의정부지방법원 2026타경70011. 신곡파크빌 에이동 5층 501호, 전용 46.31㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 유찰 횟수도, 최저가 할인율도 아닙니다. 임차인 이성한이 2022년 9월 6일 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2022년 8월 22일입니다. 이후 2024년 9월 12일 보증금 134,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 현재 말소기준으로 제시된 2026년 1월 5일 강제경매개시결정보다 앞선 대항요건이므로, 임차인의 미배당 보증금은 매수인이 인수합니다.
따라서 입찰가를 60,760,000원만 놓고 시세와 비교하면 결론이 왜곡됩니다. 현재 회차에서 임차인은 집행비용을 제외한 59,266,320원을 배당받고, 남는 74,733,680원은 매수인에게 승계됩니다. 즉 입찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 135,493,680원입니다. 유찰돼 입찰가가 더 내려가더라도 임차인 미배당액이 그만큼 늘어나는 구조라 총 취득부담은 보증금 134,000,000원 부근에 수렴합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 92-2 신곡파크빌 에이동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 연립/다세대 · 다세대주택 · 전용 46.31㎡ · 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 · 지상5층 중 5층 |
| 소유자 | 금도래주식회사 (2022.05.30 매매, 거래가액 123,000,000원) |
| 사용승인 | 2012.12.17 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 60,760,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 134,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
과거 광명동부새마을금고 근저당권 104,000,000원과 한국양토양록축산업협동조합 근저당권 146,400,000원은 각각 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리판단의 핵심은 2026.01.05 강제경매개시결정과 그보다 앞선 임차인의 전입·점유 및 임차권등기입니다. 임차인은 실제 임차인 1명이며, 보증금은 134,000,000원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이성한 | 제501호 전부 · 주거(임차권등기) | 134,000,000원 | 대항력 有 전입·점유 2022.09.06 | 우선변제 有 확정일자 2022.08.22 · 배당요구 | 미배당분 인수 현재 회차 74,733,680원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
신곡파크빌은 28세대, 사용승인일 2012.12.17이고 비교 대상 전용면적은 46.31㎡입니다. 표시된 동일 면적 거래는 2022년 4월과 5월의 2건으로, 각각 129,000,000원, 123,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 46.31㎡ | 5 | 123,000,000원 |
| 2022.04 | 46.31㎡ | 4 | 129,000,000원 |
| 평균 | 46.31㎡ | 2건 | 126,000,000원 |
표면 최저가 60,760,000원은 시세집계 평균 126,000,000원의 48.2%에 불과합니다. 하지만 이 비율은 인수액을 제외한 숫자라 가격 메리트 판단에 사용할 수 없습니다. 현재 회차 실질취득 135,493,680원은 시세집계 평균 126,000,000원의 약 107.5%, 최신 표시 거래 123,000,000원의 약 110.2%입니다. 즉 인수액까지 합치면 오히려 비교 거래가격보다 높습니다.
③ 예상배당표 (매각가 60,760,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,493,680원 |
| 1. 임차인 이성한 보증금 | 134,000,000원 | 59,266,320원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용 1,493,680원을 제외한 59,266,320원이 임차인에게 배당되고, 보증금 부족분 74,733,680원은 매수인 인수로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 유찰돼도 실질취득이 크게 내려가지 않는 이유
| 회차 시나리오 | 입찰가 | 인수액 | 입찰가+인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 60,760,000원 | 74,733,680원 | 135,493,680원 |
| 3회 유찰 시 | 42,532,000원 | 92,633,576원 | 135,165,576원 |
| 4회 유찰 시 | 29,772,399원 | 105,163,504원 | 134,935,903원 |
이 표가 이 사건의 본질을 보여줍니다. 한 번 더 유찰되면 입찰가는 42,532,000원까지 내려가지만 인수액은 92,633,576원으로 늘어 실질취득은 135,165,576원입니다. 4회 유찰 시에도 입찰가는 29,772,399원까지 낮아지는 대신 인수액이 105,163,504원으로 커져 총 부담은 134,935,903원입니다. 최저가가 내려갈수록 싸지는 일반 경매와 달리, 이 사건은 임차보증금 규모가 총 취득부담의 하단을 사실상 고정합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부우체국 남측 인근이며, 주위는 아파트단지·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 의정부경전철 새말역이 있어 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며 방3·거실·주방·욕실·발코니·현관 구조입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬라브지붕 지상5층 건물의 5층 501호, 사용승인일은 2012.12.17입니다.
- 도로. 북측으로 폭 약 6m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 제1종일반주거지역이며 과밀억제권역, 토지거래계약허가구역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,676,000원/㎡입니다.
- 물건 하자. 위반건축물 사항이 없고 공부와의 차이도 해당사항 없습니다.
- 거래 유동성. 신곡파크빌은 28세대이며, 표시된 동일 면적 거래 표본은 2건입니다. 단지 경매 평균 유찰횟수는 1.6회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 최저가 60,760,000원에 인수액 74,733,680원을 더한 135,493,680원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차보증금 인수 확인. 이성한의 전입·점유는 2022.09.06, 확정일자는 2022.08.22, 임차권등기는 2024.09.12입니다. 미배당 보증금은 매수인 승계 구조입니다.
- 유찰 착시 경계. 3회·4회 유찰 시에도 입찰가 하락분 대부분이 인수액 증가로 전환됩니다.
- 현장 점유 확인. 감정 현장조사 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 임대 관계 및 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 실제 점유 상태를 매각 전 다시 확인할 필요가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약허가구역 지정 내용이 있으므로 실제 취득 절차에 미치는 영향을 관계 기관에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 낮은 취득가를 뜻하지 않는다”
이 사건은 대항력 있는 임차인의 보증금이 경매가격보다 큰 전형적인 인수형 구조입니다. 현재 최저가는 60,760,000원이지만, 임차인에게 배당되지 않는 74,733,680원을 승계하면 실질취득은 135,493,680원이 됩니다. 한두 차례 더 유찰돼도 입찰가 감소분만큼 인수액이 늘어나 총 부담은 약 1.35억원에서 거의 움직이지 않습니다.
표시된 동일 면적 거래 2건은 123,000,000원과 129,000,000원이고 평균은 126,000,000원입니다. 거래 시점이 2022년으로 오래됐다는 한계까지 감안해야 하지만, 현재 실질취득액은 이 가격대보다 높은 수준입니다. 따라서 이 물건의 판단 기준은 “6천만원대 경매”가 아니라 “약 1.35억원의 실질취득과 대항력 임차보증금 승계”입니다.
