조입니다. 사용승인일은 2024.06.28로 비교적 신축에 속합니다.
권리 구조의 기준점은 2024.12.30 설정된 도드람양돈협동조합 근저당권 595,200,000원입니다. 이후 2026.03.31 임의경매개시결정과 2026.04.08 KB국민카드 가압류 54,189,518원은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 점유 임차인 이승준은 2025.03.04 전입해 말소기준보다 뒤에 들어왔으므로 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경165 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 옥정동 905-1 힐스테이트양주옥정파티오포레2단지 615동 1층12호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택, 단지형 연립주택) · 1층~3층 복층형 |
| 소유자 | 이광선 (2024.12.30 소유권이전 · 거래가액 894,060,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 777,000,000원 / 380,730,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 도드람양돈협동조합 / 509,000,746원 |
| 말소기준권리 | 2024.12.30 근저당권 · 채권최고액 595,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸
초기 소유권보존 신탁과 금지사항등기는 이미 말소됐고, 2024.12.30 이광선 명의로 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 도드람양돈협동조합의 근저당권이 설정되며 이 권리가 말소기준권리가 됩니다. 이후 경매개시결정과 KB국민카드 가압류는 매각으로 소멸합니다.
임차인 확인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이승준 | 2025.03.04 | 보증금 미상 · 확정일자 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
이승준의 전입일 2025.03.04는 말소기준권리인 2024.12.30 근저당권보다 늦습니다. 따라서 전입 순서 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았으므로 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 이 사건 자료에서 계산된 매수인 인수액은 0원입니다. 보증기관 대위·승계에 해당하는 중복신고도 없어 실제 임차인은 1명입니다.
② 가격 검증 — 49%까지 내려왔어도 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없다
현재 최저매각가는 380,730,000원으로 감정가 777,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 이 사건에서 비교 가능한 동일 면적 실거래가가 확인되지 않아 실거래 대비 저평가 여부는 판단을 유보해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 확정하면 안 됩니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 상태 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 777,000,000원 | 100% | 기준금액 |
| 현재 회차 | 380,730,000원 | 49% | 2회 유찰 |
| 3회 유찰 시 | 266,510,999원 | 34% | 시나리오 |
| 4회 유찰 시 | 186,557,699원 | 24% | 시나리오 |
③ 예상배당표 (매각가 380,730,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.6% 추정) | - | 6,130,220원 |
| 2. 근저당 · 도드람양돈협동조합 | 595,200,000원 | 374,599,780원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 54,189,518원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권자 총 청구액은 649,389,518원, 예상 배당액은 374,599,780원이며 미배당은 274,789,738원입니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정 배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 입지. 옥정초등학교 서측 인근으로 아파트 단지와 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 일반적인 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 2024.06.28 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 3층 건물로, 본건은 1층부터 3층까지 이어지는 복층형 공동주택입니다.
- 설비. 위생·급배수·전기·난방·승강기·주차장 시설을 갖추고 있습니다.
- 토지. 제2종전용주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역·택지개발지구 등에 속하며, 공시지가는 684,200원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 원본 확인. 동일 면적 비교가 성립하지 않으므로, 380,730,000원이 실제 시세보다 낮은지 주변 동급 연립·도시형생활주택 거래와 별도 대조가 필요합니다.
- 임차보증금 확인. 이승준의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력은 없지만 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인해 배당관계를 최종 점검해야 합니다.
- 복층형 실사용 확인. 1층~3층 복층형 구조이므로 내부 상태와 층별 사용성, 관리 상태를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 배당표 재확인. 현재 추정배당은 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 매각기일 전 최신 명세와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 2024.12.30 근저당권을 기준으로 이후 등기 소멸 여부와 경매개시 이후 변동사항을 최신 등기사항전부증명서에서 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2024.12.30 도드람양돈협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤 전입한 이승준에게는 대항력이 없으며 경매개시결정과 KB국민카드 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 회차와 이후 시나리오에서 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
다만 가격은 별도 문제입니다. 감정가 777,000,000원에서 두 번 유찰돼 380,730,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 동일 면적 실거래가 확인되지 않아 ‘감정가의 49%니까 싸다’고 결론 내릴 근거는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리관계는 비교적 단순하지만, 가격 판단은 실거래 검증이 추가로 필요한 사건으로 보는 것이 현재 자료에 가장 충실한 해석입니다.
