한 줄 평 최저가만 보면 감정가 대비 70%까지 내려온 매력적인 가격처럼 보입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 가격이 아니라 대항력 있는 임차보증금 1.34억원 인수 위험입니다. 낙찰가 86,800,000원 기준 미배당 보증금 49,162,400원을 매수인이 부담하므로 실질취득 부담은 약 135,962,400원으로 봐야 합니다.
감정가 / 최저가
124,000,000원
86,800,000원(1회 유찰)
실질취득
135,962,400원
낙찰가+미배당 인수
인수 보증금
49,162,400원
임차보증금 부족분
핵심지표
대항력 有
우선변제권 행사 가능
의정부지방법원 2026타경70011. 경기도 의정부시 신곡동 신곡파크빌 에이동 501호 연립/다세대 물건입니다. 등기 구조만 보면 근저당권들은 이미 말소되어 단순해 보이지만, 실제 낙찰자가 확인해야 할 핵심은 을구 5번 주택임차권입니다. 임차인 이성한 씨는 임차보증금 134,000,000원, 전입 2022.09.06, 확정일자 2022.08.22로 대항력과 우선변제권을 갖고 있어 매수인 인수 가능성이 존재합니다.
이 사건은 최저가 8,680만원만 보고 판단하면 안 되는 유형입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크면 매수인의 실질취득 부담은 낙찰가 하락과 함께 줄어드는 것이 아니라, 미배당 보증금이 증가하면서 결국 보증금 수준에 가까워집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 신곡동 92-2 신곡파크빌 제에이동 제5층 제501호 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 다세대주택(방3, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관) |
| 소유자 | 금도래주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 124,000,000원 / 86,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제권 존재
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이성한 | 134,000,000원 | 有 | 有 | 매수인 인수 가능 |
⛔ 인수 구조 현재 회차 낙찰가 86,800,000원 기준 임차인 배당 가능액은 84,837,600원이며 부족분 49,162,400원은 매수인이 인수합니다. 낙찰가가 내려가면 부족분이 늘어나는 구조입니다.
③ 실질취득 비교 — 최저가가 아닌 인수 포함 판단
최근 거래는 신곡파크빌 동일 면적 46.31㎡ 기준 2022년 거래 2건이며 평균 거래가는 126,000,000원입니다. 최저매각가 86,800,000원 자체는 낮지만, 인수 보증금을 포함한 실질취득 부담은 135,962,400원으로 최근 12개월 평균 거래가보다 높습니다.
| 구분 | 금액 |
|---|---|
| 감정가 | 124,000,000원 |
| 최저매각가 | 86,800,000원 |
| 인수 보증금 | 49,162,400원 |
| 실질취득 부담 | 135,962,400원 |
| 최근 거래 평균 | 126,000,000원 |
배당 분배 (최저가 86,800,000원)
감정가/실질취득 vs 실거래
최저가는 낮지만 인수 포함 실질취득은 최근 거래 평균을 웃돕니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,962,400원 |
| 임차인 이성한 보증금 | 134,000,000원 | 84,837,600원 |
| 주택도시보증공사 | 134,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
⚠️ 유찰 시나리오 2회 유찰 시 매각가는 60,759,999원이지만 예상 인수액은 74,733,681원으로 증가합니다. 낙찰가 하락이 곧 총 취득가 하락으로 이어지지 않는 구조입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 임차인 이성한의 대항력 있는 보증금 134,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 86,800,000원만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며 실질취득 부담 135,962,400원을 기준으로 비교해야 합니다.
- 임차인 절차 확인. 임차권등기와 배당요구 여부를 원본 서류로 재확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 신곡파크빌은 28세대 규모 다세대이며 거래 표본이 2건으로 환금성 판단에 주의가 필요합니다.
맺으며 — “유찰 가격보다 인수 구조를 먼저 보라”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 최저가만 보면 기회처럼 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 낙찰 후 실제 부담액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금 부족분을 떠안는 구조에서는 가격이 내려갈수록 오히려 인수액이 커질 수 있습니다. 권리의 핵심은 명확합니다. 최저가는 싸지만, 실질취득은 싸지 않습니다.
