의정부지방법원 2025타경65084. 파주시 동패동 리치타운 동화 102동 201호로, 사용승인일은 2017.08.02., 총 8세대 규모의 다세대주택입니다. 등기상 과거 은평제일신용협동조합 근저당 840,000,000원과 수협은행 근저당 142,800,000원이 보이지만, 각각 2017.11.09.와 2022.03.29. 후속 말소등기로 이미 해지됐습니다. 따라서 이 두 근저당을 매수인이 인수하는 구조는 아닙니다.
현존 권리를 기준으로 한 말소기준은 2025.12.12. 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차권과 점유자들입니다. 김준겸은 전입·점유일 2022.03.29., 확정일자 2022.03.11., 임차보증금 265,000,000원의 임차권자입니다. 원래대로라면 현재 회차 배당 후 미회수액 167,239,280원이 매수인에게 승계될 수 있지만, 신청채권자 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 잔액과 관계없이 임차권등기를 말소한다는 확약서를 제출해 김준겸 관련 실질 인수액은 0원*으로 바뀝니다.
반면 김보미와 오주원은 2024.10.31. 전입한 것으로 조사됐으나 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 두 사람의 전입일이 경매개시결정일보다 앞서더라도 보증금과 실제 점유관계가 불명확하므로 대항력 있음으로 단정할 수 없습니다. 권리분석상 표현은 대항력 가능·미상이 정확하며, 확약 밖 인수위험으로 별도 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경65084 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 파주시 동패동 31-5 리치타운 동화 102동 2층 201호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대주택) · 다세대주택으로 이용 중 |
| 면적 / 규모 | 대상면적 55.775㎡ · 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호 · 총 8세대 |
| 소유자 | 고은란 (2022.04.26. 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 204,000,000원 / 99,960,000원 (감정가의 49%·2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 265,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.22 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 미상 점유는 잔존
임차인·점유관계 — 실제 명의 3명
| 성명 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준겸 | 전유부분 전부 전입·점유 2022.03.29. 확정일자 2022.03.11. 임차권등기 2024.04.16. | 265,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* 확약 전 룰상 미배당 167,239,280원 |
| 김보미 | 201호 · 주거 전입 2024.10.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 오주원 | 201호 · 주거 전입 2024.10.31. | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
* 주택도시보증공사가 2026.03.30. 제출한 인수조건변경확약서에 따라 김준겸 보증금은 우선변제권만 행사하고 대항력을 포기하며, 전액을 배당받지 못해도 임차권등기 말소에 동의한 것으로 분석됩니다. 이 효과는 김준겸에게만 적용됩니다.
② 시세 비교 — 최저가 37.7%만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
확인되는 실거래는 2022.04. 265,000,000원 1건뿐입니다. 해당 거래는 전용 70.17㎡·2층이고, 경매 대상의 비교면적은 55.775㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 게다가 현재 시점과 시간 간격도 커서 최근 시세를 대표하는 표본으로 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 | 비교 적합성 |
|---|---|---|---|---|
| 2022.04 | 70.17㎡ | 2층 | 265,000,000원 | 면적 불일치 |
| 경매 대상 | 55.775㎡ | 2층 | 최저가 99,960,000원 | 미상 인수액 별도 |
숫자만 보면 최저가는 확인 실거래가의 37.7%입니다. 그러나 이 비율은 더 넓은 면적의 2022년 단일 거래와 단순 비교한 결과입니다. 또한 김준겸 관련 인수는 확약으로 실질 0원이더라도 김보미·오주원의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액은 99,960,000원에서 확정되지 않습니다. 따라서 최저가만 근거로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 99,960,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,199,280원 | 매각가의 약 2.2% 추정 |
| 1. 김준겸 임차보증금 | 265,000,000원 | 97,760,720원 | 확약 전 미배당 167,239,280원 확약 반영 실질 인수 0원* |
| 2. 은평제일신용협동조합 근저당 | 840,000,000원 | 0원 | 2017.11.09. 등기 말소 |
| 3. 수협은행 근저당 | 142,800,000원 | 0원 | 2022.03.29. 등기 말소 |
| 4. 주택도시보증공사 | 265,000,000원 | 0원 | 신청채권자 청구금액 기준 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | 잔여 없음 |
현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 김준겸 보증금에 배당되는 구조입니다. 확약이 없다면 미배당 167,239,280원이 인수문제가 되지만, 확약에 따라 김준겸 관련 실질 인수는 0원*입니다. 김보미·오주원 관련 금액은 이 배당표에 포함되지 않았습니다.
