대항력임차인대항력 있는 임차인: 홍순옥(전입 2015-10-13), 변지현(전입 2017-04-27)
위반건축물건물의 2층과 3층은 2층 5가구(201호~205호), 3층 5가구(301호~305호)로 대수선하여 사용되고 있는 것으로 보이며, 일반건축물대장 상 위반건축물로 등재[(도시과-16528(2014.07.01), 위반일자: 2013.8.경, 위반내용: 대수선(주택, 철근콘크리트) 2층, 3층 각 175.53㎡, 시정명령한 내용: 원상복구)]되어 있으므로, 이 위반사항에 대한 행정적 제재와 승계여부 등은 별도 확인요함
명세서·등기·현황조사 기반 자동 분류입니다. 오분류가 있을 수 있으니 입찰 전 원문(매각물건명세서·등기부)을 반드시 확인하세요.
NPL 후보 아님 · 등기부를 확인했으나 NPL 후보로 볼 채권자가 없습니다.
명세서 기재 다음 매각예정2026.10.063회 · 최저 1,136,399,000원
C매력지수45D-12유찰 2회
부동산임의경매
2025타경71224 · 남양주지원 · 건물
349.4㎡
최저매각가
3차 · 유찰 2회
가격 메리트
1,136,399,000원
11억 3,639만
감정가 2,319,181,380원
감정가의 50%▼ 50% 할인
다음 매각기일
10-06D-12
남양주지원 10:30
입찰 보증금
1억1,363만
최저가의 10% · 113,639,900원
감정가 대비
▼ 51.0%싸게 매수
감정가
23.19억원
최근 결과
2회 유찰
이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기
지금 이 페이지에서 먼저 볼 것낙찰 후 인수해야 할 대항력 임차보증금 1억7,500만원이 존재하는 다가구주택으로 권리보다 임차 리스크 확인이 핵심입니다.
매력지수 C등급 · 권리상 소멸구조지만 대항력 임차인 2명의 보증금 1억7,500만원 인수 위험이 있는 다가구주택
말소기준 이후 권리는 소멸하나 대항력 있는 홍순옥·변지현 임차인의 보증금 인수 부담과 위반건축물 리스크가 있어 가격만으로 안전성을 판단하기 어려움
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 다가구주택으로 권리 자체는 말소기준 이후 권리가 정리되는 구조입니다. 하지만 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 총 1억7,500만원은 매수인이 부담할 수 있어, 최저가만 보고 접근하면 안 됩니다. 실질취득 기준으로 검토해야 하는 물건입니다.
감정가
2,319,181,380원
기타 + 토지
최저가
1,623,427,000원
1회 유찰
실질취득
1,798,427,000원
인수 175,000,000원 포함
매수인 인수
175,000,000원
대항력 임차인 2명
의정부지방법원 남양주지원 2025타경71224. 경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014 소재 다가구주택입니다. 감정가는 23억1,918만원, 현재 최저가는 16억2,342만원으로 1회 유찰된 상태입니다.
말소기준권리는 2018년 설정된 서울축산기업조합새마을금고 근저당권입니다. 이후 가압류·압류·추가 근저당 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 말소기준 이전 대항력을 가진 임차인이 존재해 권리분석의 핵심은 임차보증금 인수 여부입니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 남양주지원 2025타경71224
소재지
경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014
용도
기타 + 토지 · 단독주택(다가구주택) 이용
소유자
박수영
감정가 / 최저가
2,319,181,380원 / 1,623,427,000원
신청채권자 / 청구
서울축산새마을금고 / 811,130,120원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 말소구조지만 임차인이 핵심
⚠️ 매수인 인수 포인트 대항력 있는 임차인 홍순옥(110,000,000원), 변지현(65,000,000원)은 우선변제권이 확인되지 않아 보증금 합계 175,000,000원이 매수인 인수 위험으로 반영됩니다.
② 임차인 분석
임차인
부분
보증금
대항력
승계
홍순옥
203호
110,000,000원
有
인수 가능
변지현
205호
65,000,000원
有
인수 가능
김주연
1층 전체
50,000,000원
無
해당 없음
김영찬 외
202호 등
미상
無
해당 없음
③ 실질취득 기준 검토
현재 최저매각가 1,623,427,000원에 낙찰된다고 가정하면 대항력 임차인 인수액 175,000,000원이 추가됩니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 약 1,798,427,000원 수준입니다.
⛔ 최저가만 보면 안 되는 이유 대항력 임차인의 보증금은 낙찰가 하락과 별개로 매수인이 부담할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 16.23억이라는 숫자만 보고 저렴하다고 판단할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,623,427,000원 가정)
배당 항목
채권액
예상배당
집행비용
-
18,634,270원
임차인 홍순옥 인수
110,000,000원
0원
임차인 변지현 인수
65,000,000원
0원
서울축산기업조합새마을금고
600,000,000원
600,000,000원
서울축산새마을금고
240,000,000원
240,000,000원
잔여 소유자 교부
-
573,222,783원
매각대금 배분
감정가 vs 실질취득
실질취득은 최저가에 대항력 임차보증금 175,000,000원을 반영한 값입니다.
⑤ 주요 리스크
임차권 리스크. 홍순옥·변지현은 말소기준 이전 전입으로 대항력이 인정되어 매수인 인수 가능성이 있습니다.
건축물 리스크. 2층과 3층이 대수선되어 사용 중이며 일반건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있습니다.
권리 구조. 말소기준 이후 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하지만 임차권등기 부분은 별도 확인이 필요합니다.
현황 확인. 제시외 건물 및 공작물 포함 일괄매각 조건입니다.
맺으며 — “권리는 정리되지만, 임차금액은 남는다”
이 물건은 후순위 권리 정리만 보면 단순한 경매입니다. 그러나 다가구주택 특성상 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 대항력 임차인 2명의 보증금 1억7,500만원이 존재하므로 낙찰가는 곧 실질취득가가 아닙니다. 입찰 전에는 반드시 임차권 범위와 건축물 상태를 함께 확인해야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014
법원·사건
의정부지방법원
남양주지원·2025타경71224
부동산임의경매
매각기일·장소
2026-10-06 10:30
·제101호 경매법정
물건
일반건물
철근콘크리트구조 경사지붕(경량판넬) / 4층 단독주택(다가구주택) / 1층 161.51㎡ / 1층 34.56㎡ / 2층 175.53㎡ / 3층 175.53㎡ / 4층 184.66㎡ / 옥탑1층 22.1㎡(연면적제외)외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1
경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014
349.4㎡
#2
경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014
철근콘크리트구조 경사지붕(경량판넬)
4층 단독주택(다가구주택)
1층 161.51㎡
1층 34.56㎡
2층 175.53㎡
3층 175.53㎡
4층 184.66㎡
옥탑1층 22.1㎡(연면적제외)
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014
2025-02-19 11:02
경기도 남양주시 진접읍 금곡리 1014
- 현장에서 면담한 1층 대가참치 임차인 김주연 및 303호 임차인 박준수의 진술에 의하면 이사건 부동산 1층은 상가(대가참치, 임차인 김주연), 2층과 3층은 다가구 주택으로 임차인들이 임차하고 있으며 4층은 주택으로 소유자가 거주하고 있다고 하며, 김주연은 보증금 5,000만원에 차임 250만원에 1층 상가를 임차하여 사용하고 있다고 함
- 1층 임차인(대가참치) 김주연의 진술에 의하면 1층 전입자 정동현은 대가참치의 전 주방장으로 주소만 전입되어 있을뿐 이미 다른 곳으로 퇴거하였다고 함
