한 줄 평 3회 유찰로 최저가는 내려왔지만, 핵심은 가격이 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 665,000,000원이 존재해 낙찰가만 보고 접근하면 안 됩니다. 현재 최저가 378,000,000원 낙찰 기준 우선배당 후 부족분 약 293,092,000원이 매수인 인수 위험으로 남습니다. 다만 주택도시보증공사 승계인의 확약서 제출 내용은 임차권 인수 판단에 반드시 확인이 필요합니다.
감정가
540,000,000원
아파트
최저가
378,000,000원
3회 유찰
실질취득
약 671,092,000원
낙찰가+미배당 인수
인수 위험
293,092,000원
확약 조건 확인 필요
의정부지방법원 2025타경64909. 고양시 일산동구 식사동 위시티휴먼빌 102동 1001호 아파트입니다. 전용면적 118.69㎡급으로, 현재 소유자는 박요훈입니다. 외형상 3회 유찰로 최저가가 감정가 대비 70%까지 낮아졌지만, 이 사건의 핵심 변수는 임차권등기된 대항력 임차인의 보증금입니다.
임민수 임차인은 2021년 전입 및 확정일자를 갖추고 임차권등기를 완료했습니다. 등기상 임차보증금은 665,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 따라서 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되고, 실제 취득비용 기준으로 접근해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64909 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 식사동 1533 위시티휴먼빌 10층 102동1001호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 118.69㎡ |
| 소유자 | 박요훈 |
| 감정가 / 최저가 | 540,000,000원 / 378,000,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 669,491,791원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권
말소기준권리 이후 권리는 매각으로 소멸하지만, 임차권은 별도 검토가 필요합니다. 임민수 임차권은 2023.12.01 등기된 주택임차권으로, 원인 임대차계약일은 2021.08.12, 전입일은 2021.11.26, 확정일자는 2021.10.22입니다. 대항력 있는 임차권으로 판단되어 부족 배당금에 대한 인수 가능성이 핵심입니다.
② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·승계
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 임민수 | 665,000,000원 | 有 | 有 | 확약 내용 확인 필요 |
⚠️ 확약서 관련 확인 매각물건명세서 비고에는 임차권자 승계인 주택도시보증공사가 2026.6.10.자 확약서를 제출해 배당 부족 시 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소에 동의한다는 내용이 있습니다. 해당 확약은 임차권 인수 판단을 바꾸는 핵심 자료이므로 실제 제출 서류 확인이 필요합니다.
③ 실질취득 비교 — 최저가가 전부가 아니다
현재 회차 최저가 378,000,000원 기준 예상 배당에서는 임차인에게 371,908,000원이 배당되고, 부족분 293,092,000원이 매수인 부담으로 계산됩니다. 따라서 실질취득 기준은 약 671,092,000원입니다.
⛔ 가격 판단 최근 12개월 실거래 평균은 500,888,888원, 최신 거래는 500,000,000원입니다. 최저가 자체는 낮아 보이지만 임차보증금 인수 기준 실질취득은 최근 시세를 크게 초과합니다. 낙찰가만 기준으로 "저렴하다"고 판단하면 위험합니다.
④ 예상배당표 (매각가 378,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 6,092,000원 |
| 임차인 임민수 보증금 | 665,000,000원 | 371,908,000원 |
| 주택도시보증공사 | 669,491,791원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 배분
감정가·실질취득 vs 실거래
실질취득 기준 약 6.71억으로 최근 12개월 평균 5.01억보다 높음.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 확인. 대항력 임차보증금 665,000,000원과 확약서 내용을 원본 확인해야 합니다.
- 낙찰가 착시 주의. 3.78억 최저가는 임차 인수 위험 반영 전 금액입니다.
- 시세 기준 재검토. 최근 12개월 평균 500,888,888원 대비 실질취득 부담을 비교해야 합니다.
- 권리 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.
맺으며 — “유찰보다 중요한 것은 인수금액”
이 사건은 단순히 30% 할인된 아파트 경매가 아닙니다. 핵심은 대항력 임차권과 보증금 6.65억입니다. 확약서가 제출된 점은 중요한 변수지만, 실제 효력과 적용 범위를 확인하기 전까지는 최저가만 보고 접근해서는 안 됩니다.
