부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2026타경70585 · 의정부지방법원 · 다세대
철근콘크리트구조 51㎡

낙찰가 유찰 1회 후 낙찰

136,000,000원 1억 3,600만 감정가 165,000,000원

감정가의 82% 2026-08-25 낙찰

최저매각가 115,500,000원 최저가 대비 +17%

낙찰일

08-25 낙찰 완료

의정부지방법원 1회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

1,155만원

최저가의 10% · 11,550,000원

실거래 대비

▼ 19.2% 싸게 매수

같은 평형 직전 3건 평균 1.68억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 1회 유찰로 가격은 내려왔지만 대항력 임차인 보증금 인수 가능성이 핵심 리스크입니다.

가격 최저가 115,500,000원은 최근 거래 평균 181,500,000원의 63.6%
자금 입찰보증금은 최저매각가의 10% 기준 약 11,550,000원
리스크 임차인 서현학 보증금 136,219,064원 중 미배당 23,136,064원 인수 가능

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대 물건이지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차인 서현학의 미배당 보증금 23,136,064원 인수 가능성이 있어 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다. 다만 임차권등기와 관련해 가장임차인 의심 메모가 있어 현장·서류 확인이 필수입니다.

감정가

165,000,000원

다세대

최저가

115,500,000원

1회 유찰

실질취득

138,636,064원

낙찰가+인수 가능액

매수인 인수

23,136,064원

임차보증금 미배당

의정부지방법원 2026타경70585. 의정부시 신곡동 국도빌라드케이 나동 501호, 도시형생활주택(단지형 다세대주택)입니다. 감정가는 1.65억, 최저가는 1.155억까지 내려왔지만 권리분석의 핵심은 근저당보다 임차권입니다. 말소기준권리는 2024년 설정된 서천농업협동조합 근저당권이며 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 그러나 그 이전에 존재한 임차권등기 권리가 있어 인수 가능성을 따져야 합니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2026타경70585
소재지	경기도 의정부시 신곡동 92-3 국도빌라드케이 나동 5층 501호
물건종류 / 이용상태	다세대 · 도시형생활주택(단지형 다세대주택) · 방3·거실·주방·욕실2
소유자	최철규
감정가 / 최저가	165,000,000원 / 115,500,000원
신청채권자 / 청구	서현학 / 136,998,964원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차권 확인

말소기준권리는 2024.10.21 설정된 서천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이전인 2021.02.03 임차권등기가 존재하며, 임차인 서현학은 전입일 2021.12.24 기준 대항력 있는 임차인으로 확인됩니다. 배당요구를 통해 일부 배당받더라도 부족분은 매수인에게 인수될 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
서현학	136,219,064원	有	가능	23,136,064원 가능

⚠️ 인수 계산 현재 회차 최저가 115,500,000원 기준 임차인 배당 예상액은 113,083,000원입니다. 보증금 136,219,064원과 차액인 23,136,064원은 매수인 인수 가능성이 있습니다. 대항력 인수형에서는 낙찰가가 낮아져도 실질취득가가 함께 상승할 수 있어 최저가만으로 판단하면 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준

빌라드케이 동일 면적 최근 거래는 2건이며 평균 거래가는 181,500,000원입니다. 최저가는 거래 평균 대비 낮지만, 임차보증금 인수 가능액을 반영한 실질취득가는 약 138,636,064원입니다.

거래월	면적	층	거래가
2022.06	53.14㎡	2	190,000,000원
2021.08	53.14㎡	4	173,000,000원
평균	51㎡대	2건	181,500,000원

✅ 가격 비교 실질취득가 138,636,064원은 최근 거래 평균 181,500,000원보다 낮습니다. 다만 임차권 인수 여부와 가장임차인 의심 메모가 있어 권리 확인 후 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	2,417,000원
임차인 서현학 보증금	136,219,064원	113,083,000원
서천농업협동조합 근저당	96,000,000원	0원
잔여	-	0원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득 vs 시세

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 서현학 임차권의 대항력·배당 여부를 원본 서류와 현장 점유관계로 확인해야 합니다.
가장임차인 의심. 등기부상 권리자·채무자와 동일 인물이라는 메모가 있어 실제 임대차 관계 확인이 필요합니다.
실질취득 기준 판단. 최저가만 보지 말고 예상 인수액 포함 총투입금으로 비교해야 합니다.
현황 확인. 도시형생활주택, 27세대 규모 단지로 환금성은 개별 확인이 필요합니다.

맺으며 — “싼 가격보다 권리 확인이 먼저”

이 물건은 단순히 30% 할인된 다세대가 아닙니다. 대항력 임차인의 보증금 중 미배당액이 발생할 수 있어 실질취득가를 계산해야 합니다. 다만 실질취득가는 최근 거래 평균보다 낮아 가격 측면 여지는 있습니다. 결국 승부처는 임차인 권리의 실체 확인입니다.

부동산강제경매

가격보다 먼저 봐야 할 것은 보증금 인수다 — 의정부 국도빌라드케이 501호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 임차권 확인

② 임차인 분석 — 보증금 인수 가능성

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득 기준

④ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “싼 가격보다 권리 확인이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt + 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (11장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	1억 6,500만원
2	2026-08-25	대기	1억 1,550만원