인천지방법원 2024타경10244. 인천 부평구 십정동 186-55에 있는 근린생활시설 및 토지 경매입니다. 감정평가상 건물은 2013년 사용승인된 경량철골구조 단층 건물로, 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 김남연이며, 2020년 농협은행 근저당권 설정 이후 국민은행 근저당권과 여러 가압류가 추가되었습니다. 결국 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시된 사건입니다.
권리관계의 중심은 2020.04.28 설정된 농협은행 근저당권입니다. 그 이후 등장한 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 임차인의 전입일도 말소기준권리보다 늦어 보증금 인수가 예상되지 않습니다. 그렇지만 권리가 정리된다는 사실과 부동산을 적정가격에 취득한다는 것은 별개의 문제입니다. 특히 이 물건은 이미 3회 유찰되었습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경10244 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 십정동 186-55 도로명: 인천광역시 부평구 이규보로95번길 43 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 구조 | 경량철골구조 · 경량철골트러스 지붕판넬 · 단층 |
| 사용승인 | 2013.04.11 |
| 토지 | 지목 대 · 면적 198.0㎡ · 사다리형 평지 · 소로한면 |
| 소유자 | 김남연 (단독소유) |
| 감정가 | 620,688,000원 |
| 최저매각가 | 212,896,000원 (3회 유찰 · 감정가 대비 약 34.3%) |
| 신청채권자 | 농협은행 주식회사 |
| 청구금액 | 205,619,437원 |
| 매각기일 | 2026.11.05 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물(2-1. 포함) |
① 권리 흐름 — 말소기준권리와 소멸 관계
말소기준권리는 2020.04.28 농협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 채무자는 김남연입니다. 해당 근저당권은 토지 인천광역시 부평구 십정동 186-55를 공동담보로 기재하고 있습니다. 이후 설정된 국민은행 근저당권과 양주축산업협동조합·서울신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 서울축산업협동조합 근저당권 252,200,000원은 2020.04.28 해지로 이미 말소되었습니다. 국민건강보험공단, 인천광역시, 부평구의 압류 역시 등기상 말소 처리된 사항입니다. 따라서 과거 압류 기록 자체를 현재 매수인이 인수할 권리로 계산해서는 안 됩니다.
② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 대항력 없음
확인된 실제 임차인은 강신규 1명입니다. 보증금은 20,000,000원, 월차임은 600,000원이며, 전입일은 2022.12.29입니다. 말소기준권리 설정일인 2020.04.28보다 늦으므로 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 강신규 | 2022.12.29 | 20,000,000원 | 600,000원 | 2024.08.08 신고 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 실제 임차인 | 1명 · 강신규 |
|---|---|
| 임대차보증금 | 20,000,000원 |
| 월차임 | 600,000원 |
| 전입신고일 | 2022.12.29 |
| 확정일자 | 확인되지 않음 |
| 배당요구 | 신고 · 2024.08.08 |
| 대항력 | 없음 · 전입일이 말소기준권리 이후 |
| 우선변제권 | 확정일자 및 법정 요건 추가 확인 필요 |
| 보증기관 승계 | 해당 없음 |
| 매수인 보증금 인수 | 0원 |
③ 가격 분석 — 감정가의 34.3%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건의 감정가는 620,688,000원입니다. 3회 유찰 후 현재 최저매각가는 212,896,000원으로 감정가의 약 34.3% 수준입니다. 감정가 대비 하락 폭은 크지만, 이를 실제 시장가격 대비 할인율로 해석해서는 안 됩니다.
근린생활시설은 토지의 활용 가능성, 건물 구조, 건물의 실제 사용 상태, 임대수익, 수리비 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 해당 부동산의 최근 실거래 비교가격을 확정하기 어려운 상태이므로, 최저매각가가 현재 시세보다 저렴하다고 단정할 근거는 없습니다.
| 구분 | 기준 비율 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 기준 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 34.3% | 212,896,000원 | 0원 | 212,896,000원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 149,027,200원 | 0원 | 149,027,200원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 104,319,040원 | 0원 | 104,319,040원 |
유찰 시나리오는 제시된 회차별 금액을 기준으로 합니다. 실제 다음 매각가격과 기일은 법원 공고 확인이 필요합니다. 실질취득 기준은 낙찰가와 인수권리액의 합계이며, 취득세·명도비·수리비 등은 별도입니다.
④ 예상배당표 (매각가 212,896,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 추정입니다. 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액이 선순위 농협은행 근저당권에 배당되고, 후순위 채권자에게는 배당이 발생하지 않는 것으로 계산됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,780,544원 |
| 1. 근저당 · 농협은행 | 240,000,000원 | 209,115,456원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 양주축산업협동조합 | 6,594,930원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 44,456,156원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 5,045,930원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 예상 매각대금 | 212,896,000원 |
|---|---|
| 집행비용 추정 | 3,780,544원 |
| 채권자 총채권액 | 416,097,016원 |
| 채권자 예상배당 | 209,115,456원 |
| 채권자 미배당액 | 206,981,560원 |
| 소유자 잔여금 | 0원 |
| 매수인 권리 인수 | 0원 |
채권최고액 등을 기준으로 한 자동 배당 추정이며, 실제 확정채권액·당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 집행비용도 추정치이므로 법원의 실제 배당표와 다를 수 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
| 회차 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 212,896,000원 | 209,115,456원 | 206,981,560원 |
| 4회 유찰 시 | 149,027,200원 | 146,140,819원 | 269,956,197원 |
| 5회 유찰 시 | 104,319,040원 | 102,058,573원 | 314,038,443원 |
현재 회차에서는 농협은행의 예상배당액이 209,115,456원으로 신청 청구액 205,619,437원을 웃돕니다. 반면 추가 유찰 시나리오에서는 예상배당액이 신청 청구액에 미치지 못합니다. 다만 실제 채권액 및 배당순위에 따라 최종 결과는 달라질 수 있습니다.
