부동산강제경매

2026타경70520 · 의정부지방법원 · 근린시설
철근콘크리트구조 46.352㎡

최저매각가 3차 · 유찰 2회 가격 메리트

92,120,000원 9,212만 감정가 188,000,000원

감정가의 49% ▼ 51% 할인

다음 매각기일

09-29 D-8

의정부지방법원 10:30

입찰 보증금

921만원

최저가의 10% · 9,212,000원

감정가 대비

▼ 51.0% 싸게 매수

감정가 1.88억원

최근 결과

2 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 있는 임차권으로 4,704만원 인수 위험이 발생하는 오피스텔 경매입니다.

가격 최저가 1.316억이지만 임차보증금 미배당 4,704만원 인수로 실질취득 약 1.786억
자금 최저가 기준 입찰보증금 약 1,316만원 · 인수 예상액 47,042,400원
리스크 김예원 임차권등기·대항력 인정으로 매수인 인수 가능성 존재

한 줄 평 이 물건은 단순한 저가 경매가 아닙니다. 최저매각가는 1.316억까지 내려왔지만, 말소기준권리 이전의 대항력 있는 임차권으로 인해 4,704만원 인수 위험이 있습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 약 1.786억으로 봐야 합니다.

감정가 / 최저가

188,000,000원 / 131,600,000원

1회 유찰

실질취득 예상

178,642,400원

낙찰가+인수액

인수 위험

47,042,400원

김예원 임차보증금 부족분

핵심지표

대항력 임차권

매수인 인수 가능성

의정부지방법원 2026타경70520. 의정부동 현대탑캐슬 703호 근린시설 물건입니다. 감정가는 1.88억, 현재 최저가는 1.316억으로 유찰 1회를 거친 상태입니다. 표면적으로는 할인폭이 있어 보이지만 핵심은 가격이 아니라 임차권 인수입니다. 을구 1번 주택임차권은 말소기준보다 앞선 권리로 매수인에게 부담이 이어질 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경70520 (강제경매)
소재지	경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 7층 703호
물건종류 / 이용상태	근린시설 · 감정평가상 오피스텔(방2, 거실, 주방, 욕실겸화장실, 다용도실)
소유자	홍순식
감정가 / 최저가	188,000,000원 / 131,600,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

말소기준권리는 2026.03.13 강제경매개시결정입니다. 그러나 그 이전인 2025.04.03 등기된 김예원 임차권은 말소기준 이전 권리로 매수인이 부담할 가능성이 있습니다. 배당으로 일부 회수되지만 부족분은 인수 구조입니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

임차인	점유	보증금	대항력	우선변제	승계
이화영	확인	미상	有	미상	가능성
정현주	확인	미상	有	미상	가능성
김예원	제703호 전부	176,000,000원	有	有	인수 가능

⛔ 김예원 임차권 인수 구조 최저매각가 131,600,000원 기준 김예원 임차보증금 176,000,000원 중 배당 예상액은 128,957,600원입니다. 부족분 47,042,400원은 매수인이 인수하는 구조입니다. 낙찰가가 낮아져도 인수액이 증가하여 실질취득 부담은 크게 줄지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,642,400원
임차인 김예원 보증금	176,000,000원	128,957,600원
주택도시보증공사	176,000,000원	0원
매수인 인수	-	47,042,400원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

최저가가 아니라 인수 포함 실질취득 178,642,400원을 기준으로 판단해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모

입지. 의정부역 남동측 인근으로 근린생활시설·단독주택·소규모 공동주택·업무시설이 혼재한 지역입니다.
교통. 차량 출입 가능하며 버스정류장 및 지하철 1호선 의정부역 접근성이 양호합니다.
용도. 일반상업지역 내 오피스텔 건물로 이용 중이며 근린시설 용도의 검토가 필요합니다.
환금성. 소형 오피스텔 계열 물건으로 임차인 관계와 수익성 확인이 중요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

실질취득 계산. 최저가 1.316억만 보고 저가 매수로 판단하면 안 됩니다. 인수액 포함 약 1.786억 기준으로 검토해야 합니다.
임차인 확인. 이화영·정현주는 보증금 미상 점유자로 추가 확인이 필요하며 대항력 가능성을 배제하면 안 됩니다.
김예원 권리. 임차권등기, 확정일자, 배당요구 내역을 원본 서류로 재확인해야 합니다.
가격 판단. 실거래 비교 자료가 없어 시세 대비 저평가 여부를 단정할 수 없습니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

이 사건은 유찰로 가격이 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권 때문에 할인 효과가 제한되는 구조입니다. 낙찰가는 내려가도 임차보증금 부족분이 늘어나 매수인의 실질취득 부담은 보증금 수준에 가까워집니다. 권리 분석의 핵심은 낙찰가가 아니라 인수 후 총투입금입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 8,800만원
2	2026-08-25	유찰	1억 3,160만원
3	2026-09-29	D-8 진행	9,212만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차보증금 인수가 남는다 — 의정부 현대탑캐슬 703호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심 변수

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계

③ 예상배당표 (매각가 131,600,000원 가정)

④ 입지·환금성 메모

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수금액”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (11장)

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