한 줄 평 1회 유찰로 가격은 내려왔습니다. 최근 12개월 실거래 평균 375,000,000원 대비 최저가는 69.8% 수준으로 가격 메리트는 있습니다. 다만 전입자가 존재하고 보증금은 확인되지 않아, 권리상 인수는 없더라도 점유관계 확인이 필요한 물건입니다.
감정가 / 최저가
374,000,000원 / 261,800,000원
1회 유찰
최근 12개월 평균
375,000,000원
동일 평형 2건
최저가 ÷ 최근시세
69.8%
가격 여력 있음
매수인 인수
0원
임차인 대항력 없음
의정부지방법원 2026타경70089. 경기도 양주시 고읍동 현대아파트 103동 701호 아파트입니다. 소유자는 안유선이며, 2025년 설정된 주식회사 지인파이낸스대부 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 권리는 매각으로 소멸하고, 낙찰자가 인수할 권리는 없습니다.
다만 현황조사상 전입자가 확인됩니다. 전입일은 말소기준권리 이후인 2025.11.10으로 대항력은 인정되지 않습니다. 보증금은 확인되지 않아 금액 부담보다 실제 점유관계와 명도 여부를 확인하는 것이 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 고읍동 94 현대아파트 103동 7층 701호 |
| 용도 / 단지 | 아파트 · 현대 · 293세대 · 1999.12.30 준공 |
| 소유자 | 안유선 |
| 감정가 / 최저가 | 374,000,000원 / 261,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 지인파이낸스대부 / 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 정리
말소기준권리는 을구 17번 주식회사 지인파이낸스대부 근저당권입니다. 채권최고액은 292,500,000원이며, 해당 권리 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유 확인 필요
| 점유자 | 전입일 | 대항력 | 보증금 | 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 이희일 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 말소기준 이후 전입 |
| 안현정 | 2025.11.10 | 없음 | 미상 | 등기상 관계인 가능성 확인 필요 |
⚠️ 점유 리스크 보증금 미상 점유자가 있으므로 금액 인수 위험보다는 실제 임대차관계와 인도 가능 여부 확인이 중요합니다. 등기상 안현정은 기존 권리자·채무 관계와 연결되어 있어 관계인 여부도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준 가격 메리트
현대아파트 동일 평형(134.99㎡) 최근 거래 기준입니다. 전체 평균 거래가는 과거 고가 거래가 포함될 수 있어 최근 12개월 거래와 최신 거래를 우선 판단합니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.04 | 10 | 350,000,000원 |
| 2026.03 | 6 | 400,000,000원 |
| 2025.04 | 17 | 300,000,000원 |
| 평균 | 8건 | 378,500,000원 |
최근 12개월 평균은 375,000,000원, 최신 거래는 350,000,000원입니다. 최저매각가 261,800,000원은 최근 12개월 평균 대비 69.8%로 가격 접근성은 있습니다. 최근 거래와 과거 거래 비교 추세는 -1.2%로 큰 폭은 아니지만 하락 방향입니다.
배당 분배 (최저가 261,800,000원)
감정가 vs 실거래
최저가는 최근 12개월 평균보다 낮아 가격 메리트가 있으나 점유 확인이 필요합니다.
④ 예상배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 4,465,200원 |
| 을구 17번 근저당 · 주식회사 지인파이낸스대부 | 292,500,000원 | 257,334,800원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
✅ 권리 관점 말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하며, 예상 인수액은 0원입니다.
⛔ 확인 관점 임차인의 보증금은 확인되지 않았습니다. 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 명도 협의 가능성은 입찰 전 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 이희일·안현정 전입자 존재, 보증금 미상으로 현황 확인 필요.
- 가격 판단. 최저가는 최근 12개월 평균 대비 낮지만 최근 거래 하락 흐름도 함께 반영해야 합니다.
- 권리 확인. 말소기준권리인 지인파이낸스대부 근저당 이후 권리는 소멸 대상입니다.
- 명도 계획. 대항력 없는 점유라도 실제 인도 절차 비용과 시간을 고려해야 합니다.
맺으며 — “가격은 매력, 확인은 필수”
이 물건은 권리상 인수 부담은 낮습니다. 최저매각가는 최근 12개월 실거래 평균보다 낮아 가격 메리트가 있지만, 전입자가 존재하고 보증금이 확인되지 않는 점은 반드시 확인해야 합니다. 권리는 정리되고 가격은 내려왔지만, 점유관계 확인이 낙찰 전 마지막 관문입니다.