매수인 입장에서는 추가 유찰로 매각가격이 낮아지는 점이 유리할 수 있지만, 가격이 내려간다는 사실만으로 적정 매수가가 확인되는 것은 아닙니다. 실제 토지·건물의 시장가치와 활용 가능성을 먼저 확인해야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 십정동 소재 인천상정초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 제반 입지 조건은 무난한 편입니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 편의성도 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물 구조. 경량철골구조 경량철골트러스 지붕판넬 단층으로, 외벽은 판넬마감, 창호는 하이새시창호입니다. 사용승인일은 2013.04.11입니다. 실제 노후도 및 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 설비. 기본적인 위생설비, 소화설비, 화재탐지설비 등이 설치되어 있는 것으로 조사되었습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 198.0㎡입니다. 평지의 사다리형 토지로 소로한면에 접하며, 토지이용상황은 주상기타입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역과 과밀억제권역에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부도 표시되어 있어, 실제 적용 제한과 경매취득 시의 처리 여부를 확인해야 합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,951,000원입니다. 공시지가는 행정상 가격정보이므로 실제 거래 가능한 가격과 동일하게 보아서는 안 됩니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 매각조건에 포함된 제시외 건물의 실제 상태와 범위는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트와 달리 근린생활시설은 건물의 용도, 위치, 임대 가능성, 수리비와 토지 활용성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 이미 3회 유찰된 점을 고려하면 출구가격을 보수적으로 판단해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2020.04.28 농협은행 근저당권이 기준입니다. 후순위 국민은행 근저당권과 가압류의 매각 소멸 여부를 최신 등기사항전부증명서로 다시 확인하세요.
- 임차인 현황 재확인. 강신규의 보증금 20,000,000원, 전입일 2022.12.29, 배당요구일 2024.08.08을 주민등록 및 임대차 관련 원본서류와 대조하세요. 확정일자·점유 형태·최우선변제 요건도 확인이 필요합니다.
- 명도 계획. 대항력 없는 임차인이더라도 실제 점유가 계속되고 있다면 명도 협의나 인도 절차가 필요할 수 있습니다. 현재 점유 상태를 현장에서 확인하세요.
- 매각범위 확인. 일괄매각 대상 토지·건물과 제시외 건물(2-1.)의 범위를 매각물건명세서·감정평가서·현황도 등과 대조하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 34.3%라는 이유만으로 응찰가를 결정하지 마세요. 인근 유사 토지·근린생활시설의 최근 거래와 임대수익, 건물 상태 및 수리비를 함께 확인하세요.
- 토지 이용 제한. 제2종일반주거지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래허가구역 관련 사항과 실제 건축·활용 가능성을 확인하세요.
- 건물 상태. 경량철골 및 판넬 구조의 부식, 누수, 지붕, 소방설비와 전기설비의 현황을 조사하세요.
- 추가 비용. 취득세, 명도비, 미납 공과금, 수리비, 기타 취득 부대비용을 별도로 검토하세요.
- 매각기일·보증금. 매각기일은 2026.11.05로 기재되어 있습니다. 실제 진행 여부, 입찰보증금 및 매각조건은 법원의 최신 매각공고에서 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 현장 상태를 최종 확인하세요.
맺으며 — “34.3% 낙찰가율 ≠ 65.7% 시세 할인”
이 물건은 권리와 가격을 분리해서 판단해야 합니다. 농협은행 근저당권이 말소기준권리이고 후순위 근저당·가압류가 매각으로 소멸하는 구조이며, 확인된 임차인 1명의 전입도 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매수인 권리 인수액은 0원으로 분석됩니다.
그러나 가격 판단은 전혀 다른 이야기입니다. 감정가 620,688,000원에서 3회 유찰되어 최저매각가가 212,896,000원으로 내려왔지만, 실제 시장가치가 얼마인지 확인되지 않은 상태에서 큰 할인율을 곧바로 수익 기회로 해석할 수 없습니다. 특히 이 사건은 근린생활시설과 토지의 일괄매각이며, 경량철골 단층 건물과 제시외 건물까지 포함합니다.
따라서 결론은 “권리 인수는 낮지만, 가격과 환금성은 신중한 검증이 필요하다”입니다. 임차인 보증금 인수 위험이 낮다는 점은 긍정적이지만, 3회 유찰의 원인, 토지의 실제 가치, 건물 상태와 향후 처분 가능성을 확인해야 합니다. 권리는 통과, 가격 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 감정가에서 얼마나 내려왔느냐가 아니라 실제 가치보다 얼마나 낮은 가격에 취득할 수 있느냐입니다.
