의정부지방법원 2025타경64356. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐로, 감정 이용상태는 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층이며 토지와 함께 일괄매각됩니다. 공유자는 성영림 10분의 7, 김은권 10분의 3입니다.
권리관계의 기준점은 2014.07.01 설정된 하나은행 근저당권입니다. 채권최고액은 720,000,000원이고, 이후 등기된 임차권·경매개시결정·가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경64356 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐 · 경기도 고양시 덕양구 세솔로 100 |
| 용도 / 이용상태 | 기타 + 토지 · 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조(기둥식라멘조) · 철근콘크리트 경사지붕 · 4층 |
| 공유자 | 성영림 10분의 7 · 김은권 10분의 3 |
| 감정가 / 최저가 | 2,539,438,680원 / 1,244,325,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 손유락 / 200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후 권리는 매각으로 정리
말소기준권리는 2014.07.01 하나은행 근저당권입니다. 이후 손유락·금창만의 임차권등기, 손유락의 강제경매개시결정, 케이비국민카드·신한카드·삼성카드의 가압류는 모두 말소기준권리 이후에 위치하며 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다.
② 임차·점유관계 — 8명 모두 말소기준 이후 전입
| 성명 | 점유·용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 나명희 | 주거 | 2020-06-08 | 미상 | 보증금 미상 | 2025-10-28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 전지은 | 주거 | 2021-05-21 | 2021-05-21 | 210,000,000원 | 2025-10-28 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정원 | 미상 | 2023-12-26 | 미상 | 보증금 미상 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김준미 | 25.0000 · 주거 | 2024-02-15 | 미상 | 10,000,000원 / 700,000원 | 미확인 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이종민 | 166.5200 | 2024-06-25 | 미상 | 보증금 미상 | 2026-01-09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박미송 | 33.0000 · 주거 | 2025-05-07 | 미상 | 10,000,000원 / 700,000원 | 2025-12-23 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 손유락 | 건물 2층 152.79㎡ 중 별지도면 · 주거(임차권등기) | 2020-05-29 | 2020-05-19 | 200,000,000원 | 2025-06-09 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 금창만 | 건물 3층 중 별지 도면 ㄱ,ㄴ,ㄹ,ㄷ,ㄱ · 주거(임차권등기) | 2020-09-23 | 2020-08-31 | 220,000,000원 | 2025-10-17 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
8명의 전입일은 모두 2014.07.01 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 손유락과 금창만은 각각 200,000,000원, 220,000,000원의 주택임차권등기가 존재하지만, 이 역시 말소기준권리 이후 권리입니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 중복신고를 제외할 사안도 없습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%지만 ‘시세 49%’는 아니다
감정가는 2,539,438,680원, 현재 최저매각가는 1,244,325,000원으로 감정가의 49%입니다. 현재까지 2회 유찰된 상태입니다.
다만 감정가 대비 할인율은 시세 대비 할인율과 같은 의미가 아닙니다. 따라서 49%라는 숫자만으로 시세보다 싸다고 단정하는 것은 금물입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 비교의 핵심은 회차가 내려갈수록 채권자 미배당이 커져도 매수인 인수액은 계속 0원이라는 점입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,244,325,000원 | 976,269,212원 | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 871,027,500원 | 859,917,225원 | 116,351,987원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 609,719,250원 | 601,222,058원 | 375,047,154원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,244,325,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 14,843,250원 |
| 1. 근저당 · 주식회사하나은행 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 손유락 | 200,000,000원 | 200,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사케이비국민카드 | 20,013,589원 | 20,013,589원 |
| 4. 가압류 · 신한카드주식회사 | 16,486,708원 | 16,486,708원 |
| 5. 가압류 · 삼성카드주식회사 | 19,768,915원 | 19,768,915원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 253,212,538원 |
현재 최저가 1,244,325,000원 가정에서는 채권자 총 청구 976,269,212원이 전액 배당되고 소유자에게 253,212,538원이 남는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고양고등학교 남서측 인근이며, 일대는 다가구주택과 아파트단지 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고, 근거리에 지하철 3호선 삼송역과 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 단독주택으로서 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급탕설비, 승강기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 과밀억제권역, 택지개발지구입니다.
- 토지거래. 2025-08-26 기준 외국인 등을 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 관련 내용이 기재되어 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유 현황 대조. 임차·점유 신고 8명의 실제 점유 호실·면적과 현황을 현장에서 확인하세요.
- 손유락 관계 확인. 임차권자이면서 신청채권자로 등장하고 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성 경고가 있으므로 임대차 실체를 확인하세요.
- 임차권등기 확인. 손유락 200,000,000원, 금창만 220,000,000원의 임차권등기가 있으나 말소기준권리 이후입니다. 등기 및 배당요구 상태를 원본과 대조하세요.
- 혼합용도 확인. 근린생활시설과 다가구주택이 함께 이용되는 단독주택이므로 실제 각 층·부분의 용도와 점유 상태를 확인하세요.
- 일괄매각 범위. 건물과 토지가 일괄매각되는 사건이므로 매각목록과 현황을 함께 대조하세요.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 시세 대비 저가라고 단정하지 말고 별도의 가격 검증을 거치세요.
- 배당 변동. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 계산이므로 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 같은 말이 아니다
이 사건의 등기 순위만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2014.07.01 하나은행 근저당이 말소기준이고, 이후 임차권·경매개시결정·가압류가 배치되어 있으며 현재 최저가 기준 매수인 인수액은 0원입니다. 확인된 임차·점유 신고인들의 전입도 모두 말소기준 이후입니다.
다만 실제 입찰 난도는 등기만으로 결정되지 않습니다. 이 건물은 근린생활시설과 다가구주택이 함께 이용되고, 임차·점유 신고인이 8명이며, 손유락에 대해서는 관계 확인이 필요한 경고도 있습니다. 현재 최저가 1,244,325,000원은 감정가의 49%까지 내려왔지만 감정가 대비 할인율과 시세 대비 할인율은 구분해야 합니다. 따라서 이 사건의 핵심은 권리 승계보다는 점유관계·혼합용도·현장 상태와 가격의 별도 검증입니다.
