의정부지방법원 2026타경70457. 포천시 소흘읍 이가팔리 소재 가온리즈빌 A동 3층 302호로, 공부상 다세대주택입니다. 2018년 6월 최영철이 거래가 185,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 신한은행이 채권최고액 138,840,000원의 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 가압류·압류·임차권등기와 경매개시결정은 현재 자료상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
이 사건의 핵심은 임차권등기입니다. 허영미는 주거용건물 전부에 대해 임차보증금 15,000,000원의 임차권등기를 마쳤고, 등기 내용에는 임대차계약일 2020.03.31, 점유개시일 2020.05.01, 주민등록일 및 확정일자 2020.05.04가 기재되어 있습니다. 모두 2018.06.28 말소기준 근저당보다 뒤이므로 선순위 대항력 임차인에 해당하지 않는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70457 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 소흘읍 이가팔리 507-4 가온리즈빌에이동 3층 302호 |
| 도로명 | 경기도 포천시 소흘읍 초가팔로 49-72 |
| 물건종류 / 이용 | 연립/다세대 · 공부상 다세대주택 · 전용 50.37㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호 · 사용승인 2018.03.20 |
| 소유자 | 최영철 (2018.06.18 매매 · 거래가 185,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 128,000,000원 / 62,720,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 청구금액 | 117,785,091원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리 소멸
말소기준은 2018.06.28 신한은행 근저당입니다. 이후 서울보증보험 가압류, 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 가압류, 국 압류, 허영미 임차권등기, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2019년 파주시 압류 2건은 각각 2019.05.17과 2020.04.28에 이미 말소되었습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 주요 일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 허영미 | 주거용건물 전부 · 주거(임차권등기) | 15,000,000원 | 계약 2020.03.31 점유 2020.05.01 주민등록·확정일자 2020.05.04 임차권등기 2025.10.10 | 대항력 없음 우선변제 후순위 승계 없음 |
임차권등기에는 보증금 15,000,000원, 미반환 임대차보증금 9,400,000원, 월 350,000원이 기재되어 있습니다. 그러나 전입·점유가 말소기준 근저당보다 약 2년 늦어 낙찰자에게 보증금이 승계되는 선순위 대항력 구조가 아닙니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
③ 가격 — 49%지만 시세 할인율은 확인 불가
감정가는 128,000,000원, 현재 최저매각가는 62,720,000원으로 감정가의 49%입니다. 2회 유찰되며 절대금액은 크게 낮아졌지만, 가온리즈빌의 확인 가능한 최근 실거래 금액이 제시되지 않아 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지는 별도로 판단할 수 없습니다.
가온리즈빌은 12세대 규모이며 전용 50.37㎡가 대상 면적으로 제시되어 있습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 2.0회이고 최근 낙찰금액 자료는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율 자체를 가격 메리트로 곧바로 해석하기보다, 실제 인근 다세대 거래 수준과 개별 호수 상태를 확인한 뒤 응찰가를 판단하는 편이 적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 62,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,528,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 138,840,000원 | 61,191,040원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험 | 79,931,550원 | 0원 |
| 3. 가압류 변경 | 49,931,550원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 107,219,222원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 미배당액은 314,731,282원이며, 소유자 잔여는 0원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 배당표의 집행비용은 매각가의 약 2.4%를 적용한 추정치입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 갈월중학교 남측 인근. 주위는 다세대주택, 물류센터, 공장, 농경지 등이 혼재하며 제반 입지여건은 무난한 편으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 있으며 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 2018.03.20 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층으로, 위생·급배수·난방·승강기·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북측 지적경계선에서 동측 지적경계선을 따라 폭 약 4~6m의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 성장관리권역, 준보전산지, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 관련 지정이 확인됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지면적 660㎡, 평지·사다리형, 공시지가 263,700원/㎡입니다.
- 위반건축물. 확인된 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 단지 규모는 12세대이며, 현재 확인 가능한 최근 실거래 금액이 없어 매각가 수준은 별도 검증이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 일자 재확인. 말소기준 2018.06.28과 임차인의 계약·점유·주민등록·확정일자 및 임차권등기 일자를 원본에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 미반환 보증금 확인. 임차권등기에는 보증금 15,000,000원과 미반환 임대차보증금 9,400,000원이 함께 기재되어 있으므로 해당 금액의 현재 상태를 확인해야 합니다.
- 가격 비교. 62,720,000원이 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세보다 저렴하다는 판단은 별개입니다. 인근 다세대의 최근 실거래를 직접 비교해야 합니다.
- 현장 환금성. 12세대 소규모 단지이고 주위가 다세대·물류센터·공장·농경지 혼재지이므로 실수요층과 재매각 기간을 보수적으로 점검하는 것이 필요합니다.
- 권리 원본 대조. 등기부와 매각물건명세서, 임차권등기 내용 및 배당요구 여부를 최종 입찰 전에 다시 확인하는 것이 필요합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 검증이 남는다
이 사건은 2018년 신한은행 근저당이 말소기준이고, 허영미의 점유·주민등록·확정일자와 임차권등기가 그보다 늦습니다. 따라서 현재 자료에서 계산된 매수인 인수액은 0원이며, 실질취득액도 현재 최저가 기준 62,720,000원입니다.
다만 2회 유찰로 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수는 없습니다. 비교 가능한 최근 실거래 금액이 없고, 12세대 규모의 다세대주택이며 주변 토지 이용도 혼재합니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 권리상 인수 위험보다는 62,720,000원이 실제 지역 시세와 환금성에 비해 적정한지 확인하는 것에 있습니다.
