대항력 임차인 보증금 187,500,000원 — 확약으로 실질 인수는 0원*

의정부지방법원 2025타경64987. 파주시 조리읍 대원리 밀레니엄 102동 202호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 물건입니다. 소유자 김준호는 2022.07.14. 매매를 원인으로 2022.07.15. 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 187,500,000원입니다.

이 사건은 등기만 훑어 보면 부담이 매우 커 보입니다. 임차인 이진경의 보증금이 187,500,000원이고 전입일 2022.06.17.이 말소기준인 중소기업은행 가압류 2025.01.13.보다 빠르기 때문입니다. 배당요구와 확정일자도 갖춰 우선변제를 받을 수 있지만, 최저가가 보증금보다 낮아 확약이 없다면 미배당액이 매수인에게 넘어옵니다.

이번 물건의 결론을 바꾸는 문서는 2026.05.21.자 인수조건변경확약서입니다. 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 데 동의했습니다. 따라서 해당 임차인에 대한 매수인 인수액은 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 결론은 확약서의 사건번호, 부동산 표시, 임차인 및 적용 범위를 원본으로 대조하는 것을 전제로 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 확약 전에는 인수형, 확약 후에는 실질 0원*

등기상 과거의 신한은행 근저당 103,200,000원, 이미례 전세권 130,000,000원, 김충근 근저당 51,000,000원은 각각 해지에 따른 말소등기가 완료됐으므로 현재 매수인이 인수할 권리로 보지 않습니다. 현재 권리판단의 기준은 2025.01.13. 중소기업은행 가압류입니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

* 주택도시보증공사가 제출한 2026.05.21.자 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 해당 임차인에게 적용한 금액입니다.

② 가격 구조 — 감정가 70%가 곧 시세 할인은 아니다

현재 최저매각가는 150,500,000원으로 감정가 215,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 비율은 두 차례 유찰로 내려온 경매 회차 가격일 뿐, 최근 거래 시세보다 저렴하다는 근거는 아닙니다. 확인 가능한 과거 거래가액은 소유자 김준호의 2022년 취득가 187,500,000원이며, 이를 현재 시세로 단정할 수는 없습니다.

따라서 이 사건의 가격 판단은 최저가 자체와 함께 다세대주택의 개별 상태, 동·호수 식별, 주변 유사 다세대 거래, 명도 및 수선비를 별도로 확인해야 합니다. 확약으로 인수가 해소됐다는 이유만으로 최저가 150,500,000원을 곧바로 ‘싸다’고 평가해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,500,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용과 임차보증금 우선변제로 매각대금 전액이 소진됩니다. 임차보증금 미배당액은 39,907,000원이지만, 확약 반영 시 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.

④ 입지·환금성 및 물건 식별

• 용도. 감정평가상 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브·경사스라브지붕 4층 건 내 2층 202호입니다.
• 위치. 파주대원초등학교 남서측 인근으로, 주위에 다세대주택·근린생활시설·아파트 단지와 공장 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다.
• 설비. 위생·급배수·소화전·승강기·난방설비 등을 갖추고 있습니다.
• 토지이용. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사기지 및 군사시설 관련 제한보호구역, 토지거래계약 허가구역에 해당합니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
• 동 표시 확인. 공부상 명칭은 밀레니엄102동이지만 현황 외벽에는 밀레니엄 602 및 B동으로 표기돼 있습니다. 현장 외벽·공동현관·호실 표지와 등기부의 위치를 반드시 대조해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.05.21.자 문서의 사건번호, 물건 표시, 임차보증금, 대항력 포기, 전액 미변제 시 임차권등기 말소 동의 문구를 직접 확인하세요.
• 확약 적용 주체. 확약은 이진경 임차보증금에 관한 인수위험을 해소하는 문서입니다. 다른 점유자나 별도 임대차가 존재하는지는 현황조사와 현장 방문으로 다시 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소 절차. 잔금납부 후 말소에 필요한 서류, 제출 주체와 처리 시점을 주택도시보증공사 및 집행법원에 확인하세요.
• 동·호수 특정. 공부상 102동과 외벽상 602·B동 표시가 같은 건물인지 건축물대장, 현황도, 출입구와 호실 배치로 특정하세요.
• 과거 권리 말소. 신한은행 근저당, 이미례 전세권, 김충근 근저당의 말소 상태가 최신 등기사항증명서에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
• 시세 조사. 감정가 70%라는 숫자만으로 저가 매수라 판단하지 말고, 인근 동일 용도·면적· 준공연도 다세대의 최근 거래와 매물을 직접 비교하세요.
• 체납 확인. 관리비 공용부분 체납, 당해세, 점유 상태와 명도비용을 별도로 확인하세요.

맺으며 — “권리가 사라진 것이 아니라, 확약으로 인수만 해소됐다”

이 사건의 원래 구조는 명확합니다. 보증금 187,500,000원의 대항력 임차인이 있고, 현재 최저가 150,500,000원에서는 배당 후 남는 39,907,000원을 매수인이 인수하는 사건입니다. 최저가만 보면 감정가의 70%지만, 확약이 없다면 실질취득은 190,407,000원으로 올라갑니다.

다만 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제액이 남아도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 정확도 규칙상 매수인의 실질 인수는 0원*, 실질취득은 150,500,000원입니다. 따라서 핵심은 인수액 계산보다 확약서의 유효성과 적용 범위를 원본으로 확인하는 일입니다.

권리 부담이 해소되더라도 가격 메리트가 자동으로 생기는 것은 아닙니다. 최근 시세를 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 70%만 보고 저렴하다고 결론 내릴 수 없고, 다세대주택의 환금성, 두 차례 유찰, 동 표시 불일치도 함께 검토해야 합니다. 결론은 “확약 확인 시 인수 0원, 가격은 별도 검증”입니다.