의정부지방법원 2026타경70542. 호원동 한주아파트 104동 4층 404호 아파트입니다. 현재 소유자는 정연경이고, 2016.07.15. 거래가액 237,500,000원으로 소유권을 취득한 기록이 있습니다. 현재 경매의 말소기준권리는 2019.02.18. 오케이저축은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 경매 배당에 반영된 가압류 2건과 2026.03.18. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
다만 감정평가의 임대관계 확인은 미상으로 기재되어 있습니다. 별도 임차인 신고 내역은 없지만, 점유관계와 실제 임대차 존재 여부는 입찰 전 현황조사 및 매각물건명세서 원본으로 다시 확인하는 것이 필요합니다. 권리 계산 자체는 단순하지만, 확인되지 않은 점유관계를 임차인 부재로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70542 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 436-1 한주아파트 104동 4층 404호 |
| 도로명주소 | 경기도 의정부시 평화로290번길 11 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 방, 주방, 거실, 욕실 등으로 이용 중 · 철근콘크리트벽식구조 평슬래브지붕 14층 중 4층 |
| 동일면적 실거래 기준 | 84.97㎡ |
| 소유자 | 정연경 · 2016.07.15. 소유권이전 · 거래가액 237,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 390,000,000원 / 390,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 107,071,874원 |
| 매각기일 | 2026.07.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 정리
말소기준권리는 을구 16번, 2019.02.18. 오케이저축은행 근저당권이며 채권최고액은 120,000,000원입니다. 이후 갑구 6번 가압류 5,775,001원, 갑구 7번 가압류 17,191,247원, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 최근 12개월 평균보다 3.3% 높다
한주1 동일면적 84.97㎡의 최근 실거래 12건은 345,000,000원~395,000,000원 범위이고 전체 평균은 373,250,000원입니다. 가격 메리트 판단에는 최근 12개월 자료를 우선해 보면, 최근 8건 평균은 377,625,000원입니다. 신건 최저가 390,000,000원은 이 최근 평균의 103.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 84.97㎡ | 11 | 387,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2026.05 | 84.97㎡ | 7 | 395,000,000원 |
| 2026.03 | 84.97㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 4 | 395,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 6 | 360,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 6 | 354,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 14 | 375,000,000원 |
| 2025.06 | 84.97㎡ | 2 | 345,000,000원 |
| 2025.04 | 84.97㎡ | 3 | 378,000,000원 |
| 2025.03 | 84.97㎡ | 5 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 8건 | 377,625,000원 |
최신 거래는 2026.06. 387,000,000원으로, 신건 최저가 390,000,000원보다 낮습니다. 반면 최근 거래군은 그보다 오래된 거래군 대비 3.6% 높은 흐름입니다. 즉 시장이 하락 추세인 사례는 아니지만, 그렇더라도 현재 최저가는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 모두 웃돌아 신건 단계에서 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 390,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,260,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사오케이저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원의 업무수탁자 주식회사 | 5,775,001원 | 5,775,001원 |
| 3. 가압류 · 서민금융진흥원 | 17,191,247원 | 17,191,247원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 240,773,752원 |
채권 합계 142,966,248원은 가정 매각가 390,000,000원에서 전액 배당되고, 배당 시뮬레이션상 부족액은 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 소유자 잔여액은 240,773,752원으로 계산되어 있습니다. 실제 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 메리트는 다음 회차부터
| 회차 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 감정가 100% | 390,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 312,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 249,600,000원 | 0원 | 0원 |
현재 회차에서는 가격이 최근 시세 이상이지만, 1회 유찰 시 312,000,000원, 2회 유찰 시 249,600,000원으로 내려갑니다. 세 시나리오 모두 계산상 채권 부족액과 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건의 핵심 변수는 권리 인수보다 어느 회차에서 가격이 시세 대비 충분히 낮아지느냐입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 호원중학교 동측 인근으로 아파트단지, 연립·다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근 버스정류장, 회룡역(1호선·의정부경전철), 망월사역(1호선)이 인근 또는 근거리에 있습니다.
- 단지. 한주1은 609세대, 1994.11.29. 준공으로 확인됩니다.
- 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등 관련 제한이 확인됩니다.
- 토지. 공시지가 1,878,000원/㎡, 지목 대, 토지이용상황 아파트, 지형은 평지로 확인됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가되어 있습니다.
- 환금성 참고. 동일면적 최근 12건이 345,000,000원부터 395,000,000원까지 거래되어 가격대별 편차가 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 확인. 최저가 390,000,000원이 최근 12개월 평균 377,625,000원의 103.3%이므로 신건을 “시세보다 싸다”고 판단하지 마세요.
- 최신 거래 확인. 2026.06. 최신 거래 387,000,000원보다 최저가가 3,000,000원 높습니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상이므로 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 확인을 통해 실제 점유관계를 점검해야 합니다.
- 말소기준 확인. 2019.02.18. 을구 16번 오케이저축은행 근저당권을 기준으로 등기 변동을 원본과 대조하세요.
- 배당 외 비용 확인. 관리비 체납, 당해세, 명도비용 등 배당표 밖 비용을 별도로 확인하세요.
- 회차 전략. 현재 390,000,000원, 1회 유찰 312,000,000원, 2회 유찰 249,600,000원의 가격 시나리오를 최근 실거래와 비교해 응찰 상한을 정하세요.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 신건 가격은 보수적으로”
이 사건은 말소기준권리가 명확하고 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액 0원인 구조입니다. 권리 계산만 놓고 보면 복잡도가 높지 않습니다. 그러나 신건 최저가 390,000,000원은 최근 12개월 동일면적 평균 377,625,000원의 103.3%이며, 최신 거래 387,000,000원보다도 높습니다. 최근 가격 흐름이 3.6% 상승한 점은 긍정적이지만 현재 가격에 즉시 할인 메리트를 부여할 근거는 아닙니다. 여기에 임대관계가 미상인 만큼 점유 확인까지 끝낸 뒤 접근해야 합니다. 권리는 통과, 신건 가격은 보류. 유찰 여부와 실제 점유관계가 최종 판단의 핵심입니다.
