인천지방법원 2024타경5283. 경기도 부천시 소사구 소사본동 미성플로체 제2층 제201호입니다. 철근콘크리트구조 6층 건물에 위치하며, 현재 다세대주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사미성주택건설입니다. 2019년 수협은행 앞으로 신탁등기가 이루어졌으나 2023년 10월 20일 신탁재산 귀속에 따라 말소됐고, 같은 날 수협은행의 채권최고액 150,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024년 9월 20일 수협은행의 임의경매가 개시됐으며, 2024년 11월 22일 부천시 압류가 추가됐습니다. 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저매각가는 118,300,000원으로, 최초 감정가에서 1회 유찰돼 70% 수준입니다. 그러나 이 사건에서는 단순한 감정가 할인율보다 공부상 용도와 실제 사용의 불일치, 점유관계, 면적이 일치하는 실거래 확보 여부를 먼저 따져야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당

등기상 핵심은 2023년 10월 20일 수협은행 근저당권입니다. 해당 근저당권은 매각으로 소멸하는 말소기준권리이고, 이후의 임의경매개시결정 및 부천시 압류 역시 매각으로 소멸합니다. 과거 수협은행 앞으로 이전됐던 신탁등기는 이미 말소됐으므로 현재 존속하는 신탁권리로 보지 않습니다.

② 임차인·점유관계 — 실제 점유자 1명

조찬열의 전입신고일은 2024년 1월 24일로, 말소기준인 수협은행 근저당권 설정일 2023년 10월 20일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로 말소기준권리에 대항하는 선순위 임차인으로 볼 수 없습니다. 다만 보증금과 확정일자, 배당요구 여부는 확인되지 않았습니다.

특히 이 호실은 공부상 근린생활시설이면서 실제로는 주택으로 사용되고 있으므로, 점유자의 계약내용과 법적으로 적용되는 임차인 보호 범위를 별도로 확인할 필요가 있습니다. 예상 권리 인수액이 0원이라는 분석과 점유자의 실제 퇴거·명도 문제가 없다는 판단은 구분해야 합니다.

③ 시세 비교 — 면적이 다른 거래를 그대로 비교하면 안 된다

미성플로체는 2018년 6월 8일 사용승인된 12세대 규모의 건물입니다. 확인된 거래는 아래와 같으며, 거래 사례의 전용면적은 모두 48.23㎡입니다. 반면 대상 물건에 연결된 면적 정보는 91.63㎡로 표시돼 있어 동일 면적 거래로 확인되지 않습니다. 따라서 거래금액을 대상 호실의 직접적인 시세로 적용하기 어렵습니다.

같은 건물에서 확인된 최근 12개월 거래 평균은 244,000,000원, 최신 거래금액은 2026년 9월의 248,000,000원입니다. 과거 거래를 포함한 전체 평균은 270,750,000원이나, 최근 거래가격은 과거 구간 대비 18.0% 하락한 것으로 집계됩니다.

최저매각가 118,300,000원은 위 최근 평균의 수치상 48.5%에 해당하지만, 이는 면적이 일치하지 않는 거래를 단순 비교한 값입니다. 게다가 비교 거래와 경매 대상 사이에는 공부상 용도 및 사용상태 차이도 고려해야 합니다. 따라서 이 비율을 근거로 대상 물건이 최근 시세의 절반 가격이거나, 상당한 가격 메리트가 확보됐다고 평가할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 118,300,000원 가정)

최저가 118,300,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 약 2,456,200원을 제외한 115,843,800원이 수협은행에 배당되는 것으로 추정됩니다. 근저당 채권최고액 150,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 34,156,200원이며, 소유자에게 돌아갈 잔여금은 없습니다.

위 배당은 채권최고액을 기준으로 산정한 자동 추정치입니다. 수협은행의 경매 신청 청구액은 129,679,739원으로 채권최고액과 구분되며, 실제 배당채권액은 배당절차에서 확정됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 후순위 부천시 압류도 실제 조세채권의 법정기일 및 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 미배당은 늘지만 매수인 인수는 0원

유찰이 추가되면 매각대금이 줄어 수협은행의 미배당액은 증가합니다. 그러나 말소기준권리와 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이므로, 현재 확인된 권리관계상 매수인 인수액은 어느 회차에서도 0원입니다. 채권자의 미배당액을 매수인의 추가 취득비용으로 합산해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 부천시 소사구 소사본동 소재 부원초등학교 남측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 분포하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지마감, 창호는 샷시 구조입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비 등이 확인됩니다.
• 도로. 북측과 동측으로 각각 포장도로에 접하고 있으며 도로상태는 보통입니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 등이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부 및 적용 조건도 확인 대상입니다.
• 용도. 공부상 근린생활시설(소매점), 현황 다세대주택입니다. 실제 사용과 공부상 용도의 차이가 있으므로 일반 주택과 동일한 대출·임대·매각 조건을 전제해서는 안 됩니다.
• 환금성. 미성플로체는 12세대 규모로 확인되며, 실거래 표본이 제한적입니다. 확인된 거래도 대상 면적과 일치하지 않아 향후 처분가격을 단정하기 어렵습니다. 최근 거래가격은 과거 구간보다 18.0% 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공부상 용도 확인. 건축물대장과 등기사항증명서를 대조해 201호의 정확한 용도·전유면적을 확인하고, 현황의 주거 이용이 적법한지 확인하세요.
• 용도변경 가능성. 근린생활시설에서 주거용으로의 용도변경 가능 여부와 필요한 절차·비용을 관할 행정기관에 확인하세요.
• 금융조건 확인. 공부상 소매점에 해당하므로 일반 다세대주택과 동일한 주택담보대출 조건을 전제하지 말고, 금융기관의 담보 인정 여부와 대출한도를 사전에 확인하세요.
• 점유자 확인. 조찬열의 임대차계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인하고 낙찰 이후 명도 가능성과 비용을 검토하세요.
• 시세 재검증. 확인된 48.23㎡ 거래를 대상 호실의 시세로 직접 적용하지 마세요. 정확한 전유면적 및 용도가 일치하는 거래를 기준으로 적정 응찰가격을 판단해야 합니다.
• 세금·공과금 확인. 부천시 압류와 관련된 실제 조세채권 내역, 당해세 여부, 관리비 체납 및 매수인 부담 가능 항목을 확인하세요.
• 배당원본 대조. 수협은행의 실제 배당채권액과 신청 청구액을 구분하고, 예상배당표에 반영되지 않은 선순위 배당 항목이 있는지 확인하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원 ≠ 일반 주택과 같은 조건”

부천 미성플로체 201호는 등기상 권리구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 수협은행 근저당권이 말소기준이고 후순위 압류도 소멸하며, 확인된 전입일 기준 선순위 대항력 임차인은 없습니다. 현재 예상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 이 사건의 핵심은 권리보다 물건 자체의 적법한 용도와 환금성입니다. 공부상 근린생활시설(소매점)을 실제로는 다세대주택으로 이용하고 있고, 점유자의 보증금도 확인되지 않았습니다. 같은 건물의 최근 실거래는 과거보다 18.0% 하락했으며, 거래 사례의 전용면적과 대상 물건의 면적 정보가 달라 단순 시세 비교도 적절하지 않습니다.

최저가 118,300,000원이 감정가보다 낮아졌다는 이유만으로 저평가 물건으로 볼 수 없습니다. 권리상 인수 부담은 낮지만, 용도 적법성과 점유관계·금융조건·동일 면적 시세 확인이 선행돼야 하는 물건입니다. 이러한 사항이 확인되기 전까지는 가격 메리트 판단을 보류하는 것이 타당합니다.