한 줄 평 권리분석의 핵심은 대항력 임차인 보증금 2.5억 인수 가능성입니다. 낙찰가 215,600,000원 기준 배당받지 못하는 임차보증금 38,218,400원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 실질취득 약 253,818,400원 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
308,000,000원
아파트
최저가
215,600,000원
감정가 70%
실질취득
253,818,400원
인수액 포함
인수 위험
38,218,400원
김재훈 보증금 미배당
의정부지방법원 2026타경70198. 동두천시 지행동 ‘동양엔파트’ 105동 1502호 아파트입니다. 소유자는 이태현 씨이며, 현재 경매의 핵심 변수는 담보권보다 말소기준권리 이전에 설정된 주택임차권입니다. 임차인 김재훈은 2021년 전입·확정일자를 갖추고 임차권등기를 마쳐 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 172 지행동동양엔파트 105동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 용도 | 아파트 · 2011.12.02 사용승인 |
| 소유자 | 이태현 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 215,600,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 임차인이 핵심 변수
등기상 주택임차권은 2024.10.29 설정되었으며 임차보증금은 250,000,000원입니다. 전입일 2021.09.30, 확정일자 2021.09.30으로 말소기준권리 이전 권리입니다. 배당요구를 통해 우선변제를 행사하지만 낙찰가가 부족하면 부족분은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 | 105동 15층 1502호 전부 | 250,000,000원 | 有 | 有 | 38,218,400원 가능 |
⛔ 매수인 인수 포인트 낙찰가 215,600,000원 기준 임차인 배당액은 211,781,600원입니다. 보증금 250,000,000원과의 차액 38,218,400원은 매수인 인수 가능 금액입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 내려가도 인수가 늘어 실질 부담은 보증금 수준으로 접근합니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 기준
동일 면적 104.38㎡ 최근 거래 기준 최근 12개월 평균은 276,000,000원, 최신 거래는 2026.07 275,000,000원입니다. 최저가는 최근 12개월 평균의 78.1%이지만, 인수액을 포함한 실질취득 약 253,818,400원 기준으로 접근해야 합니다.
| 거래월 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2026.07 | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 4 | 245,000,000원 |
| 평균 | 8건 | 276,000,000원 |
⚠️ 가격 판단 최근 12개월 평균 대비 최저가는 낮지만, 대항력 임차보증금 인수 후 실질취득액은 약 2.54억입니다. 가격 메리트는 단순 최저가 기준으로 판단하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 215,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 3,818,400원 |
| 임차인 김재훈 보증금 | 250,000,000원 | 211,781,600원 |
| 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가/실질취득 vs 실거래
실질취득액은 낙찰가 215,600,000원에 인수액 38,218,400원을 반영한 금액입니다.
⛔ 결론 권리상 깨끗한 일반 물건이 아니라 대항력 임차인 승계형 물건입니다. 최저가만 보면 저렴해 보이지만 실제 부담은 인수액 포함 약 253,818,400원입니다. 입찰 전 임차보증금 반환 리스크와 명도 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득 계산. 낙찰가와 별도로 임차보증금 미배당 인수액을 포함해 판단해야 합니다.
- 임차인 확인. 김재훈의 대항력·우선변제권 및 배당 결과를 확인해야 합니다.
- 명도 검토. 임차권등기 임차인과의 협의 가능성을 고려해야 합니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수가 먼저다”
이 물건의 핵심은 할인율이 아니라 권리 승계입니다. 최저가는 감정가 대비 낮아졌지만 대항력 임차보증금 부족분을 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 따라서 낙찰가만 보는 접근은 위험하며, 실질취득 기준으로 시세와 비교해야 하는 물건입니다.
