한 줄 평 대항력 있는 임차권등기가 존재하는 물건입니다. 최저가는 감정가 대비 내려왔지만, 임차보증금 1.75억 중 배당 부족분이 발생하면 매수인이 부담할 수 있습니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되는 구조입니다.
감정가 / 최저가
210,000,000원 / 147,000,000원
1회 유찰
실질취득 기준
177,858,000원
낙찰가+인수 예상
임차인 인수
30,858,000원
배당 부족분
핵심지표
대항력 임차권
우선변제 행사 가능
의정부지방법원 2025타경63942. 고양시 일산서구 덕이동 하늘채 2층 202호 다세대주택입니다. 감정가는 2.1억, 현재 최저가는 1.47억까지 내려왔지만 핵심은 가격이 아닙니다. 을구 3번 주택임차권등기자인 이지혜의 보증금 1.75억이 존재하며, 전입일·확정일자가 확인되는 대항력 있는 임차권입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경63942 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 1029-14 하늘채 2층202호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 주거용 이용 |
| 소유자 | 이진재 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 147,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
| 신청채권 | 175,000,000원 |
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
⚠️ 매수인 인수 가능성 임차인 이지혜는 보증금 175,000,000원, 전입 2021.11.08, 확정일자 2021.10.12로 확인됩니다. 배당 부족분 30,858,000원은 매수인이 인수할 수 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이지혜 | 175,000,000원 | 有 | 有 | 가능 |
배당 시 임차보증금 175,000,000원 중 144,142,000원이 배당되고 부족분 30,858,000원이 발생하는 구조입니다. 다만 임차인이 등기상 관계인과 동일하다는 점에서 가장임차인 여부 등 사실관계 확인은 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.05 | 52.51㎡ | 1층 | 145,000,000원 |
| 2021.08 | 52.51㎡ | 3층 | 185,000,000원 |
| 2021.08 | 52.51㎡ | 1층 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 1건 | 145,000,000원 |
최근 12개월 평균 거래가는 145,000,000원입니다. 현재 최저가 147,000,000원은 최근 거래 대비 101.4%로 최근 시세보다 높은 수준입니다. 과거 평균 거래가 171,666,666원만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
⛔ 실질취득 기준 판단 대항력 임차보증금 부족분이 존재하므로 단순 낙찰가가 아니라 실질취득 약 177,858,000원 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 147,000,000원 가정)
| 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,858,000원 |
| 임차인 이지혜 보증금 | 175,000,000원 | 144,142,000원 |
| 주택도시보증공사 가압류 | 3,091,000,000원 | 0원 |
| 잔여 | - | 0원 |
배당 분배
가격 vs 최근 실거래
최저가는 최근 12개월 거래보다 높고, 인수 가능성을 포함하면 부담은 증가합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 확인. 임차권등기 말소 여부와 배당 결과를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득 계산. 낙찰가가 내려가도 인수금이 늘어날 수 있는 구조입니다.
- 가장임차인 여부. 임차인과 관계인 동일 여부에 대한 사실 확인이 필요합니다.
- 세금 압류. 당해세 여부에 따라 배당 순위 변동 가능성이 있습니다.
맺으며 — “유찰가보다 중요한 것은 인수금”
이 물건은 감정가 대비 70%까지 내려온 다세대지만, 단순히 1.47억이라는 숫자만 보면 안 됩니다. 대항력 있는 임차권으로 인해 부족분 인수 가능성이 존재하고, 최근 거래 기준으로도 최저가는 시세보다 낮다고 보기 어렵습니다. 권리관계 확인 후 실질취득 기준으로 입찰가를 판단해야 하는 물건입니다.
