인천지방법원 2024타경538186. 논현2차푸르지오시티 13층 1327호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 등기부의 말소기준은 2015.08.19. 설정된 강동농업협동조합 근저당권 187,200,000원입니다. 이후 남아 있는 전북은행 근저당권, 김완철 근저당권, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 계산상 낙찰자가 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 이 사건에서 최저가가 감정가의 절반 아래로 내려왔다는 사실만으로 가격 매력을 판단하면 곤란합니다. 비교할 최근 실거래 자료가 없기 때문에, 100,450,000원이 실제 시장가보다 낮은지 여부는 확인되지 않았습니다. 오피스텔은 같은 건물 안에서도 층·향·전용면적·임대수익 조건에 따라 가격 차이가 생길 수 있으므로 권리와 가격을 분리해서 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경538186 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30, 13층1327호 (논현동, 논현2차푸르지오시티) |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 건물 | 철골철근콘크리트구조 · 20층 건물 내 13층 1327호 · 사용승인일자 2013.12.30 |
| 소유자 | 김화수 · 2015.08.19. 소유권이전 · 거래가액 240,737,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 100,450,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 청구액 | 90,431,531원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 따라서 보증금 인수나 대항력 임차인에 따른 실질취득가 상승 요소는 확인되지 않습니다. 말소기준은 2015.08.19. 강동농업협동조합 근저당권이며, 뒤에 남아 있는 전북은행 근저당권 138,000,000원, 김완철 근저당권 60,000,000원, 신용보증기금 가압류 1,299,925,479원, 경매개시결정 및 국의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%지만 ‘시세보다 싸다’고 볼 근거는 없다
현재 최저매각가는 100,450,000원으로 감정가 205,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰을 거쳐 숫자만 보면 할인폭이 커졌지만, 최근 12개월 평균·최신 거래·가격 추세 자료가 확인되지 않으므로 실제 시세 대비 할인율은 계산할 수 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 가정 | 채권자 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 100,450,000원 | 1,586,881,779원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 70,315,000원 | 1,616,476,149원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 49,220,500원 | 1,637,190,948원 |
③ 예상배당표 (매각가 100,450,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,206,300원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 187,200,000원 | 98,243,700원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 138,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김완철 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,299,925,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 100,450,000원 가정에서는 집행비용 2,206,300원과 선순위 강동농업협동조합에 98,243,700원이 배당되고 매각대금이 모두 소진됩니다. 총 채권액 1,685,125,479원 중 98,243,700원이 배당돼 미배당은 1,586,881,779원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남동인더스파크역 북측 인근으로, 주위는 주거용 오피스텔·근린생활시설·상업용빌딩이 혼재하고 공장·창고가 배후에 있는 상업지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 수인분당선 남동인더스파크역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하고 도로상태는 양호합니다.
- 규제. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·지원시설구역·성장관리권역 등에 해당하며 공시지가는 2,334,000원/㎡입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·화재탐지·소화전·스프링클러·주차장·난방·도시가스 설비가 갖춰져 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 우선 확인. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 같은 건물·인근 주거용 오피스텔의 최근 실거래를 먼저 확인해야 합니다.
- 임대관계 현장 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 실제 점유 상태를 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
- 소유·점유 확인. 등기상 소유자는 김화수이며, 입찰 전 현황조사와 실제 점유자를 다시 대조해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 선순위 근저당도 현재 가격에서는 전액 배당되지 않지만, 계산상 낙찰자 인수액은 0원입니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 당해세 및 임차인 최우선변제 가능액을 반영하지 않은 계산이므로 원본 매각물건명세서와 세금 관계를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 최신 실거래 자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 할인과 가격 할인은 다르다”
이 사건은 임차인 신고가 없고 매수인 인수액도 0원으로 계산되는 만큼 권리 구조는 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 100,450,000원으로 감정가 205,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 최근 실거래 자료가 없는 상황에서 감정가 대비 할인율만 보고 ‘시세보다 싸다’고 결론내릴 수는 없습니다. 현재 회차의 핵심은 추가 유찰 여부보다, 100,450,000원이 실제 주거용 오피스텔 거래가격과 비교해 어느 위치인지 확인하는 것입니다.
