인천지방법원 2024타경504190. 인천 남동구 도림동의 소규모 다세대주택 삼성베라체 제1동 5층 501호입니다. 2009년 사용승인을 받은 철근콘크리트조 5층 건물로, 대상 호실은 최상층에 있습니다. 소유자 양성현 씨는 2010년 4월 5일 거래가액 145,000,000원에 소유권을 이전받았고, 2019년 11월 21일 현대캐피탈 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류가 이어졌으며 현대캐피탈이 2024년 2월 2일 임의경매를 신청한 구조입니다.

현재 최저매각가는 56,595,000원으로 감정가의 34.3%입니다. 가격만 보면 눈길이 가지만, 이 사건에서 핵심은 왜 세 차례 유찰됐는지, 실제 점유관계가 어떤지, 그리고 비교 가능한 현재 시세가 얼마인지입니다. 특히 같은 건물의 거래 자료에는 면적이 다른 호실과 과거 거래가 섞여 있어 단순 가격비율을 곧바로 수익률이나 안전마진으로 해석해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당과 후순위 가압류는 소멸 예상

말소기준권리는 2019년 11월 21일 접수된 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 78,000,000원이며 채무자는 소유자 양성현입니다. 이후 접수된 드림인자산관리대부·케이비캐피탈·롯데캐피탈의 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

앞서 2010년에 설정된 완도농업협동조합의 근저당권은 2019년 11월 25일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권보다 앞선 별도 담보권이 인수되는 구조는 나타나지 않습니다.

② 시세 비교 — 가격 차이는 크지만 비교 신뢰도는 낮다

삼성베라체(676-2)의 실거래는 3건이 제시돼 있으며, 전체 평균은 175,333,333원입니다. 그러나 최근 거래를 우선해 보면 상황이 다릅니다. 최신 거래는 2025년 1월, 158,000,000원이고, 최근 거래와 과거 거래의 가격 추세는 -14.1%로 하락 방향입니다.

가격 비교에 제시된 최근 12개월 평균은 158,000,000원(1건)이고, 현재 최저매각가 56,595,000원은 그 35.8%에 해당합니다. 등기상 확정된 인수액이 없다는 가정에서는 최저가 낙찰 시 실질취득금액 역시 56,595,000원으로 계산됩니다. 취득세·명도·수선 등 부대비용은 별도입니다.

그러나 이 수치를 그대로 현재 시세 대비 할인율로 받아들이면 위험합니다. 비교 기준 거래는 67.56㎡이고, 대상 면적은 55.55㎡로 서로 일치하지 않습니다. 게다가 158,000,000원 거래는 2025년 1월의 사례여서 2026년 11월 매각기일 기준 최근 12개월 이내의 거래가 아닙니다. 현재 대상 호실과 동일 면적의 유효한 거래가격은 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 56,595,000원 가정)

매각가 56,595,000원과 추정 집행비용 1,418,710원을 적용한 배당 모형입니다. 현대캐피탈의 78,000,000원은 실제 확정 채무액이 아니라 근저당 채권최고액 기준이며, 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 실제 배당순위와 금액은 변동될 수 있습니다.

현재 회차에서는 매각대금에서 집행비용을 제외한 금액 55,176,290원이 현대캐피탈에 배당되는 것으로 추정됩니다. 신청채권자의 청구액은 42,372,733원이고, 예상배당 모형상 신청채권자의 청구 충족 여부는 충족으로 분류됩니다. 다만 실제 배당은 확정된 피담보채권액과 우선채권에 따라 달라집니다.

전체 채권액 135,562,197원에 대해 예상배당액은 55,176,290원이고, 미배당 추정액은 80,385,907원입니다. 이 가운데 현대캐피탈의 채권최고액 기준 미배당은 22,823,710원이고, 후순위 가압류 채권자들에게도 미배당이 발생합니다.

④ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 배당 부족은 커진다

현재 3회 유찰 상태에서 최저가가 56,595,000원입니다. 추가 유찰 시에는 최저매각가가 더 낮아지지만 채권자들의 미배당액은 증가합니다. 다만 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 모두 0원으로 추정됩니다.

