의정부지방법원 2026타경70520. 현대탑캐슬 7층 703호는 공부상 사건 용도가 근린시설이고, 감정평가 이용상태는 오피스텔(방2·거실·주방·욕실겸화장실·다용도실·현관)입니다. 현재 최저매각가는 92,120,000원으로 감정가 188,000,000원보다 크게 낮아졌지만, 이 사건의 핵심은 낙찰가가 아니라 선순위 임차보증금입니다.
김예원은 2023년 3월 8일 주민등록·점유를 시작했고, 확정일자는 2023년 2월 10일입니다. 176,000,000원의 주택임차권이 2025년 4월 3일 등기됐으며, 강제경매개시결정일인 2026년 3월 13일보다 앞섭니다. 현재 회차 배당가정에서는 김예원에게 90,061,840원이 배당되고, 나머지 85,938,160원은 매수인이 인수하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70520 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 136-15 현대탑캐슬 7층 703호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 오피스텔(방2·거실·주방·욕실겸화장실·다용도실·현관) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 19층 중 7층 · 사용승인일 2019.08.26 |
| 소유자 | 홍순식 · 2019.11.25 소유권이전 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 188,000,000원 / 92,120,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 176,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 앞선다
이 사건의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.03.13 강제경매개시결정입니다. 그런데 김예원의 주민등록·점유는 2023.03.08, 확정일자는 2023.02.10, 임차권등기는 2025.04.03으로 모두 그보다 앞섭니다. 등기부에도 김예원 임차권은 “말소기준권리 이전 → 매수인 인수”로 정리돼 있습니다.
② 임차 관계 — 김예원 외 2명도 확인 필요
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김예원 | 2023.03.08 | 176,000,000원 | 대항력 | 우선변제 | 미배당 인수 |
| 정현주 | 2026.01.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이화영 | 2026.03.09 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
김예원은 보증금·전입·점유·확정일자와 임차권등기가 확인됩니다. 반면 정현주와 이화영은 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 이 두 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·미상으로 보고, 별도의 보증금과 점유관계를 확인해야 합니다. 김예원의 85,938,160원만 계산하고 끝내면 안 되는 이유입니다.
③ 가격 구조 — 49% 할인처럼 보여도 총부담은 고정된다
| 감정가 | 188,000,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 92,120,000원 · 감정가 49% · 2회 유찰 |
| 김예원 배당 예상 | 90,061,840원 |
| 김예원 미배당 인수 | 85,938,160원 |
| 실질취득 기준 | 약 176,000,000원 · 김예원 보증금 기준 |
이 구조에서는 낙찰가가 떨어질수록 김예원에게 경매대금에서 지급되는 금액은 줄고, 매수인이 떠안는 금액은 커집니다. 실제로 3회 유찰 시 매각가 64,483,999원에 인수 예상액은 113,076,713원, 4회 유찰 시 매각가 45,138,799원에 인수 예상액은 132,073,699원입니다. 따라서 낙찰가 하락 자체가 실질취득가의 동일한 하락으로 연결되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 92,120,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,058,160원 |
| 1. 임차인 김예원 보증금 | 176,000,000원 | 90,061,840원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 176,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
김예원 보증금 부족분 85,938,160원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지하철 1호선 의정부역 남동측 인근이며, 주변은 근린생활시설·단독주택·소규모 공동주택·업무시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 의정부역이 있어 전반적인 교통상태는 양호합니다.
- 이용상태. 공부상 사건 용도는 근린시설이며 실제 감정 이용상태는 오피스텔입니다. 방2·거실·주방·욕실겸화장실·다용도실·현관으로 이용 중입니다.
- 도로. 남측으로 폭 5~6미터, 북서측으로 폭 약 2미터 포장도로에 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·소로3류 관련 사항이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 공시지가 2,124,000원/㎡, 토지면적 201.3㎡, 주상용·평지·사다리형입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 김예원 인수액 재확인. 현재 회차 기준 미배당 85,938,160원이 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 정현주·이화영 확인. 두 사람 모두 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보수적으로 확인해야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 3회 유찰 시 매각가 64,483,999원에도 인수 예상액은 113,076,713원, 4회 유찰 시 매각가 45,138,799원에도 132,073,699원입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 등기 내용과 매각물건명세서를 원문 대조해야 합니다.
- 배당 전제 확인. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 최저가”보다 “1.76억 보증금”을 먼저 봐야 한다
이 물건은 감정가 188,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 92,120,000원까지 내려왔습니다. 하지만 김예원에게는 176,000,000원의 선순위 임차보증금이 있고, 현재 회차에서 경매대금으로 충당되지 않는 85,938,160원은 매수인 인수로 계산됩니다. 낙찰가가 더 내려가면 그만큼 인수액이 늘어나는 구조이므로, 최저가를 실질 매입가격으로 보면 안 됩니다.
여기에 정현주·이화영의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 김예원 외의 인수위험도 남아 있습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “감정가 대비 얼마나 떨어졌는가”가 아니라, 선순위 임차보증금과 추가 점유자의 권리관계를 어디까지 확정할 수 있는가입니다.
