의정부지방법원 2026타경70198. 동두천시 지행동 ‘동양엔파트’ 105동 15층 1502호 아파트입니다. 현재 소유자는 이태현으로, 2020년 7월 6일 매매를 원인으로 227,000,000원에 취득했고 2020년 7월 29일 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건에서 핵심은 과거의 근저당이나 압류가 아니라 현재 남아 있는 주택임차권입니다. 김재훈은 2021년 9월 30일 전입·점유를 시작하고 같은 날 확정일자를 받았으며, 2024년 10월 29일 보증금 250,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
말소기준은 2026년 1월 28일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 대항력 기준일과 확정일자가 그보다 앞서므로 김재훈은 대항력 있는 임차인이고, 배당요구도 했습니다. 현재 최저매각가 150,920,000원으로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,912,880원을 제외한 148,007,120원이 임차인에게 배당되고, 남는 보증금 101,992,880원은 매수인이 인수합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70198 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 동두천시 지행동 172 지행동동양엔파트 105동 15층 1502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 15층 1502호 · 아파트로 이용중 |
| 비교 면적 | 104.38㎡ |
| 소유자 | 이태현 · 2020.07.06 매매 · 거래가액 227,000,000원 · 2020.07.29 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 308,000,000원 / 150,920,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 250,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 최저가보다 ‘선순위 임차보증금’이 중요하다
현재 권리분석의 기준점은 2026.01.28 강제경매개시결정입니다. 김재훈의 전입·점유·확정일자는 2021.09.30이고, 주택임차권등기도 2024.10.29로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 이 임차권은 매각으로 소멸하지 않고, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인이 인수하는 구조입니다. 실제 임차인은 김재훈 1명이며, 보증기관 승계·대위 중복신고로 표시된 임차인은 없습니다.
임차인 현황
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김재훈 | 105동 15층 1502호 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 2021.09.30 / 2021.09.30 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2024.10.29 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 비교 기준은 150,920,000원이 아니라 실질취득가
동양엔파트 동일 면적 104.38㎡ 실거래 12건입니다. 전체 12건 평균은 264,816,666원이지만, 가격 판단에는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 8건 평균은 276,000,000원, 최신 거래는 2026.07 · 275,000,000원이며 최근 구간은 이전 구간 대비 13.8% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 104.38㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2026.04 | 104.38㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.03 | 104.38㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 104.38㎡ | 4 | 245,000,000원 |
| 2026.01 | 104.38㎡ | 2 | 258,000,000원 |
| 2025.12 | 104.38㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 2025.11 | 104.38㎡ | 14 | 250,000,000원 |
| 2025.11 | 104.38㎡ | 15 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 104.38㎡ | 12 | 245,000,000원 |
| 2025.06 | 104.38㎡ | 2 | 229,800,000원 |
| 2025.06 | 104.38㎡ | 2 | 230,000,000원 |
| 2025.05 | 104.38㎡ | 11 | 265,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 104.38㎡ | 8건 | 276,000,000원 |
표면 최저가 150,920,000원은 최근 12개월 평균의 54.7%로 보이지만, 이 비율을 그대로 가격 메리트로 해석하면 안 됩니다. 현재 회차의 실질취득은 252,912,880원으로, 최근 12개월 평균 276,000,000원과 최신 거래 275,000,000원보다는 낮습니다. 다만 실질취득액은 단순 최저가보다 크게 높고, 임차보증금 인수 때문에 추가 유찰의 할인효과도 제한됩니다.
③ 유찰 시나리오 — 최저가는 급락해도 총부담은 거의 고정
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 150,920,000원 | 101,992,880원 | 252,912,880원 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 105,644,000원 | 146,635,016원 | 252,279,016원 |
| 4회 유찰 시 (24%) | 73,950,800원 | 177,780,314원 | 251,731,114원 |
현재 회차에서 3회·4회 유찰로 넘어가면 표면 매각가는 150,920,000원 → 105,644,000원 → 73,950,800원으로 낮아집니다. 하지만 인수액은 101,992,880원 → 146,635,016원 → 177,780,314원으로 늘어, 실질취득은 각각 252,912,880원 · 252,279,016원 · 251,731,114원입니다. 즉 이 물건은 낙찰가 하락이 곧 총매입비용 하락으로 이어지는 구조가 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 150,920,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,912,880원 |
| 1. 임차인 김재훈 보증금 | 250,000,000원 | 148,007,120원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 임차인 김재훈의 보증금 중 148,007,120원이 배당되고 101,992,880원이 부족합니다. 이 부족분이 매수인 인수액입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여도 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 지행초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설·자연림·농경지 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 1호선 지행역과 버스정류장이 소재해 대중교통 사정은 보통인 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 15층 1502호이며 사용승인은 2011.12.02입니다. 도시가스 개별난방, 위생 급배수, 승강기, 지하주차장 설비가 있습니다.
- 단지. 동양엔파트는 500세대이며 동일 면적 104.38㎡ 실거래가 확인됩니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역·지구단위계획구역·성장관리권역 등에 해당하며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 991,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 아파트입니다.
- 현장확인. 폐문부재로 내부설비의 유무와 정상작동 여부는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득가로 계산. 현재 150,920,000원에 낙찰돼도 인수 101,992,880원이 더해져 총부담은 252,912,880원입니다.
- 추가 유찰의 착시 확인. 3회 유찰 시 105,644,000원, 4회 유찰 시 73,950,800원까지 내려가지만 인수액이 함께 늘어 실질취득은 약 250,000,000원대에 머뭅니다.
- 임차인 권리 확인. 김재훈은 2021.09.30 전입·점유·확정일자를 갖고 있으며 2024.10.29 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다.
- 배당 결과와 인수액 재확인. 현재 가정에서는 임차인 배당 148,007,120원, 미배당·인수 101,992,880원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 264,816,666원보다 최근 12개월 8건 평균 276,000,000원과 최신 거래 275,000,000원을 우선해 비교합니다.
- 현장 상태 확인. 감정 당시 폐문부재로 내부설비의 유무와 정상작동 여부를 확인하지 못했습니다.
맺으며 — “반값 최저가”보다 중요한 것은 인수 후 총액
감정가 308,000,000원에 비해 최저가 150,920,000원은 크게 낮아 보입니다. 그러나 이 사건의 경제적 실체는 대항력 있는 250,000,000원 보증금입니다. 현재 회차에서는 배당 후 남는 101,992,880원을 매수인이 인수하므로 실질취득은 252,912,880원입니다. 3회·4회 유찰 시에도 매각가 하락만큼 인수액이 증가해 총부담은 252,279,016원·251,731,114원으로 큰 차이가 없습니다.
따라서 이 물건은 “감정가 대비 49%이므로 매우 싸다”고 판단할 수 있는 사건이 아닙니다. 올바른 비교는 인수액까지 포함한 약 250,000,000원대의 실질취득과 최근 시세 사이에서 해야 합니다. 현재 실질취득은 최신 거래 275,000,000원과 최근 12개월 평균 276,000,000원보다 낮지만, 낙찰가가 추가로 내려간다고 같은 폭의 추가 가격 메리트가 생기는 구조는 아닙니다. 이 사건의 승부처는 최저가 할인율이 아니라 선순위 임차보증금까지 합친 실제 총부담입니다.
