인천지방법원 2024타경504190. 인천 남동구 도림동 삼성베라체 1동 5층 501호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 양성현은 2010년 4월 5일 거래가액 145,000,000원에 소유권을 취득했고, 2019년 11월 21일 현대캐피탈주식회사 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 주식회사드림인자산관리대부·케이비캐피탈 주식회사·롯데캐피탈주식회사의 가압류와 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 최저매각가 115,500,000원입니다. 권리구조만 보면 매수인이 떠안을 등기상 권리나 임차보증금은 확인되지 않아 단순한 편입니다. 가격에서는 최신 거래가 158,000,000원으로 최저가가 그 아래에 있지만, 그 거래는 전용 67.56㎡이고 비교 목표면적은 55.55㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 73.1%라는 숫자는 참고 지표로 보되, 동일 면적 시세로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경504190 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 도림로49번길 16-2, 1동 5층501호 (도림동,삼성베라체) |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 5층 501호 |
| 소유자 | 양성현 (2010.04.05. 거래가액 145,000,000원에 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 165,000,000원 / 115,500,000원 (1회 유찰) |
| 경매 청구액 | 42,372,733원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
| 사용승인 | 2009.09. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 모두 소멸
임차인 조사 내역 없음. 감정평가에는 임대관계 사항이 미상으로 기재돼 있지만 별도의 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2019년 11월 21일 현대캐피탈주식회사 근저당권이며, 2024년 이후의 가압류 3건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각과 함께 소멸합니다. 매수인에게 계산된 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 싸 보이지만 비교 표본은 제한적
삼성베라체(676-2)의 확인된 거래는 3건입니다. 전체 평균은 175,333,333원이지만 2022년의 168,000,000원·200,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 수치를 우선해서 보는 편이 적절합니다. 최근 12개월 거래는 2025년 1월 158,000,000원 1건이고, 최근 구간은 과거 구간 대비 -14.1%로 하락했습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 67.56㎡ | 2 | 158,000,000원 |
| 2022.10 | 77.48㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.07 | 67.56㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 175,333,333원 |
현재 최저가 115,500,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 158,000,000원의 73.1%입니다. 수치만 보면 차이가 크지만, 비교 목표면적 55.55㎡와 실제 거래면적 67.56㎡·77.48㎡가 일치하지 않습니다. 더구나 최근 12개월 표본은 1건뿐입니다. 따라서 “최근 거래보다 낮다”는 사실은 확인되지만, 동일 조건 대비 26.9% 싸다고 단정할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 115,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,417,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈주식회사 | 78,000,000원 | 78,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사드림인자산관리대부 | 38,213,022원 | 35,083,000원 |
| 3. 가압류 · 케이비캐피탈 주식회사 | 16,188,223원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 3,160,952원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 115,500,000원 가정 시 채권자 총 청구액 135,562,197원 중 113,083,000원이 배당되고, 미배당은 22,479,197원입니다. 케이비캐피탈 주식회사와 롯데캐피탈주식회사 가압류에는 배당 여력이 없지만 해당 권리는 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 회차별 자금 구조 — 가격이 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 115,500,000원 | 113,083,000원 | 22,479,197원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 80,850,000원 | 78,994,700원 | 56,567,497원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 56,595,000원 | 55,176,290원 | 80,385,907원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 그 미배당 채권이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차부터 3회 유찰 시나리오까지 계산된 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 가격 변화는 매수인의 실질취득금액에 그대로 반영됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도림초등학교 남서측 인근 삼성베라체 단지 내에 위치하며, 주변은 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
- 건물. 2009.09. 사용승인을 받은 철근콘크리트조 경사스라브지붕 5층 다세대주택의 5층 501호입니다.
- 설비. 급배수·위생설비와 난방설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 2필지 1단의 토지로 대체로 평탄하며 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 북동측과 남동측으로 공도에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·제1종지구단위계획구역(도림구획)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 1,760,000원/㎡이며 토지면적은 294.3㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 거래 표본. 삼성베라체(676-2)는 총 16세대이며 확인된 거래는 3건입니다. 표본이 적어 가격 판단 시 개별 물건 차이를 크게 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 주소 대조. 부동산 표시의 도로명주소 16-2와 현황·집합건축물대장의 16-6이 다르므로 현장과 공부를 함께 확인해야 합니다.
- 임대차 재확인. 별도 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 입찰 직전에 다시 대조하는 것이 중요합니다.
- 면적 대조. 가격자료의 비교 목표면적은 55.55㎡인데 확인된 실거래는 67.56㎡·77.48㎡입니다. 면적 차이를 무시한 단순 할인율 비교를 피해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간 가격이 과거 구간 대비 -14.1%이므로 과거 200,000,000원 거래를 현재 시세 기준으로 삼지 않는 편이 안전합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 미배당 22,479,197원은 채권자 측 미회수액이며 매수인이 떠안는 금액은 0원으로 계산돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 직접 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 비교자료의 질까지 확인”
이 사건은 권리 자체보다 가격 검증의 정밀도가 더 중요한 유형입니다. 말소기준 이후 가압류 3건은 모두 소멸하고 임차인 신고도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가 115,500,000원은 최신 거래 158,000,000원의 73.1%로 숫자상 여유가 있지만, 최근 12개월 거래는 1건뿐이고 그 거래면적 67.56㎡는 비교 목표면적 55.55㎡와 다릅니다. 동시에 최근 가격 흐름은 -14.1%입니다. 따라서 권리는 비교적 단순하지만, “시세 대비 27% 할인”이라고 그대로 읽는 것은 과도합니다. 현장·면적·주소·점유를 대조한 뒤 현재 115,500,000원이 실제 동일 조건 시세보다 얼마나 낮은지 확인하는 것이 이 물건의 핵심입니다.
