의정부지방법원 2025타경64987. 파주시 조리읍 대원리의 다세대주택 제2층 제202호입니다. 현재 소유자는 김준호이고, 2022.07.15. 소유권을 이전받을 당시 등기부 거래가액은 187,500,000원입니다. 이 물건의 핵심은 일반적인 후순위 가압류가 아니라, 등기된 주택임차권입니다. 이진경의 임차보증금은 187,500,000원, 전입·점유개시는 2022.06.17., 확정일자는 2022.05.12.입니다.
말소기준권리는 2025.01.13. 중소기업은행의 가압류입니다. 따라서 2022.06.17. 전입·점유를 갖춘 이진경은 말소기준보다 선순위이고, 등기부에도 2024.06.24. 주택임차권이 설정되어 있어 확약이 없다면 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 구조입니다. 현재 배당추정에서는 임차인에게 103,075,100원이 배당되고 84,424,900원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64987 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 조리읍 대원리 271-7 밀레니엄102동 2층202호 |
| 도로명 | 경기도 파주시 조리읍 문원길 263-6 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브·경사스라브지붕 4층 건 내 제2층 제202호 |
| 소유자 | 김준호 · 2022.07.15. 소유권이전 · 거래가액 187,500,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 105,350,000원 |
| 유찰 | 3회 · 현재 회차 감정가 대비 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,515,347원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그리고 확약
2021.02.26. 설정된 이미례의 전세권 130,000,000원은 2022.06.17. 해지로 이미 말소됐습니다. 신한은행 근저당권 103,200,000원과 김충근 근저당권 51,000,000원 역시 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 대상이 아닙니다.
현재 권리판단의 중심은 이진경의 임차권입니다. 임대차계약일은 2022.04.14., 확정일자는 2022.05.12., 주민등록·점유개시는 2022.06.17.이고, 2024.06.24. 보증금 187,500,000원의 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 2025.01.13. 말소기준 가압류보다 앞서므로 본래는 대항력이 남지만, 2026.05.21. 확약으로 이 임차권의 대항력 인수와 임차권등기 존속 위험이 해소되는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이진경 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.06.17. | 2022.05.12. | 187,500,000원 | 대항력 有 우선변제 有 확약 인수 0 |
③ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 확약 여부가 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 확약 후 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 49% | 105,350,000원 | 84,424,900원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 39% | 84,280,000원 | 105,137,040원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 31% | 67,424,000원 | 121,689,632원 | 0원 |
표의 ‘룰상 인수액’은 대항력 포기 확약을 반영하기 전 계산값입니다. 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 커져 매수인의 총부담이 크게 줄지 않는 것이 원칙입니다. 그러나 본건은 해당 임차권에 관해 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 확약이 제출돼 있으므로, 실질 인수액은 각 회차 0원으로 판단합니다.
④ 예상배당표 (매각가 105,350,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,274,900원 |
| 1. 임차인 이진경 보증금 · 우선변제 | 187,500,000원 | 103,075,100원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 8,241,706원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,515,347원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 7,607,188원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당추정상 임차보증금 부족분은 84,424,900원입니다. 다만 2026.05.21. 인수조건변경확약서에 따라 해당 임차권의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 위치. 파주대원초등학교 남서측 인근으로, 다세대주택·근린생활시설·아파트 단지·공장이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조이며 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 인접지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.
- 토지이용. 계획관리지역이며 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역 등이 기재돼 있습니다.
- 건축물. 감정요항상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.05.21. 제출된 인수조건변경확약서의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의 문구를 매각기일 전 원문으로 다시 확인해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 을구 7번 이진경 주택임차권의 보증금 187,500,000원, 전입 2022.06.17., 확정일자 2022.05.12.를 등기부와 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 외벽 표기 확인. 공부상 밀레니엄102동과 현황상 밀레니엄 602, B동 표기의 동일성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 215,000,000원 대비 최저가 105,350,000원으로 내려왔지만 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하지 않아야 합니다.
- 후순위 권리. 중소기업은행 가압류, 주택도시보증공사 경매개시결정, 계양구 압류, 국민행복기금 가압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “큰 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 물건은 숫자만 보면 보증금 187,500,000원의 선순위 임차권 때문에 매우 부담스러워 보입니다. 실제로 확약을 반영하지 않은 현재 회차 계산에서는 84,424,900원이 미배당으로 남습니다. 하지만 2026.05.21. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했습니다. 이 문서가 그대로 적용되는 한 해당 임차권의 실질 인수는 0원이고, 현재 회차의 실질취득은 105,350,000원입니다.
다만 이 사건은 이미 3회 유찰됐고 실거래 비교자료가 없어 감정가 대비 49%라는 수치만으로 ‘싸다’고 결론내릴 근거는 충분하지 않습니다. 권리판단의 승부처는 확약서 원문과 임차권등기 말소 조건의 재확인이고, 가격판단의 승부처는 별도의 현장·거래가격 검증입니다.
