의정부지방법원 2025타경64865. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 101동 2층 201호로, 감정 이용상태는 주거용 다세대주택입니다. 감정가 157,000,000원에서 두 차례 유찰되어 최저매각가는 76,930,000원까지 내려왔습니다. 표면 가격만 보면 감정가의 49%지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 말소기준보다 먼저 설정된 전세권입니다.
등기상 주식회사스카이건설 명의로 2021.12.29. 전세금 165,000,000원의 전세권이 설정됐고, 2022.10.28. 주택도시보증공사로 이전됐습니다. 말소기준은 그보다 늦은 2023.09.19. 주택도시보증공사 가압류입니다. 따라서 전세권은 말소기준권리보다 선순위이며, 등기 분석상 매각으로 소멸하지 않고 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64865 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 월롱면 덕은리 772-56 힐링타운 제101동 제2층 제201호 |
| 도로명주소 | 경기도 파주시 월롱면 엘지로 408-1 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 · 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 중 2층 201호 |
| 사용승인 | 2019.12.03. |
| 소유자 | 손재현 (2019.11.26. 매매 원인, 2021.12.29. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 157,000,000원 / 76,930,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 190,099,713원 |
| 매각기일 | 2026.07.23. |
| 민간임대주택 | 2021.12.29. 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 승부처
2019.12.24. 동수원신용협동조합의 채권최고액 2,040,000,000원 근저당은 2021.12.28. 이미 말소됐습니다. 이후 2023.09.19. 주택도시보증공사의 1,020,000,000원 가압류가 말소기준이 되고, 그 뒤의 강제경매개시결정과 파주시 압류는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그보다 앞선 전세권은 별도입니다.
② 점유·임차인 분석
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이남혁 | 2024.08.20. | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
실제 확인된 점유자는 1명입니다. 이남혁의 전입일은 2024.08.20.로 말소기준권리인 2023.09.19. 가압류보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부는 확인이 필요하지만, 현재 순위관계만으로는 이 점유자의 보증금을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
③ 실질취득 — 낙찰가가 내려가도 약 1.66억
현재 최저매각가 76,930,000원을 기준으로 집행비용 1,784,740원을 먼저 제외하면, 선순위 전세권에 배당되는 금액은 75,145,260원입니다. 전세금 165,000,000원과의 차액은 89,854,740원입니다.
이는 감정가 157,000,000원의 106.2%입니다.
유찰이 한 번 더 진행돼 낙찰가가 내려가더라도 전세권 배당액이 함께 줄어 미배당 인수위험이 늘어납니다. 따라서 총투입액은 전세금 165,000,000원과 집행비용을 합한 수준에 가깝게 유지됩니다. 최저가가 내려갈수록 싸지는 구조가 아니라, 낙찰가 감소분만큼 인수위험이 커지는 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 전세권 배당 | 전세권 미배당 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 76,930,000원 | 75,145,260원 | 89,854,740원 | 166,784,740원 |
| 3회 유찰 시 | 53,851,000원 | 52,481,682원 | 112,518,318원 | 166,369,318원 |
| 4회 유찰 시 | 37,695,700원 | 36,617,177원 | 128,382,823원 | 166,078,523원 |
실질취득은 각 회차 매각가에 선순위 전세권의 미배당액을 더한 보수적 추정입니다. 유찰이 이어져도 총투입액은 약 166,078,523원~166,784,740원으로 큰 차이가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 76,930,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,784,740원 | - |
| 1. 전세권 · 주식회사스카이건설 | 165,000,000원 | 75,145,260원 | 89,854,740원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,020,000,000원 | 0원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 190,099,713원 | 0원 | 190,099,713원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
현재 회차의 채권 총액은 1,375,099,713원, 배당액은 75,145,260원, 전체 미배당액은 1,299,954,453원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 파주LCD 일반산업단지 북측 인근이며, 주변은 중간 규모 다세대주택 단지입니다. 남쪽에는 파주LCD 일반산업단지, 북쪽에는 임야·농경지·소규모 공장이 혼재합니다.
- 교통. 근거리에 엘지로가 있고 차량 접근이 가능해 제반 교통여건은 보통입니다. 도면상 엘지로와 인접하지만 고저차로 인해 엘지로에서 직접 진출입은 불가능합니다.
- 건물. 2019.12.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 건물입니다. 도시가스보일러 개별난방과 위생설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 사다리형 토지의 다세대주택 부지로, 북동측 세로에 접합니다.
- 규제. 계획관리지역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약 허가구역입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원본 확인. 2021.12.29. 전세권 설정과 2022.10.28. 주택도시보증공사 이전등기의 현재 존속 여부 및 매각 후 말소 여부를 등기부와 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 미배당 인수 검증. 현재 회차에서 전세권 예상 미배당액은 89,854,740원입니다. 단순 낙찰가가 아니라 이 금액을 더한 실질취득을 입찰 판단 기준으로 삼아야 합니다.
- 점유관계 확인. 이남혁의 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 점유 부분을 현장에서 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.12.29. 등기된 민간임대주택의 등록 상태와 매각 후 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약 허가구역에 해당하므로 적용 범위와 취득 절차를 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 접근성 확인. 엘지로와의 고저차로 직접 진출입이 불가능하다는 감정 내용을 현장에서 대조해야 합니다.
- 체납액 확인. 관리비·당해세·공용부분 체납액과 명도 비용을 별도로 점검해야 합니다.
맺으며 — “49% 낙찰가”가 아니라 “약 1.67억 실질취득”
이 사건은 두 차례 유찰로 최저가가 76,930,000원까지 내려왔지만, 낙찰가만 보고 접근해서는 안 되는 전형적인 선순위 전세권 인수형입니다. 말소기준보다 앞선 165,000,000원 전세권이 있고, 현재 매각가에서 배당받지 못하는 89,854,740원을 인수위험으로 반영하면 실질취득은 166,784,740원입니다.
한 번 또는 두 번 더 유찰되더라도 낙찰가 감소만큼 전세권 미배당액이 늘어, 총투입액은 약 166,078,523원~166,784,740원으로 사실상 고정됩니다. 감정가 157,000,000원보다 높은 수준이므로 “감정가의 49%라서 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다. 후순위 권리는 정리되지만 선순위 전세권이 핵심 부담입니다. 표면 가격은 낮고, 실질취득은 높은 물건. 전세권 말소 여부가 확인되지 않는 한 보수적인 접근이 필요합니다.
