의정부지방법원 2025타경64956. 고양시 일산동구 풍동 숲빌리지110동 202호의 다세대주택입니다. 표면만 보면 감정가 232,000,000원에서 최저가 162,400,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 임차인 박나현의 전입일은 2022.10.21, 확정일자는 2022.09.30이고, 말소기준권리인 이현재 근저당은 2024.08.12에 설정됐습니다. 즉 임차인의 전입이 말소기준보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 확인됩니다.
박나현의 보증금은 265,000,000원이고 배당요구도 했지만, 현재 최저가 162,400,000원을 기준으로 집행비용 3,073,600원을 먼저 제외하면 임차인에게 배당되는 금액은 159,326,400원입니다. 남은 105,673,600원은 매수인이 인수합니다. 따라서 낙찰가가 내려가면 인수액이 늘어나는 구조이며, 실질취득 부담은 보증금 265,000,000원 수준에서 크게 내려가지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64956 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 풍동 225-43 숲빌리지110동 2층202호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 57.02㎡ · 지상4층 건물 내 2층 202호 |
| 이용상태 | 공부 및 현황 다세대주택 |
| 소유자 | 제예숙 · 2020.12.09 매매 · 거래가액 225,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 232,000,000원 / 162,400,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 285,440,644원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
현재 경매의 말소기준은 2024.08.12 이현재 근저당권 22,000,000원입니다. 그러나 박나현 임차인은 2022.10.21 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 2024.08.23 주택임차권등기까지 마쳤고, 보증금 265,000,000원에 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 매각물건명세서 역시 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 박나현 | 건물전부 | 265,000,000원 | 2022.10.21 / 2022.09.30 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
② 시세 비교 — 최저가 77.7%보다 ‘실질취득 2.65억’을 봐야 한다
숲village109동110동의 거래 표본은 5건입니다. 대상 면적과 매칭된 최근 12개월 거래는 2025.09의 57.02㎡·3층 209,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 209,000,000원입니다. 전체 5건 평균은 234,612,000원이지만 최근 거래 추세는 -13.3%로 내려온 상태입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 57.02㎡ | 3 | 209,000,000원 |
| 2024.02 | 57.79㎡ | 2 | 241,060,000원 |
| 2023.05 | 61.48㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2023.05 | 53.58㎡ | 2 | 219,000,000원 |
| 2022.08 | 53.58㎡ | 2 | 285,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | 57.02㎡ | 1건 | 209,000,000원 |
표면상 최저가 162,400,000원은 최근 12개월 평균의 77.7%입니다. 그러나 이 비율은 선순위 임차보증금 인수를 반영하지 않은 숫자입니다. 권리 인수까지 고려한 실질취득은 약 265,000,000원으로 봐야 하므로, 최근 12개월 평균 209,000,000원보다 높고 전체 평균 234,612,000원보다도 높습니다. 최근 거래가가 하락한 상황에서 ‘5회 유찰이라 싸다’는 결론을 내릴 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 162,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,073,600원 |
| 1. 임차인 박나현 보증금 | 265,000,000원 | 159,326,400원 |
| 2. 근저당 · 이현재 | 22,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 50,035,308원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한국주택금융공사 | 285,440,644원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 19,477,905원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 박나현은 159,326,400원을 배당받고 보증금 부족분 105,673,600원이 남습니다. 매각물건명세서상 이 부족분은 매수인 인수 대상입니다. 후순위 근저당·가압류·경매신청채권은 현재 가정에서는 배당이 없습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 최저가 | 매수인 인수예상 | 핵심 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 5회 유찰 | 162,400,000원 | 105,673,600원 | 보증금 미변제분 인수 |
| 6회 유찰 시 | 129,920,000원 | 137,698,880원 | 낙찰가 하락 · 인수 증가 |
| 7회 유찰 시 | 103,936,000원 | 163,319,104원 | 낙찰가 하락 · 인수 증가 |
이 표가 이 사건의 성격을 가장 분명하게 보여줍니다. 유찰로 최저가가 낮아질수록 임차인에게 배당되는 금액이 줄고 매수인이 넘겨받는 보증금 잔액이 커집니다. 따라서 추가 유찰 자체가 실질취득 부담을 낮춰주는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 다솜초등학교 북동측 인근이며, 주위는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 근거리에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕 지상4층 건물의 2층 202호이며, 기본적인 위생·급배수·소화·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 토지. 계획관리지역이며 공시지가 989,600원/㎡, 토지면적 966.0㎡, 사다리형 평지입니다.
- 규제. 과밀억제권역과 토지거래계약에관한허가구역에 포함되며 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 거래표본. 15세대 규모이며 확인된 실거래는 5건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 거래 추세는 -13.3%입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 재확인. 박나현 보증금 265,000,000원 중 배당되지 않는 잔액을 매수인이 인수하는 조건을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 기준 비교 금지. 162,400,000원을 최근 시세와 직접 비교하지 말고 실질취득 약 265,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 추가 유찰 효과 착시 주의. 6회·7회 유찰로 최저가는 내려가지만 인수예상액은 각각 137,698,880원, 163,319,104원으로 증가합니다.
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 209,000,000원이고 최근 추세가 -13.3%이므로 과거 전체 평균 234,612,000원만으로 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 점유·명도 확인. 임차권등기와 실제 현장 점유 상태를 입찰 전 확인하고 인도·명도 절차 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사와 실거래 원본을 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 실질취득은 내려가지 않는다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 232,000,000원에서 최저가 162,400,000원까지 내려온 5회 유찰 물건입니다. 그러나 가장 먼저 봐야 하는 숫자는 임차보증금 265,000,000원입니다. 박나현 임차인은 말소기준인 2024.08.12 근저당보다 앞선 2022.10.21 전입자로 대항력이 있고, 현재 회차에서는 보증금 중 105,673,600원이 미변제돼 매수인에게 넘어갑니다.
최근 12개월 실거래는 209,000,000원이고 최근 거래 추세는 -13.3%입니다. 실질취득을 보증금 265,000,000원 수준으로 놓고 보면 최근 시세보다 높은 부담입니다. 6회·7회 유찰로 최저가가 더 내려가더라도 인수액이 반대로 늘기 때문에 ‘더 유찰되면 싸진다’는 일반적인 경매 공식이 그대로 작동하지 않습니다. 이 물건은 할인율이 아니라 선순위 임차보증금 인수 구조를 중심으로 판단해야 하는 사건입니다.
