의정부지방법원 2026타경70089. 양주시 고읍동 현대아파트 103동 701호입니다. 1999년 12월 사용승인된 18층 아파트의 7층 물건으로, 실거래 비교면적은 134.993㎡입니다. 현재 소유자는 안유선이며, 2016년 12월 23일 매매를 원인으로 2017년 1월 23일 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 215,000,000원입니다.
현재 권리관계의 기준은 2025.10.02 주식회사지인파이낸스대부 근저당권입니다. 채권최고액은 292,500,000원이고, 이 권리에 기해 2026년 1월 임의경매가 개시됐습니다. 현황조사·매각물건명세서에 확인된 이희일·안현정의 전입일은 모두 2025.11.10으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70089 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍동 94 현대아파트 103동 7층 701호 |
| 물건종류 | 아파트 · 18층 건물 내 7층 · 실거래 비교면적 134.993㎡ |
| 소유자 | 안유선 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 183,260,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 현재 인수액은 0원
현재 말소기준은 2025.10.02 설정된 주식회사지인파이낸스대부의 근저당권 292,500,000원입니다. 같은 날 기존 주식회사피플자산관리대부 근저당권은 말소됐고, 2025.10.22에는 해당 근저당권부채권에 메리츠캐피탈주식회사의 근질권이 설정됐습니다. 2026.01.15 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 확인 포인트 |
|---|---|---|---|---|
| 이희일 | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 확인 필요 |
| 안현정 | 2025.11.10 | 미상 | 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 과거 등기부상 권리자·채무자와 동일 |
② 시세 비교 — 2회 유찰로 최근 거래의 절반 수준
현대아파트 동일면적 134.99㎡의 최근 실거래는 아래와 같습니다. 전체 8건 평균은 378,500,000원이지만, 가격 판단은 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해 보는 것이 적절합니다. 최근 12개월 거래 2건 평균은 375,000,000원, 최신 거래는 2026년 4월 350,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 134.99㎡ | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 134.99㎡ | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 134.99㎡ | 17 | 300,000,000원 |
| 2024.12 | 134.99㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2024.08 | 134.99㎡ | 16 | 350,000,000원 |
| 2023.04 | 134.99㎡ | 9 | 395,000,000원 |
| 2022.08 | 134.99㎡ | 9 | 400,000,000원 |
| 2021.12 | 134.99㎡ | 6 | 458,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 134.99㎡ | 2건 | 375,000,000원 |
현재 최저가 183,260,000원은 최근 12개월 평균 375,000,000원의 48.9%입니다. 최신 거래 350,000,000원과 비교해도 가격 차이가 큽니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 기준 금액 역시 183,260,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 183,260,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,365,640원 |
| 1. 근저당 · 주식회사지인파이낸스대부 | 292,500,000원 | 179,894,360원 |
| 미배당 | - | 112,605,640원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 179,894,360원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 112,605,640원이 미배당으로 남습니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 183,260,000원 | 179,894,360원 | 112,605,640원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 128,281,999원 | 125,686,051원 | 166,813,949원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 89,797,399원 | 87,781,046원 | 204,718,954원 | 0원 |
낙찰가가 더 내려가면 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 이 물건은 낙찰가 하락이 임차보증금 인수액 증가로 상쇄되는 대항력 임차인 인수형 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 덕현중학교 북서측 인근으로 아파트단지·근린시설·학교 등이 형성된 지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 1999년 12월 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 18층 건물이며, 대상은 7층 701호입니다.
- 설비. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 평탄한 아파트 부지이며 단지 동측으로 4차선 도로와 연결됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 성장관리권역, 도로구역, 교육환경 보호구역 등 관련 제한이 있습니다.
- 공시지가. 1,187,000원/㎡입니다.
- 단지. 현대아파트 293세대, 사용승인일은 1999.12.30입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 이희일·안현정의 실제 점유 원인, 보증금, 계약관계를 현장에서 재확인하세요.
- 안현정 관계 확인. 과거 등기부상 소유자·채무자와 동일한 이름이므로 가족·관계인 점유인지 확인이 필요합니다.
- 말소기준 재확인. 2025.10.02 주식회사지인파이낸스대부 근저당권과 이후 권리의 말소 여부를 원본에서 대조하세요.
- 배당 외 항목. 당해세·최우선변제 등 배당표에 반영되지 않은 항목을 확인하세요.
- 가격 비교. 최근 12개월 평균 375,000,000원뿐 아니라 최신 거래 350,000,000원과도 응찰가를 비교하세요.
- 하락 흐름. 최근 거래 추세가 이전 거래군 대비 1.2% 낮으므로 실제 현장 시세를 추가 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 점유 확인, 가격은 이미 크게 내려왔다
이 물건의 핵심은 분명합니다. 현재 최저가는 183,260,000원으로 감정가 374,000,000원의 49%, 최근 12개월 동일면적 실거래 평균 375,000,000원의 48.9%입니다. 최신 실거래도 350,000,000원입니다. 한편 이희일·안현정의 전입일은 모두 말소기준권리보다 뒤인 2025.11.10이라 대항력이 없고, 배당표상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 보증금이 확인되지 않은 점유자 2명이 있고, 그중 안현정은 과거 등기부상 권리자·채무자와 동일하다는 특이점이 있습니다. 따라서 이 물건은 대항력 인수 위험보다 실제 점유관계와 명도관계 확인이 핵심입니다. 가격 측면에서는 이미 2회 유찰돼 최근 실거래 대비 큰 폭으로 낮아진 상태이므로, 원본 서류와 현장 점유관계를 확인한 뒤 응찰가를 판단할 사안입니다.
