의정부지방법원 2025타경4487. 경기도 가평군 설악면 신천리 789 일대에 있는 작업장 및 주택과 토지가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 김오순이며, 2011년 소유권보존등기 이후 신한은행에 채권최고액 120,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 롯데카드와 우리금융캐피탈의 가압류가 이어졌고, 신한은행의 신청으로 2025년 12월 22일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

눈에 띄는 것은 가격의 하락 폭입니다. 최초 감정가 707,667,080원에서 3회 유찰을 거쳐 최저매각가가 242,730,000원으로 낮아졌습니다. 다만 이 물건은 일반 아파트처럼 동일 평형의 거래가격을 직접 비교하기 쉬운 대상이 아닙니다. 작업장과 주택이 결합된 건물, 토지, 제시외 건물이 함께 매각되고 실제 사용 가능성과 규제, 임대관계까지 검토해야 하기 때문입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 임대관계는 별도 확인

말소기준권리는 2011년 7월 28일 설정된 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 120,000,000원이며, 경매 매각 시 말소되는 권리입니다. 그 뒤 설정된 롯데카드 가압류 6,655,483원, 우리금융캐피탈 가압류 41,756,062원, 신한은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가평군의 2018년 압류는 2020년에 말소됐고, 신한카드의 2024년 가압류 역시 같은 해 말소됐습니다. 따라서 이미 말소된 권리를 현재 존속하는 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

② 가격 분석 — 감정가의 34.3%, 그러나 시세 할인율은 아니다

현재 최저매각가는 242,730,000원입니다. 감정가 707,667,080원의 약 34.3% 수준으로, 경매절차에서 최저가격이 크게 낮아진 것은 사실입니다. 하지만 감정가 대비 할인율과 실제 시장가격 대비 할인율은 서로 다릅니다.

4회·5회 유찰 조건은 이후 유찰을 가정한 시나리오이며, 확정된 매각일정이나 낙찰가격이 아닙니다. 미배당액은 채권자 측 배당 부족액으로, 매수인의 인수액과 구별해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 242,730,000원 가정)

현재 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 4,198,220원을 제외하고, 신한은행 근저당·롯데카드·우리금융캐피탈에 대한 예상배당 합계는 168,411,545원입니다. 계산상 채권자 미배당액은 0원이며, 소유자에게 70,120,235원이 남는 구조입니다.

신한은행은 신청채권 청구액 28,228,895원과 근저당 채권최고액 120,000,000원이 구별됩니다. 이 배당표는 채권최고액 기준 추정이며 실제 확정채권액을 의미하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 건물·토지·입지 분석 (감정평가 및 공부 기준)

• 위치 및 주변 환경. 경기도 가평군 설악면 신천리 소재 신천4리 마을회관 서측 원거리에 위치합니다. 주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 다만 버스 운행상태 등을 종합한 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
• 건물 구조. 2011.05.02 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 등으로 마감됐으며 샤시 창호, 기본적인 급배수·위생·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 실제 이용상태. 1층은 계단실 및 작업장, 2층은 작업장 및 주택 등으로 이용되고 있습니다. 단순한 단독주택이 아니라 작업장·주거 복합 이용 물건이라는 점이 중요합니다.
• 토지 특성. 토지 정보상 면적 280.0㎡, 지목 대, 상업용 이용상황입니다. 완경사의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)로 기재돼 있습니다. 일괄매각에 포함되는 각 필지의 면적과 경계는 별도로 대조해야 합니다.
• 용도지역 및 규제. 자연녹지지역·자연보전권역·수질보전특별대책지역에 해당하며 가축사육제한구역도 포함됩니다. 일부 필지에는 영농여건불리농지, 준보전산지 관련 사항이 기재돼 있습니다. 향후 용도변경·증축·개발 가능성은 필지별 규제를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 정보상 공시지가는 259,900원/㎡입니다. 공시지가는 경매물건 전체의 실거래 시세나 적정 낙찰가를 직접 나타내지 않습니다.
• 환금성. 작업장과 주택이 결합된 비정형 건물이고 토지 규제도 존재합니다. 일반적인 주거용 아파트와는 매수 수요가 다를 수 있어, 재매각 가능성과 적정가격에 대한 별도 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 실거래 시세 검증. 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 저가 낙찰 가능성을 판단하지 마세요. 주변의 실제 거래, 유사한 작업장·주택·토지 매물, 각 필지의 시장가치를 확인해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
• 임차인 및 점유 조사. 임대관계가 미상입니다. 실제 점유자를 확인하고 주거·사업장 사용 형태에 따라 전입·사업자등록, 점유 시점, 보증금, 확정일자 등 대항력 판단에 필요한 사실을 확인하세요.
• 건물표시변경. 등기상 1층 38.4㎡와 일반건축물대장상 35.71㎡의 차이를 확인하고, 소유권이전등기 전 표시변경 필요 여부 및 관련 비용을 검토하세요.
• 제시외 건물·매각 범위. 일괄매각 대상에 포함된 제시외 건물과 토지 789, 789-13, 789-25의 현황·경계·이용관계를 확인하세요.
• 토지 규제. 자연녹지지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등의 제한이 현재 사용 및 향후 활용계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 작업장 및 주택의 적법 이용. 건축물대장상 용도와 실제 작업장·주택 이용상태를 대조하고, 사용계획에 필요한 인허가 및 용도변경 가능성을 검토하세요.
• 소유권이전·명도 비용. 등기절차 외에도 실제 점유자가 존재할 경우 명도 협의나 인도절차가 필요할 수 있습니다. 취득 및 인도에 수반되는 추가 부담을 확인하세요.
• 추가 유찰 시나리오. 4회 유찰 시 169,911,000원, 5회 유찰 시 118,937,699원으로 낮아지는 시나리오가 있으나, 낮은 최저가가 곧 시장가치 대비 할인이나 낙찰 가능성을 보장하지는 않습니다.
• 원본 서류 재확인. 매각기일 2026.11.10에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부를 대조하세요.

맺으며 — “감정가의 34.3% ≠ 시세보다 65.7% 저렴”

가평군 설악면 신천리 789 일대의 이 물건은 707,667,080원의 감정가에서 3회 유찰을 거쳐 242,730,000원까지 최저매각가가 낮아졌습니다. 숫자만 보면 주목할 만한 하락 폭입니다.

등기상 권리 흐름도 비교적 명확합니다. 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 가압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 회차의 예상배당에서는 채권자 미배당액이 발생하지 않습니다. 등기상 인수 추정액은 0원입니다.

그러나 매수 판단에서는 세 가지를 놓쳐서는 안 됩니다. 첫째, 임대관계가 미상이어서 실제 점유자와 대항력 유무가 확인되지 않았습니다. 둘째, 건물 1층 면적의 등기부·건축물대장 차이로 소유권이전등기 전에 건물표시변경이 필요할 수 있습니다. 셋째, 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 작업장·주택·토지 복합 물건이어서 감정가 대비 낙폭을 그대로 가격 메리트로 평가할 수 없습니다.

따라서 결론은 “등기상 권리는 정리 가능, 가격과 취득절차는 보류”입니다. 이 물건의 핵심은 얼마나 많이 유찰됐느냐가 아니라 현재 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지, 임대관계와 건물표시 정정 문제를 해결할 수 있는지에 있습니다. 현장조사와 공부 대조, 시세 검증이 완료된 이후에 입찰가를 판단하는 것이 합리적입니다.