인천지방법원 2024타경562578. 더원빌리지 106동 1층 101호, 전용 51.94㎡ 다세대주택입니다. 숫자만 보면 감정가 210,000,000원짜리 물건이 7회 유찰돼 17,295,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건은 낙찰가만 보고 할인율을 판단하면 안 되는 대표적인 대항력 인수형입니다. 임차인 한명장은 2021.04.19 전입·점유했고, 말소기준인 2022.09.02 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 보증금 208,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시돼 있습니다.
현재 최저가 17,295,000원에서 집행비용 711,310원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 16,583,690원이 배당됩니다. 보증금 208,000,000원 중 남는 191,416,310원이 매수인 인수액입니다. 따라서 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득은 208,711,310원입니다. 최저가만 보면 실거래 190,000,000원의 9.1%이지만, 인수를 더하면 오히려 실거래의 109.8%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562578 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운북동 453-64 더원빌리지 106동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대주택 · 전용 51.94㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이동호 · 2021.05.06 매매 · 거래가액 208,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 17,295,000원 (7회 유찰) |
| 청구금액 | 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.01 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 들어온 임차인
권리분석의 분기점은 2022.09.02 서민금융진흥원 가압류입니다. 임차인 한명장의 전입·점유는 2021.04.19로 그보다 앞섭니다. 주택임차권등기는 2023.06.02에 등기됐지만, 대항력의 선행 시점은 전입·점유일입니다. 확정일자는 2021.03.16이고 배당요구도 이뤄져 우선변제를 받지만, 배당액이 보증금에 못 미치는 만큼 미배당 잔액은 매수인에게 남습니다.
| 임차인 | 범위 | 보증금 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|
| 한명장 | 제1층 제101호 51.94㎡ 전부 | 208,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 잔액 인수 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고가 아니며, 전입 2021.04.19 · 확정일자 2021.03.16 · 임차권등기 및 배당요구 2023.06.02입니다.
② 가격 비교 — 1,729만원이 아니라 2.087억을 봐야 한다
더원빌리지106동 전용 51.94㎡의 확인된 실거래는 2건이며 모두 190,000,000원입니다. 최신 거래 역시 2021.10의 190,000,000원입니다. 거래 표본이 2021.07과 2021.10 두 건뿐이어서 시세 표본 자체는 얇지만, 현재 회차의 실질취득 208,711,310원은 이 실거래보다 18,711,310원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 거래가 |
|---|---|---|
| 2021.10 | 51.94㎡ | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 51.94㎡ | 190,000,000원 |
| 평균 | 2건 | 190,000,000원 |
③ 더 유찰돼도 총액은 거의 안 내려간다
| 회차 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 7회 유찰 · 8.24% | 17,295,000원 | 191,416,310원 | 208,711,310원 |
| 8회 유찰 · 5.76% | 12,106,500원 | 196,511,417원 | 208,617,917원 |
| 9회 유찰 · 4.04% | 8,474,550원 | 200,077,992원 | 208,552,542원 |
유찰이 한 번 더 진행되면 매각가는 12,106,500원으로 떨어지지만 인수액은 196,511,417원으로 늘고, 실질취득은 208,617,917원입니다. 다시 유찰돼 매각가가 8,474,550원까지 내려가도 인수액이 200,077,992원으로 늘어 실질취득은 208,552,542원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 총 취득부담이 보증금 수준에 고정되는 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 17,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 711,310원 |
| 1. 임차인 한명장 보증금 | 208,000,000원 | 16,583,690원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,289,360원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 채권추심전문엘씨대부 | 16,015,319원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 한명장 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 한명장에게 16,583,690원이 배당된 뒤 보증금 부족분 191,416,310원이 매수인에게 인수됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운북동 영종초등학교금산분교 동측 인근으로, 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 공항철도 영종역이 있으며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이며, 외벽은 석재마감, 하이샤시창호입니다. 위생·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 토지를 다세대주택 건부지로 이용 중이며 서측으로 포장도로에 접합니다. 용도지역은 자연녹지지역이고 공시지가는 701,300원/㎡입니다.
- 규제. 성장관리계획구역·상대보호구역·성장관리권역 등이 포함되며, 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 더원빌리지106동은 10세대이고 확인된 동일 면적 거래는 2건입니다. 거래 표본이 적고 최신 거래가 2021.10이므로, 입찰 전 현재 매매가를 별도로 확인할 필요가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 입찰가가 아니라 총 부담액 확인. 현재 회차에서는 17,295,000원에 낙찰돼도 191,416,310원을 추가 인수해 실질취득이 208,711,310원이 됩니다.
- 추가 유찰 착시 경계. 8회·9회 유찰 시에도 인수액이 증가해 실질취득은 208,617,917원·208,552,542원 수준입니다.
- 임차관계 원본 확인. 한명장이 임차권자이면서 강제경매 채권자로도 나타나므로 임대차계약서·전입·점유·보증금 지급 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 조건이 핵심입니다.
- 시세 재확인. 확인된 실거래가 2021.07·2021.10 두 건뿐이므로 190,000,000원을 현재 시세로 단정하지 말고 실제 매도호가와 거래 가능 가격을 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 배당관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 싸다 ≠ 취득이 싸다”
이 사건의 최저매각가는 17,295,000원입니다. 감정가 210,000,000원과 비교하면 극단적으로 낮아 보입니다. 그러나 대항력 임차인의 보증금 208,000,000원이 먼저 존재하고, 현재 회차에서 배당되는 금액은 16,583,690원뿐입니다. 나머지 191,416,310원은 매수인이 인수하므로 실질취득은 208,711,310원입니다.
확인된 실거래 190,000,000원과 비교하면 실질취득은 109.8%입니다. 더 유찰돼 낙찰가가 12,106,500원 또는 8,474,550원으로 떨어져도, 인수액이 반대로 늘어 실질취득은 계속 208,000,000원대에 머뭅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마에 낙찰받느냐”가 아니라 “미배당 임차보증금을 포함해 최종적으로 얼마를 부담하느냐”입니다. 현재 구조에서는 낮은 최저가를 가격 메리트로 평가하기 어렵습니다.
