대항력 임차보증금 409,000,000원 — 그러나 확약 적용 시 실질 인수는 0원*

의정부지방법원 2025타경64938. 파주시 야당동 로젠하임 4층 402호, 전용 52.87㎡의 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 제갈상미이며, 2024.06.03. 소유권을 이전받았습니다. 거래가액은 409,000,000원입니다. 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이고 청구금액도 409,000,000원입니다.

이 사건의 핵심은 최저가가 감정가의 34.3%까지 내려왔다는 사실보다, 먼저 설정된 대항력 임차권을 어떻게 처리하느냐에 있습니다. 임종휘의 임차보증금은 409,000,000원이며, 2022.10.24. 전입·점유를 시작하고 2022.10.12. 확정일자를 갖췄습니다. 현재 최저가로 매각되면 집행비용을 제외한 132,111,814원만 우선배당되고, 원칙상 부족분 276,888,186원은 매수인이 인수하게 됩니다.

다만 매각물건명세서에는 신청채권자인 주택도시보증공사가 2026.01.22. 제출한 확약이 기재되어 있습니다. 임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용입니다. 이 확약을 적용하면 해당 임차인에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 대항력은 선순위, 결론은 확약에 달렸다

등기상 근저당권은 없고, 경매개시결정일인 2025.11.28.보다 앞서 임차인의 전입·점유와 확정일자가 갖춰졌습니다. 따라서 확약이 없다면 임종휘의 임차보증금 부족분은 낙찰가가 내려갈수록 늘어나는 대항력 인수형입니다. 현재 회차에서는 최저가 134,799,000원에 원칙상 인수액 276,888,186원이 더해져 총 부담이 보증금 409,000,000원에 가까워지는 구조입니다.

2024.01.18. 파주시 압류는 경매개시결정보다 앞서 있었지만, 2024.05.31. 해제로 말소됐으므로 현재 매수인이 떠안을 압류는 아닙니다. 2021.08.04. 설정된 신탁등기도 2022.10.24. 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임종휘는 보증기관의 중복 승계 신고자가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 전입신고와 점유가 경매개시결정보다 앞서고 확정일자와 배당요구도 있어 대항력과 우선변제권을 모두 행사할 수 있습니다. 따라서 확약서가 없다면 “최저가가 싸다”는 결론은 성립하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 비교 기준은 실질취득 134,799,000원

이 사건은 확약이 적용되므로 시세 비교 기준은 원칙상 인수액을 합산한 409,000,000원이 아니라 최저가와 같은 실질취득 134,799,000원*입니다. 로젠하임 전용 52.87㎡의 실거래 표본은 2024.05. 거래 1건이고 거래가는 409,000,000원입니다. 최신 거래와 평균 거래가, 최근 12개월 평균으로 집계된 금액이 모두 409,000,000원이며, 실질취득은 그 금액의 33.0%입니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,799,000원 가정)

배당 자체는 집행비용 2,687,186원과 임차보증금 우선배당 132,111,814원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 원칙상 미배당 보증금 276,888,186원은 매수인 인수 대상이지만, 2026.01.22. 확약 적용 시 실질 인수액은 0원입니다.

⑤ 추가 유찰 시나리오 — 입찰가는 내려가도 확약 전 총부담은 고정형

확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 늘어나므로 총 부담은 보증금 409,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 반대로 확약이 유효하게 적용되면 각 회차의 실질취득은 해당 매각가와 같아집니다. 이 물건에서 가격 판단보다 먼저 확인할 문서는 대항력 포기 확약서와 임차권등기 말소 조건입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경의중앙선 야당역 남동측 인근이며, 주변은 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2021.07.14. 사용승인된 철근콘크리트구조 다세대주택으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 토지는 평탄한 사다리형이며 공동주택 건부지로 이용 중이고, 남측 약 6m 포장도로에 접합니다.
• 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역·토지거래계약허가구역에 포함됩니다.
• 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 총 7세대의 소규모 다세대주택이며 실거래 표본도 1건뿐입니다. 가격 할인과 별도로 향후 매도기간과 매수층을 보수적으로 봐야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약 원문 확인. 2026.01.22.자 대항력 포기 확약서가 임종휘의 보증금 전액과 임차권등기 전체를 대상으로 하는지 확인합니다.
• 말소 조건 확인. 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 조건이 매각물건명세서와 일치하는지 대조합니다.
• 가격 기준 구분. 확약 적용 시 실질취득은 134,799,000원, 확약이 없다면 현재 회차 원칙상 인수액은 276,888,186원입니다.
• 실거래 표본 한계. 비교 거래는 2024.05. 409,000,000원 1건뿐이므로 층·상태·거래경위 차이를 별도로 확인합니다.
• 소규모 주택 환금성. 총 7세대 다세대주택이며 단지 경매 통계는 평균 3.0회 유찰·낙찰률 0.0%입니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태, 인도 시점, 열쇠 인계 조건을 현장에서 확인합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조합니다.

맺으며 — “확약이 확인되면 가격, 확인되지 않으면 409,000,000원 구조”

이 물건은 겉으로 보면 감정가 393,000,000원에서 3회 유찰돼 최저가가 134,799,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 그러나 본래 권리구조는 보증금 409,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어, 낙찰가가 내려가도 미배당 인수액이 늘어나는 고정형 부담 구조입니다.

결론을 바꾸는 것은 2026.01.22.자 확약입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 미변제 시에도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되면 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득은 134,799,000원으로 정리됩니다. 이는 실거래 409,000,000원의 33.0%입니다.

다만 로젠하임은 총 7세대이고 비교 거래도 1건뿐입니다. 단지 경매 통계상 평균 3.0회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 점도 환금성에 대한 시장의 보수적 평가를 보여줍니다. 따라서 이 사건의 판단은 확약 원본 확인 → 임차권등기 말소 가능성 확인 → 소규모 다세대 환금성 점검의 순서로 진행해야 합니다. 확약이 확인되면 가격 메리트가 크지만, 확약 확인이 빠지면 최저가 134,799,000원만 보고 접근할 수 없는 물건입니다.