인천지방법원 2024타경538186. 논현2차푸르지오시티 13층 1327호로, 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 김화수이고, 2015.08.19 소유권을 취득하면서 같은 날 강동농업협동조합 앞으로 채권최고액 187,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 전북은행 근저당권, 김완철 근저당권, 신용보증기금 가압류, 경매개시결정과 국의 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리분석의 핵심은 간단합니다. 현재 확인되는 임차인은 없고 매수인에게 넘어오는 금액도 0원입니다. 다만 현재 최저매각가 143,500,000원에서는 선순위 강동농업협동조합 근저당권조차 채권최고액 전액을 배당받지 못합니다. 그 뒤의 후순위 권리자는 예상배당이 0원이며, 총 채권액 기준 미배당액은 1,544,434,479원입니다. 이 미배당 채권은 배당의 문제이지 매수인이 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2024타경538186 |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 남동서로236번길 30, 13층1327호 (논현동,논현2차푸르지오시티) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔(주거용) |
| 층 / 구조 | 20층 건물 내 13층 · 철골철근콘크리트구조 · 사용승인 2013.12.30 |
| 소유자 | 김화수 · 2015.08.19 소유권이전 · 거래가액 240,737,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 205,000,000원 / 143,500,000원 (1회 유찰) |
| 청구액 | 90,431,531원 |
| 매각기일 | 2026.08.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 따라서 대항력·우선변제·보증금 승계에 따른 매수인 인수 위험은 확인되지 않습니다. 말소기준은 2015.08.19 강동농업협동조합 근저당권이고, 이후의 전북은행 근저당권 138,000,000원, 김완철 근저당권 60,000,000원, 신용보증기금 가압류 1,299,925,479원, 경매개시결정과 2026.04.09 국의 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 현재 가격 — 1회 유찰로 감정가의 70%
감정가는 205,000,000원, 현재 최저매각가는 143,500,000원으로 1회 유찰되어 감정가의 70% 수준입니다. 다음 회차 시나리오는 100,450,000원, 그 다음은 70,315,000원입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 70% | 143,500,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 49% | 100,450,000원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 70,315,000원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 143,500,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,809,000원 |
| 1. 근저당 · 강동농업협동조합 | 187,200,000원 | 140,691,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사전북은행 | 138,000,000원 | 0원 |
| 3. 근저당 · 김완철 | 60,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 신용보증기금 | 1,299,925,479원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 1,685,125,479원 중 예상 배당액은 140,691,000원이며, 미배당액은 1,544,434,479원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔(주거용)으로 이용 중입니다.
- 입지. 인천광역시 남동구 고잔동 소재 수인분당선 남동인더스파크역 북측 인근으로, 오피스텔·근린생활시설·상업용빌딩이 혼재하고 공장·창고가 배후에 위치합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북동측·북서측·남측으로 폭 약 15m 내외의 포장도로와 접하며 도로 상태는 양호합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구·지구단위계획구역·재생사업지구·국가산업단지·지원시설구역·성장관리권역에 해당합니다.
- 토지. 공시지가 2,334,000원/㎡, 지목 대, 토지면적 5,296.7㎡, 평지·가로장방·중로각지입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 권리 기준일 재확인. 2015.08.19 강동농업협동조합 근저당권이 말소기준임을 등기 원본과 대조하세요.
- 현황 점유 확인. 현재 확인된 임차인은 없지만 실제 점유자와 사용관계는 매각기일 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가의 70%라는 숫자만으로 저가 매수라고 판단하지 말고 같은 건물·인근 오피스텔의 실제 거래를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 주거용 오피스텔이므로 실제 임대료·공실·관리비와 해당 건물의 임대수요를 확인하세요.
- 체납 확인. 관리비와 세금 등 배당표에 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리 안전성과 가격 매력은 따로 본다”
이 물건은 권리관계만 보면 비교적 명확합니다. 2015.08.19 강동농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하고, 확인된 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가는 감정가 205,000,000원에서 한 차례 유찰된 143,500,000원입니다.
그러나 배당은 크게 부족합니다. 현재 매각가에서는 집행비용을 제외한 140,691,000원이 강동농업협동조합에 배당되고 후순위 권리자는 예상배당이 없습니다. 총 미배당액은 1,544,434,479원입니다. 그럼에도 이 금액을 낙찰자가 인수하는 것은 아닙니다. 결국 이 사건은 권리는 확인하기 쉽지만, 적정 입찰가는 실제 시세와 임대가치를 별도로 검증해야 하는 오피스텔입니다. 감정가 대비 할인율보다 실제 시장가격을 먼저 확인하는 접근이 맞습니다.