유찰 시나리오 — 김준겸 인수는 늘지만 확약으로 실질 0원*
| 회차 | 매각가 | 확약 전 룰상 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 49% | 99,960,000원 | 167,239,280원 | 김준겸 0원* |
| 3회 유찰 시 · 34% | 69,972,000원 | 196,687,496원 | 김준겸 0원* |
| 4회 유찰 시 · 24% | 48,980,400원 | 217,301,247원 | 김준겸 0원* |
대항력 인수형은 낙찰가가 내려가면 미배당 보증금이 늘기 때문에, 확약이 없다면 총 취득부담이 임차보증금 265,000,000원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다. 이 사건은 확약으로 김준겸의 인수가 실질 0원이 되는 예외가 적용됩니다. 다만 김보미·오주원은 이 시나리오와 확약의 적용 대상이 아니므로, 유찰만으로 이들의 인수위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로, 다세대주택으로 이용 중입니다. 사용승인일은 2017.08.02.입니다.
- 입지. 파주시 동패동 미래로교차로 남동측 인근이며, 공동주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 보통 수준입니다.
- 도로·토지. 동측으로 폭 약 6미터 도로에 접하고, 토지는 평지의 사다리형에 가까운 495.0㎡ 다세대주택 부지입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·가축사육제한구역·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 공시지가는 790,700원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시와 공부상 차이는 없습니다. 위생·급배수·난방·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성. 총 8세대 다세대주택이고 확인 실거래가 1건에 불과합니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰은 2.0회, 낙찰률은 0.0%이며 확인되는 최근 낙찰가는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.30. 확약서의 제출 주체, 사건번호, 대상 임차권, 대항력 포기와 임차권등기 말소 문구를 원본으로 대조해야 합니다.
- 확약 밖 점유자 확인. 김보미·오주원의 임대차계약서, 보증금, 세대관계, 실제 점유 여부와 전입세대확인서를 확인해야 합니다.
- 매각물건명세서 문구 확인. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인과 인수되는 보증금에 관한 최종 기재를 매각기일 기준 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 실질취득액 상한 설정. 최저가 99,960,000원에 미상 인수액과 명도·체납관리비를 더한 금액을 기준으로 응찰가를 정해야 합니다.
- 시세 재조사. 2022.04. 거래 1건은 대상과 면적이 다릅니다. 동일 또는 유사 면적의 최근 매매·전세·호가를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간과 경매취득 적용 여부를 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
- 명도 대상 구분. 임차권등기 명의자 김준겸과 현재 전입·점유자로 조사된 김보미·오주원의 관계를 확인한 뒤 인도명령 가능 범위와 협의 비용을 산정해야 합니다.
맺으며 — “확약으로 큰 불은 껐지만, 권리분석은 끝나지 않았다”
이 사건의 가장 큰 숫자는 임차보증금 265,000,000원입니다. 확약이 없었다면 현재 최저가 99,960,000원에 낙찰받더라도 미배당액 167,239,280원을 승계할 수 있어, 최저가가 내려가도 실질부담이 보증금 수준에 머무는 전형적인 대항력 인수형이었습니다. 하지만 주택도시보증공사의 대항력 포기와 임차권등기 말소 확약으로 김준겸 관련 인수는 실질 0원*이 됐습니다.
그렇다고 권리가 완전히 정리된 물건은 아닙니다. 김보미와 오주원은 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 채 경매개시 전 전입만 확인됩니다. 두 사람은 대항력 가능·미상이며, 확약의 적용 대상도 아닙니다. 비교 시세 역시 2022년의 더 넓은 면적 1건뿐입니다. 따라서 결론은 주된 인수는 해소됐지만, 확약 밖 임차위험과 가격 불확실성이 남은 고난도 다세대입니다. 최저가 49%라는 숫자보다 먼저 확인해야 할 것은 두 점유자의 계약과 보증금입니다.