의정부지방법원 2025타경65011. 파주시 야당동 더하우스엔 4층 402호, 전용 47.54㎡ 다세대주택입니다. 이 사건은 최저가만 보면 감정가 291,000,000원에서 3회 유찰돼 99,813,000원까지 내려온 물건입니다. 그러나 등기와 임차관계를 먼저 보면 단순한 저가 물건이 아닙니다. 임차인 김도완은 2021.06.04. 전입·점유했고 확정일자는 2021.05.31.로, 말소기준인 2022.02.03. 국민건강보험공단 압류보다 빠릅니다. 보증금도 305,000,000원이어서 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 대항력 인수형입니다.
반전은 신청채권자인 주택도시보증공사가 제출한 2026.02.12.자 확약서입니다. 주택도시보증공사는 임차보증금에 관해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못해도 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 이 확약이 원문대로 적용되면 김도완 보증금의 미배당액은 매수인에게 넘어오지 않아 실질 인수 0원*으로 분석됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65011 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 야당동 240-16 더하우스엔 4층 402호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 47.54㎡ · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·다용도실·다락 · 지상4층 중 4층 |
| 소유자 | 최태경 (2021.06.07. 매매, 거래가 305,000,000원 · 2021.06.08. 등기) |
| 감정가 / 최저가 | 291,000,000원 / 99,813,000원 (3회 유찰 · 감정가의 34.3%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 305,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
| 준공 / 세대수 | 2018.04.24. / 8세대 |
① 권리 흐름 — 원칙은 인수형, 확약이 결론을 바꾼다
2018.07.20. 설정된 수협은행 근저당권 233,500,000원은 2021.06.04. 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.02.03. 국민건강보험공단 압류이며, 이후의 압류·임차권등기·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸합니다. 다만 임차권등기의 등기일이 2023.07.19.이라는 이유만으로 임차인의 대항력을 부정할 수는 없습니다. 실제 전입·점유는 2021.06.04.로 말소기준보다 앞서기 때문입니다.
| 임차인 | 점유·권리일자 | 보증금 | 권리판정 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 김도완 전유부분 전부 · 주거 | 계약 2021.04.29. 확정 2021.05.31. 전입·점유 2021.06.04. 배당요구 2023.07.19. | 305,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 | 승계 없음 실질 인수 0원* |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 중복 승계 신고로 별도 합산되는 보증금은 없습니다. 확약은 김도완 보증금에만 적용되고, 이 사건에서 별도의 다른 임차인은 확인되지 않습니다.
② 시세 비교 — 최근 가격은 낮아졌고, 표본도 적다
더하우스엔은 8세대 다세대주택으로, 면적이 일치하거나 유사한 실거래는 총 5건입니다. 전체 평균은 225,200,000원이지만 2021년 295,000,000원·305,000,000원의 고가 거래가 포함돼 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래는 2025.06.의 156,000,000원 한 건이며, 최근 가격은 이전 거래군보다 -35.7% 낮아진 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 47.25㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2023.12 | 47.54㎡ | 1 | 150,000,000원 |
| 2023.09 | 47.54㎡ | 2 | 220,000,000원 |
| 2021.07 | 47.25㎡ | 4 | 295,000,000원 |
| 2021.06 | 47.54㎡ | 4 | 305,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 156,000,000원 |
확약 적용 후 실질취득액 99,813,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 156,000,000원의 64.0%입니다. 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 12개월 표본이 한 건뿐이고 가격 추세가 -35.7%인 하락 구간이므로, 과거 전체 평균 225,200,000원과의 차이만 보고 가격 가점을 크게 주기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,813,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,196,634원 |
| 1. 임차인 김도완 보증금 | 305,000,000원 | 97,616,366원 |
| 2. 수협은행 근저당권 | 233,500,000원 | 0원 |
| 3. 주택도시보증공사 | 305,000,000원 | 0원 |
| 4. 케이아이코아즈대부 가압류 | 7,540,903원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용을 제외한 97,616,366원이 임차보증금 우선변제에 배당되고, 룰상 미배당액은 207,383,634원입니다. 다만 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약을 적용하면 해당 미배당액의 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 압류 3건과 관련해 당해세가 인정되면 실제 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 미적용 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 99,813,000원 | 207,383,634원 | 0원* |
| 4회 유찰 시 | 69,869,100원 | 236,788,544원 | 0원* |
| 5회 유찰 시 | 48,908,370원 | 257,371,981원 | 0원* |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 다세대주택으로 방3·거실·주방·욕실2·발코니·다용도실·다락 구조이며, 철근콘크리트구조 지상4층 건물의 4층입니다.
- 입지. 운정4동 행정복지센터 남서측 인근으로 다세대주택·단독주택·농경지가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 경의중앙선 야당역을 이용할 수 있어 대중교통 여건은 무난합니다.
- 도로·설비. 북측 약 6미터 도로에 접하고, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖췄습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·상대보호구역·가축사육제한구역이며, 2025.08.26.~2026.08.25. 외국인 등의 주택을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 2018.04.24. 준공된 8세대 소규모 다세대이며, 실거래는 총 5건으로 가격 표본이 많지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.02.12.자 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체, 대상 임차보증금, 조건과 문구를 매각물건명세서 원본에서 대조해야 합니다.
- 임차권등기 말소 절차. 미배당이 발생해도 말소에 동의한다는 내용이 실제 매수인 명의 이전 및 인도 과정에서 어떻게 집행되는지 확인해야 합니다.
- 확약 미적용 상황 대비. 확약 효력이 부정되면 현재 회차의 룰상 인수액은 207,383,634원이고 실질취득은 보증금 305,000,000원 수준으로 올라갑니다.
- 세금 배당 확인. 압류 3건 가운데 당해세가 있으면 집행비용 이후 선순위로 차감돼 임차인 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 하락 추세 반영. 최신 거래는 156,000,000원이지만 최근 가격 추세가 -35.7%이므로 과거 2021년 거래가 295,000,000원·305,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하면 안 됩니다.
- 소규모 다세대 환금성. 8세대 규모와 3회 유찰 이력을 고려해 재매각 기간과 가격 조정 가능성을 보수적으로 잡아야 합니다.
- 현장 확인. 4층·다락 이용 상태, 내부 수선 필요성, 점유 및 인도 상태, 체납 관리비를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “3.05억 인수형”을 “9,981만원 취득형”으로 바꾸는 것은 확약서다
이 물건의 권리분석은 확약서 한 장을 기준으로 결론이 완전히 달라집니다. 김도완 임차인의 보증금 305,000,000원과 전입일은 명백한 대항력 인수형 구조를 만듭니다. 현재 최저가 99,813,000원만 보고 접근하면 안 되며, 확약이 없다면 미배당 207,383,634원을 더해 실질취득액이 약 305,000,000원으로 고정됩니다.
반대로 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약이 원문대로 유효하게 적용되면 실질 인수는 0원*, 실질취득은 99,813,000원*입니다. 이 금액은 최신 거래 156,000,000원의 64.0%로 낮지만, 가격 흐름은 -35.7% 하락 중이고 이미 3회 유찰됐습니다. 권리는 확약 원본 확인을 전제로 통과, 가격은 할인 인정, 환금성은 보수적 평가. 이 사건의 입찰 여부는 감정가 대비 할인율이 아니라 확약의 확실성과 소규모 다세대의 재매각성을 함께 확인한 뒤 결정해야 합니다.
