부동산임의경매

2024타경67985 · 고양지원 · 건물

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

343,700,000원 3억 4,370만 감정가 491,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

08-25

고양지원 10:00

입찰 보증금

3,437만원

최저가의 10% · 34,370,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 4.91억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

내진설계 적용 · VII-0.170g 감정가 대비 30% 할인 경기도

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차인 1명의 보증금 1천만원 인수 가능성이 있는 근린생활시설로, 유찰 후 가격 검토가 필요한 물건입니다.

가격 최저가 343,700,000원은 감정가 491,000,000원의 70% 수준(1회 유찰 후)으로 진행
자금 입찰보증금 약 34,370,000원 · 대항력 임차인 보증금 10,000,000원 인수
리스크 권리상 근저당은 소멸하나 101호 케이제이텍 대항력 임차인 인수 확인 필요

한 줄 평 감정가 대비 70%까지 떨어진 물건이지만, 핵심은 가격이 아니라 대항력 임차인 인수입니다. 101호 주식회사 케이제이텍은 말소기준권리 이전 전입으로 보증금 10,000,000원 매수인 인수 가능성이 있습니다. 선순위 근저당은 소멸하지만 임차인 리스크 확인이 필요한 물건입니다.

감정가 / 최저가

491,000,000원 / 343,700,000원

1회 유찰

실질취득 기준

353,700,000원

최저가+인수 10,000,000원

매수인 인수

10,000,000원

대항력 임차인

핵심지표

B등급 55점

권리+가격 종합

의정부지방법원 2024타경67985. 경기도 고양시 일산서구 일산동 중방스페셜타운 1층102호 대지 관련 집합건물 물건입니다. 말소기준권리는 2021년 설정된 서울은평새마을금고 근저당권이며 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 101호 임차인 주식회사 케이제이텍은 말소기준권리 이전 전입으로 대항력이 있어 보증금 인수 가능성이 있습니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2024타경67985
소재지	경기도 고양시 일산서구 탄중로 460, 1층102호 (일산동,중방스페셜타운)
용도	대지 · 공부상 근린생활시설 등
소유자	교보자산신탁주식회사 (수탁자)
감정가 / 최저가	491,000,000원 / 343,700,000원
신청채권 / 청구액	엠씨아이대부 주식회사 관련 경매 · 231,077,967원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인 필요

② 임차인 분석 — 101호 대항력 임차인

임차인	호수	전입	보증금	판정
주식회사 케이제이텍(대표 정기은)	101호	2018.09.10	10,000,000원	대항력 有 인수 가능
주식회사 뉴이노베이션(대표 한태석)	104호	2023.09.05	10,000,000원	대항력 없음
진연숙	106호	2023.06.07	70,000,000원	대항력 없음
임연순	201호	2023.02.22	5,000,000원	대항력 없음

101호 주식회사 케이제이텍은 전입일이 2018.09.10으로 2021.02.24 근저당권보다 앞서므로 대항력이 인정될 가능성이 높습니다. 우선변제권은 확인되지 않아 매수인이 보증금 10,000,000원을 인수하는 구조입니다.

③ 예상배당표 (매각가 343,700,000원 가정)

배당 항목	금액
집행비용	5,611,800원
서울은평새마을금고 근저당	240,000,000원
매수인 인수 임차보증금	10,000,000원
소유자 교부	98,088,200원

매각대금 배분

감정가 vs 실질취득

임차인 인수 포함 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.

⚠️ 핵심 리스크 최저가 343,700,000원만 보면 감정가 대비 저렴하지만, 대항력 임차인 보증금 10,000,000원을 고려하면 실질취득가는 353,700,000원입니다.

④ 입찰 체크리스트

임차인 승계 확인. 101호 케이제이텍 보증금 10,000,000원 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다.
신탁 구조 확인. 교보자산신탁 관련 신탁원부 확인이 필요합니다.
용도 확인. 공부상 근린생활시설 등으로 이용상태와 실제 사용 현황을 확인해야 합니다.
관리·임대 현황 확인. 임대관계와 체납 여부를 별도 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저”

이 물건은 1회 유찰로 최저가가 내려왔지만, 대항력 임차인의 존재가 핵심 변수입니다. 근저당과 압류 등 후순위 권리는 소멸하나, 101호 임차인의 보증금 10,000,000원은 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 실질취득가 353,700,000원 기준으로 판단해야 하며, 입찰 전 임차관계와 신탁원부 확인이 우선입니다.

채권자 관점 회수 구간

부동산임의경매

대항력 임차인 보증금 인수 주의 — 고양 중방스페셜타운 102호

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인 확인 필요

② 임차인 분석 — 101호 대항력 임차인

③ 예상배당표 (매각가 343,700,000원 가정)

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 인수 권리가 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (48장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-07-21	유찰	4억 9,100만원
2	2026-08-25	대기	3억 4,370만원