인천지방법원 2024타경562578. 인천 중구 운북동 더원빌리지 106동 1층 101호, 전용 51.94㎡ 다세대주택입니다. 권리분석의 출발점은 2022.09.02 갑구 7번 가압류입니다. 이 가압류가 말소기준권리 역할을 하고, 그 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 임차인 한명장의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.04.19, 확정일자는 2021.03.16입니다. 말소기준보다 앞선 대항력 있는 임차권이므로, 배당에서 전액 변제되지 않으면 부족분을 매수인이 인수합니다.
이 사건에서 가장 위험한 착시는 최저매각가 35,295,000원입니다. 5회 유찰로 감정가의 17%까지 내려와 보이지만, 임차보증금 208,000,000원 중 현재 회차에서 배당되는 금액은 34,259,690원뿐입니다. 나머지 173,740,310원이 매수인 인수로 남아, 실제 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득 209,035,310원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경562578 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운북동 453-64 더원빌리지 106동 1층101호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대) · 전용 51.94㎡ · 4층 건물 중 1층 101호 |
| 소유자 | 이동호 (2021.05.07. 거래가 208,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 35,295,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 한명장 / 208,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.06.29 |
| 감정 이용상태 | 다세대주택으로 이용중임 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
말소기준은 2022.09.02 서민금융진흥원 가압류입니다. 그 뒤의 주식회사 채권추심전문엘씨대부 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 임차권입니다. 한명장의 임차권등기 접수일은 2023.06.02로 말소기준 뒤이지만, 임차권의 핵심인 주민등록·점유개시일은 2021.04.19로 말소기준보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시된 구조입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보완 확인 1건
실제 임차인으로 이름이 확인되는 사람은 한명장 1명입니다. 별도로 “등기사항” 레코드가 있으나 보증금은 0원으로 기재되어 있고, 위험 메모에는 보증금 미상이 표시되어 있어 별도 보증금으로 합산하지 말고 원본 확인 대상입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 표시되어 있지 않습니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·확정·배당 | 배지 | 인수 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 한명장 제1층 제101호 51.94㎡ 전부 주거(임차권등기) | 208,000,000원 | 전입 2021.04.19 확정 2021.03.16 배당요구 2023.06.02 | 대항력 有 우선변제 有 승계 아님 | 현재 회차 배당 34,259,690원 · 미배당 173,740,310원 매수인 인수 |
| 등기사항 주거 매각물건명세서 | 0원 | 전입 2021.04.19 확정 2021.03.16 배당요구 2024.11.29 | 대항력 가능·보완 우선변제 가능 승계 아님 | 보증금 미상 메모가 있어 별도 합산 금지 · 원본 보완 확인 필요 |
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득가로 봐야 한다
더원빌리지106동 전용 51.94㎡ 실거래 표본은 2건이고, 평균·최저·최고가 모두 190,000,000원입니다. 최저가만 보면 실거래 평균의 18.6%처럼 보이지만, 대항력 임차권 인수형에서는 그 비교가 무의미합니다. 현재 회차 기준 실질취득은 209,035,310원으로 실거래 평균의 110.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 51.94㎡ | -1 | 190,000,000원 |
| 2021.07 | 51.94㎡ | -1 | 190,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 190,000,000원 |
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 총액은 거의 고정
| 시나리오 | 매각가 | 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (5회 유찰, 감정가 17%) | 35,295,000원 | 173,740,310원 | 209,035,310원 |
| 6회 유찰 시 (감정가 12%) | 24,706,500원 | 184,138,217원 | 208,844,717원 |
| 7회 유찰 시 (감정가 8%) | 17,294,550원 | 191,416,752원 | 208,711,302원 |
대항력 임차권 인수형에서는 유찰이 추가되어도 낙찰가 하락분이 임차보증금 미배당 인수액으로 옮겨갈 뿐입니다. 따라서 시세 비교 기준은 최저가가 아니라 실질취득가입니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 35,295,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.9% 추정) | - | 1,035,310원 |
| 1. 임차인 한명장 보증금 (우선변제) | 208,000,000원 | 34,259,690원 |
| 2. 갑구 7번 가압류 · 서민금융진흥원 | 9,289,360원 | 0원 |
| 3. 갑구 8번 가압류 · 주식회사 채권추심전문엘씨대부 | 16,015,319원 | 0원 |
| 4. 갑구 9번 경매개시결정 · 한명장 | 208,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
임차인 한명장 보증금 208,000,000원 중 34,259,690원만 배당되고, 부족분 173,740,310원이 매수인 인수로 남는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 중구 운북동 소재 영종초등학교금산분교 동측 인근에 위치하며, 주위로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입 가능하고 인근에 버스정류장 및 공항철도 영종역이 소재하며, 대중교통은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 철근콘크리트구조 4층 건물 중 1층 101호이고, 다세대주택으로 이용중입니다. 위생설비·난방설비·승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 토지·규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등이 표시되어 있고, 공시지가 701,300원/㎡, 토지면적 687.9㎡입니다.
- 환금성. 더원빌리지106동은 총 10세대, 사용승인일 2017.10.31로 표시됩니다. 실거래 표본은 2건이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수 5.0회·매각률 0.0%로 환금성 부담이 큽니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가 착시 금지. 입찰 판단 기준은 35,295,000원이 아니라 최저가와 인수액을 합친 209,035,310원입니다.
- 매각물건명세서 원문 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 1번 임차권등기와 미배당 잔액 인수 문구가 핵심입니다.
- 임차인 관계 검토. 한명장에 대해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 메모가 있으므로, 배당요구·임차권등기명령·점유관계 원본을 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 레코드 확인. “등기사항” 임차인 레코드는 보증금 0원으로 기재되어 있으나 보증금 미상 메모가 있어 별도 중복·보완 여부를 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 제공 실거래 평균은 190,000,000원 2건입니다. 현재 실질취득 209,035,310원은 이 평균을 넘습니다.
- 관리비·당해세. 본 배당표에는 당해세·최우선변제·미납 관리비가 반영되지 않을 수 있으므로 입찰 전 확인이 필요합니다.
맺으며 — “5회 유찰”보다 “2.08억 보증금”이 먼저다
이 물건은 5회 유찰로 최저가가 35,295,000원까지 낮아졌지만, 대항력 있는 임차권등기 보증금 208,000,000원이 가격 구조를 지배합니다. 현재 회차에서 임차인에게 배당되는 금액은 34,259,690원이고, 미배당 173,740,310원이 매수인 인수로 남습니다. 결과적으로 실질취득은 209,035,310원, 실거래 평균 190,000,000원의 110.0%입니다. 권리상 핵심 리스크는 이미 문서에 드러나 있습니다. 싸 보이는 최저가를 보는 순간이 아니라, 인수 보증금을 더하는 순간 이 사건의 결론이 달라집니다.