말소기준권리 이후 임차권은 매각으로 소멸하고 인수액은 0원이지만 기타+토지 용도와 점유 확인 필요성으로 보수 평가
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 말소기준권리인 하나은행 근저당 이후 설정된 임차권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 다수 점유자와 임차권등기 관계는 낙찰 전 확인이 필요한 물건입니다.
감정가
2,539,438,680원
평가금액
최저가
1,777,607,000원
1회 유찰 후
실질취득
1,777,607,000원
인수 0원
핵심지표
임차권 확인
점유·명도 검토
의정부지방법원 2025타경64356. 경기도 고양시 덕양구 삼송동 다영갤러리힐 건물 및 토지 관련 경매입니다. 등기상 소유자는 김은권, 성영림 공유자이며, 말소기준권리는 2014.07.01 설정된 주식회사하나은행 근저당권입니다.
물건 개요
사건번호
의정부지방법원 2025타경64356
소재지
경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐
용도
기타 + 토지 · 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택) 이용
소유자
김은권, 성영림
감정가 / 최저가
2,539,438,680원 / 1,777,607,000원
매각기일
2026.08.25
① 권리 흐름 — 인수 위험은 제한적
✅ 말소기준 분석2014.07.01 하나은행 근저당권 이후의 강제경매, 가압류, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 예상 인수액은 0원입니다.
② 임차 관계 — 임차권등기 확인
임차인
보증금
대항력
상태
전지은
210,000,000원
없음
소멸
손유락
200,000,000원
없음
소멸
금창만
220,000,000원
없음
소멸
나머지 점유자
미상 포함
없음
확인 필요
손유락 임차권은 등기부상 권리자와 동일한 관계가 확인되어 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 기재되어 있습니다. 확정적인 판단은 원본 서류 및 현장 확인이 필요합니다.
③ 예상 배당표 (매각가 1,777,607,000원 가정)
배당 항목
배당액
집행비용
20,176,070원
하나은행 근저당권
720,000,000원
손유락 청구금액
200,000,000원
KB국민카드 가압류
20,013,589원
신한카드 가압류
16,486,708원
삼성카드 가압류
19,768,915원
소유자 교부
781,161,718원
배당 분배
회차별 가격 변화
④ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 임차권등기 2건과 점유 관계를 현장 확인해야 합니다.
권리 분석. 하나은행 근저당 이후 권리는 매각으로 소멸하며 인수액은 0원입니다.
가격 판단. 현재 최저매각가는 1,777,607,000원이며 추가 유찰 시 가격 변화 시나리오를 검토해야 합니다.
현황 확인. 이용상태는 단독주택(근린생활시설 및 다가구주택)으로 확인됩니다.
맺으며 — “인수는 없지만 확인은 필요하다”
이 사건은 권리상 핵심 위험인 대항력 있는 임차인 인수 구조는 아닙니다. 다만 임차권등기와 여러 점유자가 존재하므로 낙찰 전 점유 현황과 관계를 확인하는 것이 중요합니다. 권리는 정리되지만, 기타+토지 물건 특성상 사용 현황과 명도 가능성을 함께 검토해야 합니다.
사건 개요
소재지
경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐
법원·사건
의정부지방법원
고양지원·2025타경64356
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-09-29 10:00
·고양지원 제101호 입찰법정
물건
다영갤러리힐
철근콘크리트구조(기둥식라멘조) (철근)콘크리트(경사지붕) / 4층 단독주택(다가구주택 및 근린생활시설) / / 지1층 116.52㎡ / 1층 83.11㎡ / 2층 152.79㎡ / 3층 152.79㎡...외 1건 (아래 "물건 전체 내역" 참조)
물건상태
매각준비
물건 전체 내역 (2)
#1 · 다영갤러리힐
경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐
철근콘크리트구조(기둥식라멘조) (철근)콘크리트(경사지붕)
4층 단독주택(다가구주택 및 근린생활시설)
지1층 116.52㎡
1층 83.11㎡
2층 152.79㎡
3층 152.79㎡
3층 11.13㎡
4층 106.63㎡
4층 50.37㎡
#2
경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4
277.7㎡
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4 다영갤러리힐
2025-10-22 14:35
현장방문시 만난 김준미(101호)에 따르면, 101호는 본인이 점유, 사용하고 있고, 102호는 다른사람이 점유하는데 이름은 모르겠다고 하고, 103호는 건물주가 점유, 사용하고 있고, 지하 1세대, 201, 202, 301, 302, 4층(401호)에 각 세대가 점유, 사용하고 있다고 하며, 덧붙인 전입세대확인서, 주민등록표등본에는 임차인으로 조사한 나명희(4층), 전지은(302호), 금창만(301호), 김정원(202호)이 각 등재되어 있고, 상가건물임대차현황서에는 이종민(지하1층), 김준미(101호), 박미송(102호)이 각 임차인으로 등재되어 있으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부 및 부착)
경기도 고양시 덕양구 삼송동 302-4
현장방문시 만난 김준미(101호)에 따르면, 101호는 본인이 점유, 사용하고 있고, 102호는 다른사람이 점유하는데 이름은 모르겠다고 하고, 103호는 건물주가 점유, 사용하고 있고, 지하 1세대, 201, 202, 301, 302, 4층(401호)에 각 세대가 점유, 사용하고 있다고 하며, 덧붙인 전입세대확인서, 주민등록표등본에는 임차인으로 조사한 나명희(4층), 전지은(302호), 금창만(301호), 김정원(202호)이 각 등재되어 있고, 상가건물임대차현황서에는 이종민(지하1층), 김준미(101호), 박미송(102호)이 각 임차인으로 등재되어 있으므로 점유관계 등은 별도의 확인을 요함.(안내문 교부 및 부착)
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
