인천지방법원 2024타경10244. 부평구 십정동 186-55의 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정 이용상태는 근린생활시설이고, 건물은 경량철골구조 경량철골트러스 지붕판넬 단층, 사용승인일은 2013.04.11.입니다. 토지는 지목 ‘대’, 면적 198.0㎡의 평지·사다리형 토지로 소로 한 면에 접합니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각, 제시외 건물(2-1. 포함)이 명시돼 있습니다.
권리의 중심은 2020.04.28. 설정된 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이고 토지 십정동 186-55와 공동담보입니다. 2023.05.22. 국민은행 근저당 120,000,000원, 2024년 양주축산업협동조합·서울신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류와 농협은행의 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 있습니다. 따라서 데이터상 매수인이 등기권리를 별도로 떠안는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경10244 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 186-55 · 인천광역시 부평구 이규보로95번길 43 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 감정 이용상태 근린생활시설 |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골트러스 지붕판넬 단층 · 사용승인 2013.04.11. |
| 토지 | 대 · 198.0㎡ · 평지 · 사다리형 · 소로한면 |
| 소유자 | 김남연 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 620,688,000원 / 434,482,000원 (1회 유찰) |
| 청구금액 | 205,619,437원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1. 포함) |
① 권리 흐름 — 기준권리 뒤는 매각으로 소멸
2013.05.27. 서울축산업협동조합의 채권최고액 252,200,000원 근저당은 2020.04.28. 해지로 말소됐습니다. 2019년 국민건강보험공단· 인천광역시 압류와 2024년 부평구 압류 역시 각각 해제·말소된 이력이 있습니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2020.04.28. 농협은행주식회사 근저당 240,000,000원이며, 그 뒤의 국민은행 근저당과 가압류들은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 전입은 늦고, 승계는 없다
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 강신규 | 2022.12.29 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2024.08.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 강신규의 전입일 2022.12.29.은 말소기준 2020.04.28.보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다. 보증금은 20,000,000원, 월세는 600,000원이며 2024.08.08. 배당요구를 했습니다. 따라서 보증금 미배당분을 낙찰자가 승계하는 대항력 인수형은 아닙니다.
③ 가격 — 70%라고 ‘싸다’고 말할 수 없는 이유
현재 최저매각가는 434,482,000원으로 감정가 620,688,000원의 70%이고 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건에는 최근 12개월 평균·최신 거래 등 실거래 비교값이 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 평가하거나 가격 가점을 줄 근거는 없습니다.
특히 이 물건은 표준화된 공동주택이 아니라 토지 198.0㎡와 근린생활시설 건물, 제시외 건물을 함께 보는 일괄매각 물건입니다. 입찰가 판단에서는 토지가격, 건물 상태, 제시외 건물의 이용가치와 정비·철거 가능성 등을 현장에서 대조해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 434,482,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,744,820원 |
| 1. 근저당 · 농협은행주식회사 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 가압류 · 양주축산업협동조합 | 6,594,930원 | 6,594,930원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,456,156원 | 44,456,156원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,045,930원 | 5,045,930원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 11,640,164원 |
현재 회차에서는 배당 시뮬레이션상 채권자 청구 합계 416,097,016원이 모두 배당되고 소유자 잔여 11,640,164원이 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영돼 있어 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 구분
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 434,482,000원 | 416,097,016원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 304,137,400원 | 299,079,476원 | 117,017,540원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 212,896,180원 | 209,115,633원 | 206,981,383원 | 0원 |
유찰이 이어지면 채권자 미배당은 117,017,540원, 206,981,383원으로 늘지만 그 숫자가 곧 매수인 인수액을 뜻하는 것은 아닙니다. 세 시나리오 모두 매수인 인수는 0원으로 산정돼 있습니다. 권리와 가격을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
⑥ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천상정초등학교 북동측 인근. 단독주택·다세대주택·아파트와 각종 근린생활시설이 함께 소재하는 지역이며 제반 입지조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성도 무난한 편입니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 건물. 경량철골구조 경량철골트러스 지붕판넬 단층, 외벽 판넬마감, 하이새시창호. 기본 위생설비·소화설비·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지. 지목 대, 면적 198.0㎡, 평지·사다리형·소로한면. 공시지가는 1,951,000원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·상대보호구역·과밀억제권역에 포함되며, 토지거래계약에관한허가구역에도 포함돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시값은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위. 토지와 건물, 제시외 건물(2-1. 포함)의 실제 위치·현황·이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 점유. 강신규의 전입일·보증금·월세·배당요구 사실을 원본 문건과 대조하고, 인도 시 점유관계와 협의 가능성을 확인해야 합니다.
- 최우선변제. 현재 배당 시뮬레이션에는 임차인 최우선변제가 반영돼 있지 않으므로 실제 배당표에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교값 없이 감정가 대비 70%만 보고 가격 메리트를 단정하지 말고, 토지가격과 근린생활시설의 실제 거래·임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 규제. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부와 입찰·취득에 적용되는 절차를 원문 기준으로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본과 매각조건을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 다른 문제
이 사건의 권리 핵심은 명확합니다. 2020.04.28. 농협은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 임차인 강신규도 2022.12.29. 전입해 말소기준보다 늦으므로 대항력이 없고, 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
반면 가격은 별도 검증이 필요합니다. 감정가 620,688,000원에서 한 차례 유찰돼 434,482,000원까지 내려왔지만, 최근 실거래 평균이나 최신 거래가 없어 시세보다 싸다고 판단할 근거는 부족합니다. 더구나 토지 198.0㎡와 근린생활시설, 제시외 건물을 함께 취득하는 구조입니다. 결론은 권리는 비교적 단순하지만 가격·현물 검증이 핵심인 물건입니다.