현재 회차에서는 신청채권자의 청구액 42,372,733원에 대해 배당 추정액이 55,176,290원으로 청구 충족으로 분류됩니다. 반면 4회 유찰 시 신청채권자 예상배당액은 38,503,403원, 5회 유찰 시에는 26,832,382원으로 감소해 청구액에 미달하는 시나리오입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 남동구 도림동 소재 도림초등학교 남서측 인근입니다. 동류형 공동주택과 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 지역이며 감정평가상 주위환경은 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류소가 있어 대중교통 여건 역시 무난한 편으로 평가됐습니다.
• 건물. 2009년 9월경 사용승인을 받은 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕의 5층 다세대주택입니다. 대상은 5층 501호이며 외벽은 돌붙임 및 본타일 등, 내벽은 벽지 등, 창호는 새시창으로 기재돼 있습니다.
• 설비. 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다. 건물 상태와 설비의 실제 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지. 676-2, 676-3의 2필지 일단으로 대체로 평탄한 부지입니다. 북동측 및 남동측으로 공도와 접하며, 토지면적은 294.3㎡로 제시돼 있습니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획), 과밀억제권역 및 역사문화환경 보존지역 관련 제한 등이 기재돼 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표시도 있어 적용 범위와 경매 취득 관련 예외 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,760,000원으로 제시돼 있습니다. 이는 개별 호실의 실거래 시세와 직접 동일한 개념이 아닙니다.
• 건축물 사항. 위반건축물 표시가 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다. 다만 도로명주소 차이는 매각물건명세서에 별도로 기재된 사항입니다.
• 환금성. 16세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 거래는 2022년과 2025년에 분포합니다. 거래 표본이 적고 최근 가격 추세도 -14.1%여서 매도 시점의 가격과 거래 소요기간을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 주소 차이 최우선 확인. 등기상 도림로49번길 16-2와 현황·건축물대장상 16-6이 동일 경매 대상에 정확히 대응하는지 확인하세요. 실제 건물 출입구, 1동 501호 및 대지 지번을 모두 대조해야 합니다.
• 점유자·임차관계 확인. 임차인이 특정되지 않았다고 해서 임차인이 없다는 뜻은 아닙니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자와 점유개시 원인을 확인해 선순위 대항력이나 인수할 보증금이 있는지 판단해야 합니다.
• 말소기준권리 재확인. 2019.11.21 현대캐피탈 근저당을 기준으로 모든 후순위 가압류의 소멸 여부와 이후 추가된 등기 및 권리를 최신 등기부로 점검해야 합니다.
• 실거래 비교 면적 확인. 대상 비교 기준 55.55㎡와 기존 거래의 67.56㎡·77.48㎡는 면적이 다릅니다. 같은 면적 또는 실제 유사한 물건의 현재 거래가격을 확보하기 전에는 158,000,000원을 확정 시세로 사용하면 안 됩니다.
• 3회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 횟수 3.0회와 낙찰률 0.0%를 감안해, 실제 수요 부족인지, 점유·건물 상태·주소 문제 등이 영향을 미쳤는지 현장 및 매각서류를 통해 확인해야 합니다.
• 최상층 상태 점검. 대상 호실은 5층 건물의 5층에 있어 천장 및 지붕 방수, 누수 흔적, 결로와 내부 수선 필요 여부를 실사해야 합니다.
• 관리비·점유 이전 비용. 체납 관리비 가운데 매수인에게 부담이 문제 될 수 있는 부분, 실제 명도 가능성과 점유 이전 과정의 비용을 확인해야 합니다.
• 응찰가 상한 별도 산정. 감정가 대비 할인율만으로 입찰가격을 정하지 말고, 확인된 동일·유사 면적의 거래가격에서 예상 수선비·명도비·취득비용·환금성 위험 등을 반영해야 합니다.
• 원본 확인. 2026.11.05 매각기일을 기준으로 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 건축물대장, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리상 인수 0원 ≠ 검증된 저가 매수”

이 사건의 장점은 명확합니다. 현대캐피탈 근저당을 말소기준권리로 후순위 가압류가 정리되는 구조이고, 현재 배당 추정상 매수인이 부담할 인수액은 0원입니다. 감정가 165,000,000원 대비 최저매각가도 56,595,000원으로 크게 낮아졌습니다.

그러나 가격이 낮다는 사실과 실제로 싸다는 판단은 다릅니다. 실거래 158,000,000원은 다른 면적의 2025년 거래이고, 최근 거래 추세는 -14.1%로 하락 방향입니다. 소규모 16세대 다세대주택이라는 특성에 3회 유찰 이력까지 더하면 유동성 위험을 가볍게 평가하기 어렵습니다.

무엇보다 등기상 16-2와 현황상 16-6의 주소 차이를 해소해야 하며, 감정평가상 미상으로 남아 있는 임대관계도 확인해야 합니다. 이 두 가지가 정리되지 않은 상태에서는 등기상 인수 0원이라는 수치만으로 안전한 취득을 보장할 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토 대상입니다. 등기상 말소 구조와 낮아진 최저가는 긍정적이지만, 주소·점유관계의 불확실성과 오래되고 면적이 다른 실거래, 하락 추세 및 낮은 환금성이 확실한 가격 가점을 제한합니다. 권리 정리 구조는 비교적 명확하나, 입찰 판단은 현장과 시세 검증 후에 내려야 하는 물건입니다.