부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경65065 · 고양지원 · 아파트
철근콘크리트 벽식조 49.50㎡

최저매각가 4차 · 유찰 3회 가격 메리트

175,700,000원 1억 7,570만 감정가 251,000,000원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

11-03

고양지원 10:00

입찰 보증금

1,757만원

최저가의 10% · 17,570,000원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 2.51억원

최근 결과

3 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 3회 유찰로 최저가는 낮아졌지만 임차권 인수 가능성이 핵심 리스크입니다.

가격 최저가 175,700,000원이나 임차권 보증금 부족분 87,559,800원 인수 가능성 검토 필요
자금 입찰보증금 약 17,570,000원 · 실질 부담은 인수 여부에 따라 달라짐
리스크 김재신 임차권등기 존재. HUG 확약서 제출 내용 확인 필수

한 줄 평 3회 유찰로 가격은 낮아졌지만 핵심은 권리가 아니라 임차권 인수 위험입니다. 임차인 김재신의 임차보증금은 260,000,000원이며 우선배당 후 부족분 87,559,800원이 매수인 부담으로 남을 수 있습니다. 다만 주택도시보증공사의 확약서 제출 내용이 있어 실제 인수 여부는 매각절차와 권리 확인이 필요합니다.

감정가 / 최저가

251,000,000원 / 175,700,000원

3회 유찰(70%)

임차보증금

260,000,000원

김재신 임차권

매수인 인수 가능

87,559,800원

배당 부족분

핵심지표

C등급

권리 확인 필요

의정부지방법원 2025타경65065. 고양시 덕양구 성사동 신원당마을아파트 902동 206호입니다. 전용면적과 내부 구성은 데이터상 확인되지 않지만 공부상 아파트 물건입니다. 등기상 가장 중요한 부분은 2023년 설정된 주택임차권입니다. 임차권자는 김재신이며 보증금은 2억6천만원, 전입과 확정일자가 확인되어 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

물건 개요

사건번호	의정부지방법원 2025타경65065
소재지	경기도 고양시 덕양구 성사동 725 신원당마을아파트 제902동 제2층 제206호
물건종류	아파트
소유자	장금옥
감정가 / 최저가	251,000,000원 / 175,700,000원
청구금액	290,922,406원
매각기일	2026.08.25

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리 이후 권리는 일반적으로 소멸하지만, 이 사건은 말소기준권리 이전 임차권이 핵심입니다. 을구 13번 주택임차권은 임차보증금 260,000,000원, 임대차계약일 2021.10.14, 전입 2021.11.16, 확정일자 2021.10.18로 확인됩니다.

② 임차인 분석

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
김재신	260,000,000원	有	有	검토 필요

⚠️ 실질 부담 계산 최저매각가 175,700,000원에서 임차인 우선배당 예상액은 172,440,200원입니다. 부족분 87,559,800원은 매수인 인수 가능 금액입니다. 따라서 단순히 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.

③ 예상배당표

배당 항목	채권액	예상배당
집행비용	-	3,259,800원
임차인 김재신 보증금	260,000,000원	172,440,200원
주택도시보증공사	290,922,406원	0원
소유자 교부	-	0원

매각대금 배분

회차별 실질부담 변화

유찰될수록 낙찰가는 낮아지지만 인수 가능 금액이 증가할 수 있습니다.

✅ 긍정 요소 아파트 물건이며 3회 유찰로 최저가격은 감정가 대비 낮아졌습니다.

⛔ 주의 요소 임차권등기와 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 확약서 제출 내용이 있으므로 실제 인수 여부와 임차권 말소 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 김재신 임차보증금 260,000,000원과 대항력 여부를 기준으로 판단해야 합니다.
확약 확인. 주택도시보증공사가 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 내용이 있으므로 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
실질취득 기준 검토. 최저가 175,700,000원만 기준으로 판단하면 위험합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 재확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저”

이 물건은 3회 유찰로 외형상 가격 매력이 생겼지만, 일반적인 깨끗한 경매 물건과 다릅니다. 핵심은 임차권입니다. 보증금 260,000,000원의 우선변제 구조와 부족분 인수 가능성을 확인하지 않고 입찰하면 예상보다 높은 실질취득 비용이 발생할 수 있습니다. 확약서 적용 여부까지 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-04-07	유찰	2억 5,100만원
2	2026-05-12	유찰	1억 7,570만원
3	2026-07-21	유찰	2억 5,100만원
4	2026-08-25	매각	1억 7,570만원
5	2026-11-03	대기	1억 7,570만원

부동산강제경매

최저가는 내려왔지만, 임차권 인수가 승부처 — 고양 신원당마을 206호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석

③ 예상배당표

④ 입찰 체크리스트

맺으며 — “유찰 가격보다 임차권이 먼저”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

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현장 사진 (12장)

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