부동산임의경매 (아파트)

한 줄 평 소형 다세대 물건으로 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다. 다만 을구에 임차권등기 1건이 존재하며, 임차보증금은 1,500만원입니다. 전입신고일 확인이 되지 않아 대항력은 단정할 수 없지만, 배당요구 상태이고 분석상 매수인 인수액은 0원으로 처리됩니다.

감정가

128,000,000원

연립/다세대

최저가

89,600,000원

1회 유찰

임차보증금

15,000,000원

임차권등기

매수인 인수

0원

분석 기준

의정부지방법원 2026타경70457. 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 가온리즈빌에이동 302호는 2018년 준공된 다세대주택입니다. 말소기준권리는 2018년 신한은행 근저당권이며, 이후 설정된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 핵심 변수는 임차권등기입니다. 허영미 임차인은 임차권등기를 마쳤고 배당요구를 했지만, 등기상 전입신고일 정보가 확인되지 않아 대항력 여부는 미상으로 판단합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경70457 (임의경매)
소재지	경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 507-4 가온리즈빌에이동 3층 302호
물건종류 / 이용상태	연립/다세대 · 공부상 다세대주택
소유자	최영철
감정가 / 최저가	128,000,000원 / 89,600,000원 (1회 유찰)
신청채권 / 청구	케이에프에스이오공육유동화전문 유한회사 / 117,785,091원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

2018년 신한은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 국 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 을구 2번 임차권등기 허영미 건은 존재하지만, 배당요구가 접수된 상태이며 매수인 인수액은 0원으로 분석합니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
허영미	15,000,000원	미상	미상	없음

⚠️ 임차권등기 주의 임차권등기 자체는 확인되지만 전입신고일 정보가 없어 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 다만 배당요구가 접수되어 있으며 본 분석 기준 매수인 인수 위험은 0원입니다.

③ 예상배당표 (최저매각가 89,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,012,800원
신한은행 근저당	138,840,000원	87,587,200원
서울보증보험 가압류	79,931,550원	0원
비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류	107,219,222원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 매각가 시나리오

1회 유찰 후 8,960만원, 추가 유찰 시 가격은 낮아지지만 환금성 검토가 필요합니다.

✅ 권리 관점 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 임차권등기는 배당 절차 안에서 처리되는 구조입니다.

⛔ 투자 관점 가온리즈빌은 12세대 규모 소형 다세대이며 확인 가능한 최근 거래 정보가 없어, 낮은 가격만으로 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 갈월중학교 남측 인근으로 다세대주택·물류센터·공장·농경지가 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으나 대중교통 여건은 보통입니다.
건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물, 사용승인일 2018.03.20입니다.
환금성. 총 12세대 규모로 대단지 대비 매수층이 제한될 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차권등기 확인. 허영미 임차권등기 15,000,000원이 존재하므로 배당절차 확인이 필요합니다.
대항력 재확인. 전입신고일 및 확정일자 원본 확인 전에는 대항력 판단을 확정하면 안 됩니다.
가격 판단. 최저가는 감정가 대비 낮지만 거래 사례 부족으로 환금성 검토가 필요합니다.
원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서를 입찰 전 확인해야 합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 소형 다세대의 선택은 신중하게”

이 물건은 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조라 권리상 큰 위험은 낮습니다. 다만 임차권등기가 존재하고 대항력 여부는 미상이며, 소형 다세대 특성상 환금성은 아파트보다 낮을 수 있습니다. 가격 접근성은 생겼지만, 현장 확인과 임차권 관련 원본 확인 후 입찰하는 것이 안전합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 2,800만원
2	2026-08-25	유찰	8,960만원
3	2026-09-29	D-8 진행	6,272만원

부동산임의경매

임차권등기는 있지만, 인수 위험은 제한적 — 포천 가온리즈빌 302호

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

② 임차인 분석

③ 예상배당표 (최저매각가 89,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만, 소형 다세대의 선택은 신중하게”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (10장)

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